損をせずに不動産を売却するノウハウ(アパート編)    

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思ったように収益が上がらなかったアパートや、管理の行き届かなくなったアパート、もしくは相続によって思わぬ時期に収益物件を手に入れてしまった。

 

そんなアパートの売却を考えているのなら、なるべく損をせずに、できるだけ高く売ってしまいたいですよね。

 

アパートの売却の場合、個人の持ち家の売却とは異なり、売却益を少しでも多くしたいのであればそれなりの工夫が必要です。

 

売却を決めたらまずアパート売却に関する情報を収集し、周辺アパートの価格相場を調べましょう。

 

きちんと相場が解ってから不動産業者に相談し、売却額の査定をしてもらいます。

 

しかしアパートの買主となる人は、不動産の知識や取引に長けた百戦錬磨の不動産オーナーがほとんどです。弱気の売買では、こちらに不利な条件となってしまうこともあります。

 

そのためアパートの売却では、「仲介する不動産業者の腕」がとても大切なのです。アパートの売却で依頼する仲介業者は、不動産オーナーと太いパイプを持つ経験豊富な不動産業者が最適です。

 

今回はアパートの売却で損をしないためのノウハウのすべてと、いい不動産業者の見つけ方について解説していきます。

 

アパート売却時に知っておきたい5つのコツ

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アパートの売却に慣れている個人はそうそういません。初めての売却でも数度目の売却でも、これを知っているとお得になる、まずはそんなアパート売却時に知っておきたい5つのコツをご紹介します。

 

1-空室をなくす

アパートにとって「空室」があるということは、そのまま「収益性の低い物件」であることを示してしまいます。

 

アパートの空き室をなくすことで、収益性が高い利回りのいいアパートであることをアピールできます。

 

特に田舎にあるアパートでは、入居者がいたままの方が買い手が付きやすいと言われていますので、売却を考え始めたら、まずは入居者を募集し空室をなくしましょう。

 

2-入居者には必ず保証人をつけてもらう

既に入居者として生活している契約者には難しいですが、これから入居する契約者に対しては必ず保証人を求めるようにしましょう。

 

アパート経営で一番恐ろしいのが家賃滞納による損失です。しかし保証人がついていれば、家賃滞納が長引いたとしても最終的に請求する先があるということで買主にとって安心できる材料のひとつとなります。

 

3-滞納家賃はすべて回収しておく

もし現在すでに家賃の滞納があるのなら、査定までにすべてを回収しておきましょう。「滞納家賃もなく空室もない」アパートはとても魅力的な収益物件です。

 

入居者の支払い状況がクリーンであると、その分買い手がつきやすくなります。

 

アパート投資に興味がある素人のサラリーマン投資家等でも、家賃滞納がなければ手を出しやすくなるでしょう。

 

4-アパートの共用部分や敷地内は清潔にする

アパートの共用部分や敷地内は、売り出し前にしっかり清潔にしておくことをおすすめします。

 

物件周りの清潔感は、物件自体の印象を良く変えてくれます。例え築年数が古いアパートでも、周辺が綺麗であれば好印象となるでしょう。

 

5-複数の不動産業者に問い合わせよう

アパートの売却は素人だけではとても無理です。殆どの場合不動産業者の協力が必要となりますが、はじめから一社だけに頼るのは避けたほうが吉です。

 

アパートの売却は無料相談を利用し、複数の業者に相談・査定依頼をしておきましょう。

 

相談した不動産業者の印象などもしっかりインプットしておき、最終的に仲介を依頼する業者を選ぶ際の判断材料としてください。

 

アパート売却時にかかる諸経費

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さらにアパートの売却時には、意外と諸経費が多くかかることも覚えておく必要があります。

 

アパート売却時にかかる各諸経費について詳しくみていきましょう。

 

譲渡所得税

アパートを売却し利益を得ると、「譲渡所得」とされ、その額によっては「譲渡所得税」として課税対象になります。

 

譲渡所得税は「分離課税」と呼ばれ、給与やその他収入とは合算されず、土地や建物などの不動産譲渡で得た収入のみが対象となるので覚えておきましょう。

 

税額は、譲渡所得に税率をかけることで算出されます。

 

・譲渡所得・・・(売却代金-(取得費+譲渡費用))

 

税率はその不動産を所有していた期間で異なり、5年を超える場合には長期譲渡所得、5年以下の所有は短期譲渡所得と呼ばれそれぞれかけられる税率が変わります。

 

・長期譲渡所得税率・・・20.315%(所得税15%+住民税5%)

 

・短期譲渡所得税率・・・39.63%(所得税30%+住民税9%)

 

※それぞれ平成49年まで対象の「特別復興所得税」を加算してあります。

 

「譲渡所得税の特例について」

このようにアパートの売却時には税金が大きな負担としてのしかかってきます。

 

しかし、事業用の不動産を売却したときには、次のような譲渡所得税の特例があります。特例に当てはまれば大きな節税効果が期待できますので、是非覚えておきましょう。

 

・事業用不動産の買い替え

東京都や大阪府など、「集中地域」と呼ばれている地区での事業用の資産を「1年以内に」買い替えた場合には、譲渡益の一部分に対しての課税を将来に繰り延べることができる特例です。

 

※対象となるのが一部地域であり、売却益が非課税になるわけではなく伸びるだけ、という部分に注意しましょう。

 

・平成21年から平成22年に取得した不動産譲渡の特例

平成21年から平成22年に個人が取得した不動産の譲渡では、譲渡益から1000万円を控除することができます。

 

※あくまでも範囲は個人なので、法人化している場合は特例を受けられません。また、その他の特例とは併用できません。

 

・公共事業用の土地として譲渡したときの特例

不動産のある土地を公共事業用の土地として譲渡したときには、最高で5000万円の特別控除を受けることができます。

 

もし公共時用の土地として譲渡した不動産の買い替えをしたときには、上記5000万円の特別控除は受けられない代わりに、買い替えた土地の方が売却額より高かった時にはその年の譲渡所得はなかったものとされます。

 

買い替えた土地が売却した土地よりも安かった場合には、その差額を収入として譲渡所得税の算出がなされます。

 

仲介手数料

不動産業者に仲介を依頼し売却した時には、仲介手数料を業者に支払う必要があります。

 

仲介手数料は物件の契約価格の「3%+6万円」に消費税を足した額となります。

 

※物件の契約価格と法定上限の仲介手数料一覧表

物件価格 仲介手数料
2,000万円 712,800円
2,500万円 874,800円
3,000万円 1,036,800円
3,500万円 1,198,800円
4,000万円 1,360,800円
4,500万円 1,522,800円
5,000万円 1,684,800円

 

抵当権抹消登記費用

売却するアパートを購入するときのローンがまだ残っている場合、売却後はローンを一括で返済する必要があります。

 

返済後には、物件についている抵当権を抹消しておかなければいけません。

 

その際には抹消1件あたりで実費として2,000円弱、司法書士に依頼した場合にはその報酬として1万円程度必要となります。

 

土地と建物で2件あるときには、トータルで3万円ほどかかります。

 

一括返済事務手数料

同じくアパートにローンが残っていた場合、金融機関に対しても手数料を支払う必要が出てきます。

 

ローンの一括返済時には、一括返済の事務手数料として5,000円程度必要となりますので注意しましょう。

 

不動産業者の交通費等

通常であれば広告宣伝費や不動産業者の交通費等は仲介手数料に含まれています。

 

但し、遠隔地にある不動産の売買や、特別に売主が通常の仲介以上の負担を仲介業者に依頼した場合には交通費や宣伝費の実費を求められることもあります。

 

逆に、こちらから特別に依頼した物もないのに実費を求められたときには「仲介手数料に含まれているはず」、と拒否することができることを覚えておきましょう。

 

印紙代

不動産の売買契約時には、売買契約書に貼付けする印紙が必要になります。

 

印紙代一覧

 1,000万円以下 5,000円
 5,000万円以下 10,000円
 1億円以下 30,000円
 5億円以下 60,000円
 10億円以下 160,000円

 

印紙は郵便局で購入できますので、売買契約時までに購入しておきましょう。

 

アパート売却時の査定方法

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アパートの査定はマイホームの査定とは異なります。どのように査定するのか詳しくみてみましょう。

 

アパートの査定は難しい

アパートの査定が難しいのは、その「収益や利回り」も査定に関係してくるからです。

 

アパートの築年数や、内装外装の美しさよりも、「いかに収益が出る物件か」という部分が評価額にそのまま影響してしまうという特徴があります。

 

そのため、アパート等の収益物件の販売経験が豊富な不動産業者2~3社に査定を依頼する必要があります。間違っても「個人用の戸建て」が得意な不動産業者に査定依頼してはいけません。

 

査定を数社に頼む理由は、どの業者も査定額にさほど差がなければその査定額は妥当であると判断できますし、より良い不動産業者を仲介に選ぶことができるからです。

 

査定に関わる物件の利回り

収益物件の売却で大切なのは利回りですが、これは物件の査定にも影響します。

 

利回りの相場は地域ごとで異なるため、事前に調べ把握しておきましょう。

 

・利回り相場の簡単な計算法・・・年間の賃料収入÷表面利回り

※表面利回りは「年間の賃料収入÷物件の購入価格」で算出できる

 

アパートの査定は収益還元法に基づく

そしてアパートを実際に査定するときには、「収益還元法」という査定方法が用いられ、収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

 

どちらも専門的な知識が必要な難しい査定方法です。

 

「直接還元法」

・1年間で得た収益を利回りで割ったものに100を掛け、収益還元を導き出す手法

 

「DCF法」

・不動産により得られる収益に加え、一定期間後に売ることを想定し、その売却益を併せて算出する手法

 

査定の根拠を知る

査定額が各社より出てきたら、その根拠について1社ごとによく確認しましょう。

 

この時、「担当者との話しやすさ」「信頼のおける担当者か」「話の筋道は通っているか」「納得できる話であったか」なども確認してください。

 

そして仲介を依頼する不動産業者は、査定額ではなく「一番信頼できそうな」不動産業者を選びましょう。

 

また、信頼に加え「アパートの売却実績がどの程度あるのか」という部分も不動産業者選びの一つの基準としてください。

 

アパート売却時にありがちな消費税申告のトラブル事例紹介

最後に、アパート売却時にありがちな所費税申告のトラブル事例を紹介します。

 

事例1-売却後消費税の申告漏れ

よくあるのが「売却後の消費税申告漏れ」です。

 

アパートを経営していたAさん、売却したアパートは計算上売却損が出たため申告の必要はないと思っていました。

 

しかし、アパートを複数所持し、収入が1000万円以上で消費税の課税対象となっている事業者は、たとえ売却損があったとしても消費税の申告をしなければいけません。

 

事業用資産の譲渡による収入は、忘れず消費税の計算に含みましょう。

 

事例2-事業収入は1,000万円以下なのに申告義務がある?

一方Bさん、事業収入は1000万円に届かず、消費税課税対象から外れることから「消費税は自分に関係ない」と思っていました。

 

ところが、売却で得た収入を含めると1000万円を超え、知らず知らずのうちに消費税の課税対象となっていたのです。

 

確かに、1000万円を超えてもその年は消費税を納める必要がありません。しかし、収入が1000万円を超えた「2年後」には消費税の納税義務が生まれます。

 

つまり収入が1000万円を超えた年にしっかり申告しておかないと、2年後以降に「消費税滞納」として重加算税が課されてしまう可能性があるのです。

 

消費税課税対象となった場合には「消費税課税事業者選択届出書」を速やかに税務署に届け出てください。これは一度提出すると2年間は変更できません。

 

そして課税要件を外れたら、「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書」を再び税務署に届け出てください。

 

届け出や消費税について、解らないことがあれば気軽に税務署職員に尋ね、疑問を解消してから消費税を納付しましょう。

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アパートオーナー必見!アパートを一棟まるごと売却するためのポイント

まとめ

アパートの査定額は、築年数よりも利回りがどれだけあるかが基準となります。

 

むしろ近年では、築年数の古いアパートはサラリーマン投資家などに人気があり、しっかりと収入が見込める物件であれば売却も容易になる可能性が高いのです。

 

きちんと手入れがされ、空室もないアパートは古くても思ったよりも早く買い手が見つかることもあります。

 

「うちのアパートは古いから」と諦めず、売却が必要となった時にはまず不動産業者に無料相談をお願いし、納得できれば査定もしてもらいましょう。

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