不動産の経費はどこまで認められるの?まとめてみました

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賃貸経営等による不動産収入がある方、不動産投資による収入がある方、しっかり税金対策、していますか?

税金対策といえば、やはり効果的なのが「経費の申告」です。

適切な経費の申告は大きな節税効果を生み、不動産以外の収入による所得税まで軽減できる可能性があります。

しかし、どのようなものが経費となるのか、どこまで経費として認められるのかがあいまいで解りにくいと思っている方も多いことでしょう。

また、まだ青色申告の準備をしていないサラリーマン投資家の方は、個人事業主として税務署に開業届を出し、青色申告ができるようにしておきましょう。

今回は、不動産所得があるとき・不動産投資による所得があるときにできる税金対策を全部まとめてご紹介します。

不動産所得の経費

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まずは不動産所得とはなにかを改めておさらいし、その後経費として認められるものの一覧と詳細を解説していきます。

不動産所得とは

不動産所得とは、賃貸物件からの賃料収入や借地権による土地の権利金のことを言います。

賃貸物件の中でもウイークリーマンションやマンスリーマンションは、その中に清掃サービスや食事提供サービスがあればホテル業と同じ事業所得となるので注意しましょう。

また、不動産所得の収入額には名義書換料、承諾料、更新料、頭金、敷金や保証金のうち契約者に返還する必要のないものも含まれます。

不動産所得は以下の計算式で算出されます。

・総収入額-必要経費-青色申告特別控除65万円(青色申告者のみ)=不動産所得

ポイント:不動産による所得と給与所得は合算され所得税が算出される!

不動産所得にかかる税金の扱い

不動産所得は総合課税です。

不動産によって生まれた利益は、その他の給与所得や事業所得と合算され、総所得金額へ集計されます。

ただし、必要経費が総収入金額を上回れば不動産所得はマイナスとなります。

この場合、一定の範囲で他の所得と損益通算をすることができ、所得税を軽減することができます。

ポイント:不動産による収入がマイナスであれば、給与所得の所得税がやすくなることもある!

「税金の計算方法」

所得による税金の計算方法は以下の通りです。

(総収入-経費税率-控除額=所得税額

不動産所得の経費として認められるものは

ここからは、不動産所得の経費として認められるものを項目ごとに細かく解説してきます。

「固定資産税等各種税金」

毎年支払う固定資産税や、印紙税、不動産取得税は経費として認められます。

一方で所得税と住民税は経費として認められませんので注意しましょう。

「損害保険料」

収益物件にかけている火災保険又は地震保険等の損害保険料も、必要経費に含まれます。

但し、数年分の保険料を一度にまとめて支払った場合、すべての保険料を経費とすることはできません。

あくまでも1年分の保険料が経費として認められます。

).5年分50万の保険料を支払った場合、年間保険料は10万円となり10万円が経費として認められる。

「減価償却費」

減価償却費は、「不動産に価値がある間」購入費用をその間だけ費用として認めるという物です。

減価償却費は有限であり、永年費用として計上できるものではありません。

また土地は減価償却することができません。建物部分の「購入費」のみが対象です。

「修繕費」

不動産資産の価値を維持するために行われる修繕は「修繕費」として経費の対象になります。

床や壁の補修、畳の張替えなど、入居者が退去した後、次の入居者が入るまでに行う修繕は修繕費としておおむね認められます。

但し、物件の価値を高めるような大規模リフォームは修繕費に含まれません。

「借入金利息」

不動産の購入時に借入したローンのうち、利息部分は経費として認められます。

毎月支払いローン総額が10万円、うち元金分が7万円なら3万円が利息となり経費計上できます。

「管理費」

建物の管理や入居者の募集をそれぞれ業者に委託している場合、それら管理費も経費に含まれます。

「交通費」

物件を管理するための交通費、不動産投資セミナーへの交通費、管理会社との打ち合わせの際の交通費、このいずれも経費として認められます。

車を使った場合にはガソリン代、レンタカー代、駐車場代、保険料等車に関係する費用は経費となりますが、自家用車と事業用の車が同一の場合には「家事按分」する必要があります。

※家事按分とは・・・自家用のものを事業用としても使用している場合、事業用として使用している割合だけを経費として割り振ること。

「通信費」

インターネットによる物件検索や、管理会社との連絡で使用した通話料等も経費となり得ます。

但し交通費と同じく家事按分が必要です。

「新聞図書費」

不動産に関係する経済新聞や不動産投資関連の書籍、経営に関する書籍は新聞図書費となり経費として認められます。

「接待交際費」

事業に関連するような飲食は、接待交際費として経費計上できます。

管理会社との打ち合わせによる会食、不動産投資仲間との飲食などが対象です。

「消耗品費」

物件管理や事業の為に購入したパソコン、物件情報に掲載するための写真撮影に使用するデジタルカメラ等は消耗品費として認められます。

但し、10万円を超える一眼レフのデジタルカメラや高額なパソコンなどは減価償却費で計上してください。

「その他税理士に依頼した場合にかかる費用」

確定申告が諸事情により自分でできない方や、確実に納税したい方は税理士を利用することもあるでしょう。

税理士にかかる費用は税理士や年間取引額によりまちまちですが、これも費用として計上できます。

不動産所得が赤字となった時には

もし不動産所得が赤字となった時には、確定申告は不要なのでしょうか?

その答えは「NO」です。

赤字でも確定申告は必須です。また赤字の場合、損益通算で給与所得等の不動産所得以外の所得について税金が軽減されます。

確定申告によって赤字になった場合には、翌年から3年間まで繰り越しで黒字金額から赤字金額を差し引いて節税が可能です。

赤字になった時でもしっかり税務署で確定申告を行いましょう。

不動産投資時の経費

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続いて「不動産投資」時の経費について解説していきます。

不動産投資とは何なのか、不動産投資でできる節税、そして最後に経費として認められるものを一覧でご紹介しますのでご覧ください。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益の為に賃貸不動産を購入したり、購入した不動産の価値が上がった時に売却し売却益を得ることを言います。

現在での主流は家賃収入目的の投資であり、不動産投資の素人や一般の会社員なども「利回りのいい投資」として、不動産投資に参入しているケースが増えているようです。

不動産投資でできる節税

不動産投資による収入は、不動産所得として損益通算が可能です。損益通算をすることで「サラリーマンとしての給与」の税負担が減り、所得税が還付される可能性もあります。

さらに不動産投資では、物件の減価償却によって大きな節税が可能です。減価償却がある間は税負担も少なくなります。

不動産投資で認められる経費は

不動産投資で認められる経費は、基本的に不動産所得の経費と同じです。

ここでは、「初めて物件を購入して投資を始めた」人に向けた経費についてご紹介します。

「不動産取得税」

物件を購入した最初の年だけに支払うのが「不動産取得税」ですが、経費となります。今後、投資物件を増やすたびにその年だけ、その物件の価値分の不動産取得税を支払います。

「登録免許税」

こちらも不動産を購入する際に必要となる税金です。

不動産の権利を移転する際の登記に支払う、この「登録免許税」も経費として計上できます。

「固定資産税・都市計画税」

都市計画法が定める市街化区域に不動産がある場合には都市計画税がかかります。また、固定資産税は不動産を所有していることで支払い義務が発生する税金です。

どちらも投資用の物件にかけられた税金は経費となります。

「収入印紙代」

物件の売買時に支払った収入印紙代も経費となります。

「貸倒金」

家賃滞納が続き、滞納している賃借人が破産や借金によって回収が難しいときには貸倒金として経費計上できます。

「広告宣伝費」

入居者募集の案内などに使った広告宣伝費は経費になります。

経費に含まれないもの

経費に含まれるものは以上ですが、逆に経費にしたくなるような「経費にならないもの」も存在しています。

これらを間違いでも経費にして申告すると、追徴課税の危険性もはらんでいますので、間違っても経費に含まないように注意しましょう。

「個人の保険・税金」

個人の所得税・住民税・自動車税は経費になりません。

また個人の生命保険や自宅の火災保険、自家用車の自動車保険も経費には含まれませんので注意しましょう。

「土地のローン利息」

不動産所得が赤字で損益通算する際に、最も気をつけなければいけないのが「土地分のローン利息」の取り扱いです。

不動産所得が赤字だから損益通算で還付金があると思いきや、思ったよりも節税効果が期待できないのは「土地ローンの利息」の一部が経費として含まれないからです。

「大掛かりな修繕費」

投資用不動産をリフォームする際、大掛かりで不動産の価値を上げるような工事を行った際には修繕費として認められません。

不動産の価値を上げるような修繕は、減価償却費として処理することになります。外壁や屋根のリフォームも大規模修繕に含まれます。

「個人の福利厚生」

従業員がいる場合には福利厚生費が認められますが、個人事業主として従業員がいない状態で不動産投資を行っている場合には自分に対する福利厚生費は認められません。

自分自身の慰安旅行や健康維持のジムなど、福利厚生費とは認められないので注意しましょう。

不動産投資の節税で注意したいこと

最後に、不動産投資における節税で注意したいことについてお話します。

個人にかかるお金は経費にならない!

基本的に、個人にかかるお金は経費として計上できないということを覚えておきましょう。

但し自宅を事務所としている時には通信費や水道光熱費、家賃の一部を家事按分し3割程度経費とすることが可能です。

減価償却は有限である!

不動産投資で最も気をつけたいのは「減価償却による節税は有限である」という部分です。

常に減価償却ありきで節税し、利益としている場合には将来的に損失が大きくなり経営状況が悪化してしまいます。

実際に、ローンの利息や減価償却による節税を頼りに不動産投資を始める方が少なからずいらっしゃいますが、不動産は年数の経過とともにそれなりの費用を必要とします。

物件の老朽化による補修、築年数による家賃の値下げ、また古くなった賃貸物件は空室も目立つようになるでしょう。

こういった不動産投資リスクまで計算した経営ができるよう、無理のない範囲で投資を進めていくことをおすすめします。

所得が増えるほど税金は増える

不動産投資が波に乗り、利益が増えてくると今度は「所得税」の負担率も上がります。

課税対象となる所得が4000万円を超えると、税負担は実に45%、収入のほぼ半分が税金として徴収される形です。

収入だけを増やしていけば単純に懐が暖かくなるかと思いきや、一定以上の収入を超えると税金が増える分、収入が増えた実感は少なくなるでしょう。

売却益目的の不動産投資には消費税がかかる

賃料は消費税非課税となりますが、不動産の売却益は消費税の課税対象です。

賃貸物件による不動産投資が人気なのはこういった背景もあるのですが、もし所持している不動産を売却することになった時には「収入が1000万円以上」で消費税の課税対象となりますので注意しましょう。

個人事業主が消費税課税対象となるポイントは以下の通りです。

・事業初年度は課税対象にならない

・賃料は消費税課税対象外

・課税対象となる収入がが1000万円を超えたら、その2年後に消費税の課税対象となる

・課税対象となったら2年間は免税事業者に戻れない

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