マンション購入時に知らないと後悔する?仲介手数料の全て  

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「マンションを買おう!」、そう決意し物件が掲載されているサイトや新聞広告などを見ていると、よく見かけるのが「仲介手数料」の文字。

 

なんとなく、仲介手数料があると「物件の表示価格」だけではマンションを購入できないことは予想できますが、そもそも仲介手数料とは一体何なのでしょうか。

 

「仲介手数料」とは、不動産売買において不動産業者が「売主」と「買主」をつなぐパイプ役を行い、その見返りとして「売主」「買主」双方が不動産業者に支払う「報酬」です。

 

仲介手数料は法律で上限が定められていますが、物件の価格や取り扱う不動産業者によって細かな金額は異なります。業者によっては、広告にいくらの手数料が発生するのかしっかり記載しているところもありますよね。

 

そして仲介手数料は「手数料」という響きから少額であるかのような印象を受けますが、実際には意外と大きな金額であることも知っておかなければいけません。

 

今回は、マンションの購入を考えているなら必ず知っておきたい、不動産仲介手数料のすべてについて詳しく解説していきます。

 

仲介手数料が発生する流れを説明

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まずはどのようにして仲介手数料の有無が決定するのか、仲介手数料が発生するまでの流れについて見ていきましょう。

 

仲介手数料の有無について

不動産の取引形態には、不動産業者側から見ると「仲介」「代理」「売主」の3種類が存在しています。

 

この中で仲介手数料が発生するのは、不動産業者が不動産の売買を「仲介」した時です。

 

不動産業者の立場が「代理」や「売主」の場合には、買主側に仲介手数料は発生しません。

 

・「代理」のとき

不動産業者が売主の代理となり不動産の売買を行う。売主側は不動産業者に仲介手数料を支払うが、買主側には発生しない。

 

・「不動産業者が売主」のとき

不動産業者が買取した物件を購入するときには、不動産業者が売主となるため仲介手数料は発生しない。

 

中古マンション購入の流れ

マンションの購入を決めたら、まずは物件を探し内覧をします。

 

気に入った物件が見つかり次第、契約前にその物件が「仲介」であるかどうか確認しましょう。ここで販売形態が「代理」もしくは「売主が不動産業者」であれば、仲介手数料は一切発生しないことになります。

 

もし仲介であれば、具体的に仲介手数料はいくらになるのか担当者に尋ねましょう。また、その際には物件価格と仲介手数料、その他購入時にかかる諸費用を足すとおおよそいくらぐらいになるのか計算してもらうと具体的な資金計画をイメージしやすくなります。

 

最終的に購入を決めると、住宅ローンの一次審査に申し込みをします。一次審査に通過してようやく売買契約となり、その際には手付金を売主に支払い、売買契約に貼り付けする印紙を郵便局で購入してください。

 

手付金は仲介する物件や売主・不動産業者によって異なりますが、物件価格の20%が相場です。

 

売買契約後、住宅ローンの本審査に通過するとローンの契約へと進みます。本審査から2週間から1か月ほどでローンの決済となり、購入代金の残額をすべて支払ったのちに引き渡しが完了、これで取引は終了です。

 

仲介手数料はいつ支払う?

そして肝心の仲介手数料ですが、原則として「成功報酬」となっていますので、取引が完全に終了するまでは全額支払うことはありません。

 

一般的に支払いのタイミングは「売買契約時に50%」「物件の引き渡し時に残り50%」とされています。こちらも不動産業者によって多少の違いはありますので、住宅ローンの一次審査を申し込む前に不動産業者に確認しておくと安心です。

 

仲介手数料によるトラブルを避けるために

仲介手数料は法的に上限が決められているため頻度は高くないものの、稀に仲介業者と買主・売主の間でトラブルが発生することがあります。

 

よくあるトラブルは次の3つです。

 

「仲介手数料のトラブル1-手数料以上に費用を請求される」

仲介手数料を支払ったのにそれ以上の費用を仲介業者から請求され、支払ってしまった。こんなトラブルが多いようです。

 

仲介手数料には広告費や仲介時に発生する費用についても含まれていますので、更に費用を求められても支払う必要はありません。

 

※但し、仲介に関する契約書に別途費用について明記されていた場合はその費用を負担しなければいけません。

 

※また、売主が仲介業者に業務範囲以上の広告掲載等の依頼を行うと、別途費用が発生することもあります。

 

「仲介手数料のトラブル2-売主・買主の都合による契約破棄」

不動産売買では、売買契約を結んだ後でも売主や買主の都合で契約破棄となることがあります。

 

そんな時には、実際に物件の引き渡しまで行かなくても仲介手数料は発生します。手付放棄や違約金以外にも、仲介手数料を支払う必要があることを覚えておきましょう。

 

「仲介手数料のトラブル3-割引について」

仲介手数料は法律で上限が決められていると先ほど述べましたが、どの不動産業者も大抵はその上限を仲介手数料として設定しています。

 

つまり「表示されている仲介手数料は最大額」なのであって、そこから割引を求めることも可能なのです。

 

しかし過剰な割引を求めてしまうと、不動産売買自体が上手くいかなくなる可能性もあります。

*よく似た内容の記事はこちら
不動産会社に知り合いがいても売却の仲介を頼んではいけない!

中古マンションを購入する時の仲介手数料の例

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ここからは具体例を交えて、中古マンションを購入するときの仲介手数料はどのくらいになるのか、仲介手数料の計算式に当てはめてご紹介します。

 

仲介手数料の上限額は法律で決まっている

仲介手数料の上限が決まっていることはここまででも説明して来ましたが、その具体的な数字は以下の通りです。

 

取引金額 計算式
200万円以下 取引金額×5%
2000万円超400万円以下 取引金額×4%+2万円
400万円超 取引金額×3%+6万円

別途消費税が必要です

この時の取引金額は、「建物価格のみ税抜き」で計算します。←ここの意味がわからないのですが。参考にされたHPをお知らせください。

 

詳しい金額例で解る!仲介手数料の早見表

詳細な仲介手数料を計算したいときには、「(税抜き後建物価格+土地価格)×仲介手数料」の計算式に物件価格を当てはめていけば簡単に解ります。

 

仲介手数料上限価格一覧

建物税抜き後価格+土地代金 仲介手数料
1000万円 36万円+28,800円(消費税)
1500万円 51万円+40,800円(消費税)
2000万円 66万円+52,800円(消費税)
2500万円 81万円+64,800円(消費税)
3000万円 96万円+76,800円(消費税)
3500万円 111万円+88,800円(消費税)

 

マンションにも土地代がある?

計算式には「土地代」が必要となっていますが、「マンションに土地代はあるの?」と疑問に感じた方もいらっしゃると思います。

 

実はマンションの販売価格には明記されていないだけで、マンションにも土地代はしっかり含まれているのです。

 

マンションの購入を決めた時、提示されている価格が「物件価格」として建物と土地代がトータルで表示されている場合でも、簡単な計算でマンションの土地代を算出することができます。

 

マンションの建物代金=消費税÷8%(消費税が8%の場合)
マンションの土地代=物件価格-マンションの建物代金-消費税

 

計算例

・物件の表示価格には消費税分は200万円と記載されていた

200万÷8%=2500万が建物代

 

・物件のトータル価格は3800万だった

3800万-2500万-200万=1100万円が土地代

 

・これを仲介手数料の計算式に当てはめると・・・

(2500万+1100万)×3%+6万×1.08となり、仲介手数料は合計で1,231,200円であることが解る。

 

他の不動産の仲介手数料の例

マンションを購入するときの仲介手数料については解りましたが、その他の不動産の仲介手数料はどのようになっているのでしょうか?

 

取引不動産が変わっても仲介手数料は変わらない

基本的に、取引する不動産が変わっても仲介手数料は変わりません。

 

不動産の取引価格による仲介手数料の上限も同じですし、取引形態による仲介手数料の有無についても同じです。

 

つまり戸建てを買う時にも、上記で紹介した仲介手数料の計算式は活用できますので、是非覚えておきましょう。

 

土地のみ

しかし土地だけの売買となると話は変わります。

 

土地には消費税がかけられませんので、わざわざ不動産価格から消費税を割り出し、更に消費税を引いて仲介手数料を割り出す、といった手間は一切ありません。

 

提示されている土地価格をそのまま計算式に当てはめて計算するだけ、となります。

 

例).土地価格4000万円の場合

(4000万円×3%+6万円)×1.08=1,360,800円が仲介手数料

 

建売戸建て・中古戸建て

建売戸建てと中古戸建ての場合には次のような計算で仲介手数料を求めることができます。

 

例).土地が4000万円、建物が税込み2160万円だった

①4000万円(土地)+2000万円(建物税抜)=6000万円

②(6000万円×3%+6万円)×1.08=2,008,800円が仲介手数料

 

マンション購入時の諸経費

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最後に、仲介手数料だけではない「中古マンション購入時の諸経費」について詳しく解説していきたいと思います。

 

マンションを実際に購入するときになってから諸経費を用意するのは難しいですから、あらかじめ内訳を知ってしっかり蓄えておきましょう。

 

印紙代

売買契約時と住宅ローン契約時に印紙代が必要となります。印紙は郵便局で購入できます。

 

印紙代は不動産の取引価格により異なりますので、しっかり確認してから購入しましょう。

 

取引価格と印紙代一覧

記載金額 売買契約時 住宅ローン契約時
1万円未満 非課税 非課税
10万円以下 200円 200円
50万円以下 200円 400円
100万円以下 500円 1,000円
500万円以下 1,000円 2,000円
1,000万円以下 5,000円 10,000円
5,000万円以下 10,000円 20,000円
1億円以下 30,000円 60,000円

 

例えば3500万円の物件を購入したとして、売買契約時の取引金額は5,000万円以下なので1万円の印紙代がかかります。物件代金のうち3000万円を住宅ローンとした場合には、住宅ローン契約時にさらに2万円の印紙代が必要です。

 

5000万円以下の物件は、購入前に印紙代として3万円を用意しておきましょう。

 

住宅ローン諸費用

住宅ローン借入れの際には以下の費用が発生します。

 

・契約事務手数料(ローンの手続きに対する手数料)

・保証料(保証会社に支払う)

・団体信用生命保険料(ローンの契約者が死亡したときに生命保険で住宅ローンが賄われる)

・火災保険料(物件に対しての火災保険)

・地震保険料(物件に対しての地震保険)

 

保証料はローンを組む金融機関によっては0円ということもあります。団体信用生命保険料についても、保険料を金利に上乗せ、またはキャンペーンで一定の保障までは0円という金融機関も珍しくありません。

 

しかし火災保険については殆どの金融機関で加入必須としています。地震保険は火災保険とセットで加入する保険ですが、義務ではありません。いずれも物件の大きさや耐火性能によって保険料が異なります。

 

住宅ローン諸費用の相場はトータルで50~100万円です。

 

建物の登記・抵当権設定など

建物の登記や住宅ローンによる抵当権の設定などにもある程度の費用が掛かります。

 

手続きは司法書士に依頼することが一般的で、司法書士依頼料も含めると20~30万円程が相場となっています。

 

固定資産税

建物と土地には固定資産税がかかります。固定資産税の税額は建物や土地の広さによって異なります。

 

固定資産税は、毎年1月1日にその不動産を所有していた人に支払い義務が発生しますが、中古物件の取引では物件引き渡し時に固定資産税の清算が行われます。

 

例).4月5日に物件を引き渡した場合

4月5日から12月31日までの固定資産税を、日割り計算で前所有者に支払い清算する。

 

都市計画税

購入した物件が都市計画区域内にあった場合、都市計画税についても支払い義務が発生します。

 

都市計画税の税率は、お住まいの地方自治体によって異なりますが、最大税率は「固定資産税評価額×0.3%」と定められています。

 

こちらも固定資産税と同じく、引き渡し時点から日割り計算で前所有者に支払い清算します。

 

不動産取得税

物件購入後、3か月から半年ほどの間に地方自治体から不動産取得税の支払い通知が届きます。

 

不動産取得税は、不動産を取得した年に1回だけ支払い義務が発生する税金です。

 

意外と高額ですので、忘れずに用意しておきましょう。

 

「住宅の不動産取得税=固定資産税評価額×3%」

 

まとめ

不動産の仲介手数料には上限が定められていますが、下限は設けられていません。

 

そのため、業者によっては仲介手数料が半額であったり、無料にしている物件も存在しています。少しでもお得にマンションを購入したいのであれば、仲介手数料の安い不動産業者を探すのも一つの手です。

 

しかし仲介手数料はいわば安心料です。「少しでも安く、少しでもお得」にと考えるよりも、個人同士の売買によるトラブルを避けて気持ちよい取引にしたいのであれば、不動産業者の仲介する物件の購入をおすすめします。

 

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