不動産オーナー必見!いざという時に困らない不動産管理の知識

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近年、サラリーマンの方が副業として不動産を購入し活用する「不動産投資」も流行していますが、不動産管理の知識もなく手を出すのはとても危険です。

 

物件を収益化するまでも様々な苦労があったとは思いますが、さらに有効活用し利益を高めたいのであれば、不動産管理にまつわる正しい知識を蓄える必要があるでしょう。

 

不動産オーナーとして知っておかなければいけないことは本当に沢山ありますが、まずは土地や建物の管理・維持・経費にかかわる知識をインプットしてください。

 

更に建物から得る収益を維持するための情報や費用を抑える知恵、とくに収益率にダイレクトに関与する「空室を作らない」知識はもっとも重要だと言えるでしょう。

 

そして不動産オーナーとしては自分自身の利益ばかりではなく、入居者の安全を守るための個人情報保護や鍵・契約書の管理等に関する知識も必要不可欠です。

 

今回は、そんな不動産オーナーとして必ず覚えておきたい知識を総まとめしましたので、どうぞ最後までご覧ください。

 

土地、建物、設備の管理の知識

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不動産管理をする上で、不動産そのものである土地、建物、設備についての知識は必ず身につけておきたいものです。

 

収益物件の管理は自分で必ずやらなければいけないものではなく、不動産業者に管理を委託することもできます。つまりさほど知識がなくても不動産オーナーにはなれるのです。

 

だからと言って、不動産管理のノウハウを全く持たずに不動産オーナーになるのはリスクが高すぎます。

 

まずは土地、建物、設備それぞれの管理に必要な費用や管理する上で気をつけたいポイントについて見ていきましょう。

 

土地管理について

土地の管理にかかる費用は以下の通りです。

 

・土地全体の管理費用

・固定資産税

・管理委託費

・駐車場の管理費

・ローンの返済

 

不動産業者に管理を委託しない場合には「管理委託費」は発生しません。相続等で受け継いだ土地や、一括払いで購入した土地であればローンの返済もありません。

 

どんな土地でも必ずかかるのは「固定資産税」です。土地の用途や広さによって納税額が決められ、毎年1月にその土地を所有していた人に支払い義務が発生します。

 

土地自体の価値が上がれば固定資産税も上がり、価値が下がれば税額も下がります。毎年同じ額ではないことを覚えておきましょう。

 

そして、土地や駐車場は景観を損なわない程度の管理は大切です。駐車場や建物周辺が荒れていると、印象も悪く空室の原因にもなります。

 

「土地管理で気をつけたいポイント」

土地管理で気をつけたいポイントは、「物件周辺の景観を損なわないこと」です。

 

物件のある土地や駐車場などに草が生え伸びてしまっている、コンクリートが剥げている場所があるなど、見た目が良くない物件は印象が悪く、空室の原因にもなります。

 

また、周辺住民に迷惑をかけてしまうと、入居者と周辺住民とのトラブルの元にもなりかねません。

 

物件のある土地は清潔に保つことが収益を保つことにも繋がります。

 

建物管理について

次に物件の「建物自体にかかる費用」や必要な管理について見ていきましょう。

 

「建物管理にかかる費用」

建物の管理・維持には様々な費用がかかります。

 

・固定資産税

・火災保険料等損害保険料

・修繕費

・共用部分の水道光熱費

・ローンがあれば返済

・管理委託費

 

土地と同じく管理委託費とローンの返済はオーナーによりますが、必要になるのが固定資産税、火災保険料や損害保険の保険料、修繕費、共用部分の水道光熱費です。

 

火災保険料や損害保険料は、加入する保険会社とそのプランによってまちまちですが、あまりにも保険料が安いプランにしてしまうと、十分な保障が得られないというリスクもあります。

 

また近年では、孤独死対策としての短期少額保険が登場していますので、独身向けアパートを経営しているオーナーの方は加入しておくと安心です。

 

修繕費については、修繕を遅らせれば遅らせるほど得だと考えるオーナーもいますが、実際には設備が壊れる前に定期点検をしておいた方が長期的な目で見るとお得な場合があります。

 

修理や交換が高額になるボイラー等水廻り・暖房機器は、長く使えるように数年に一度の定期点検をおすすめします。

 

「建物管理で気をつけたいポイント」

建物の管理で気をつけたいのは「空室が出た時の対応」です。

 

退去者が出てから次の入居者が入るまでの期間が長くなってしまった場合には、時々空室となっている部屋の設備が壊れていないかどうかチェックしてください。

 

新しい入居者が決まった時には、入居者に正しい設備の使い方を教えて設備を壊されないようにしましょう。

 

そして建物自体の老朽化が進んだときには、リフォームと建て替え、どちらかを選ばなければいけません。

 

現在では築40年を超えるマンション・アパートでも、デザイナーによるリノベーションで再び収益を増やすことも可能です。安易に建て替えを選ぶよりも、丁寧なリフォームやリノベーションの方が、老朽化による必要経費を抑えつつ、収益を保つことができるでしょう。

 

設備に不備がでた場合には

もし管理物件の設備に不具合が出た場合は、次のように対処してください。

 

「入居者への対処法」

設備に不具合があった時には、最初に入居者への対応を行いましょう。

 

まずは故障した設備の使用方法について、再度入居者へ説明を行ってください。

 

次に故障個所と故障原因の聞き取りをし、修理業者を呼んで入居者立ち合いの元、修理を完了させ、お互いにクレームが出ないように対応します。

 

「定期的な設備メンテナンスが大切」

設備は必ず壊れるものです。自分が信頼できる修理業者数社といつでも連絡が取れるようにしておき、もしもの時に供えましょう。

 

そして設備のメンテナンスは数年に一度、定期的に行ってください。

 

賃料、敷金礼金、更新料などの知識

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ここからは収益に直結する賃料、敷金礼金、更新料等の知識について掘り下げていきます。

 

賃料について

賃料は収入です。よってこれには所得税が課税されます。副業オーナーの場合には、給与所得と合算され所得税と住民税が算出されます。

 

不動産オーナーになったばかりという方は、これから税負担が増えることを覚えておきましょう。

 

そして月々の家賃の決め方についてですが、周辺地域の物件を見て相場から決めるのが一般的です。家賃の決め方について困ったときには不動産会社に相談し、アドバイスをもらうのも一つの手です。

 

敷金礼金について

まず敷金についてですが、敷金は一時的な預り金となるため収入にはなりません。但し、契約時に「退去時に敷金の20%は返還しない」などと定めた場合には、返還しない部分が受け取った時点で収入となり課税対象となります。

 

礼金は返還しないので、受け取った時点でそのまま収入とされ、課税対象となります。通常礼金は家賃の1~2か月分としますが、それ以上の高額な礼金はトラブルの元です。礼金は常識的な範囲にとどめておきましょう。

 

更新料について

契約更新時に入居者から受け取る更新料は、受け取った時に収入とカウントされます。

 

こちらも礼金と同じく法律の定めがありません。

 

一般的には2年契約で、契約の更新時に家賃の1か月程度が相場とされています。家賃の4か月分など、法外な更新料は入居者とのトラブルの元ですので気をつけましょう。

 

家賃滞納による損失を防ぐ方法

賃料管理で一番心理的ストレスを被るのが「家賃滞納による損失」です。家賃滞納はいつ起こるかわかりませんので、適切なリスク管理を行いましょう。

 

そのためには、少々大変ですが毎月物件の収入を自分で管理し「最近入金が遅い入居者がいないか」よくチェックしておく必要があります。

 

もしそのような時間がない場合には、不動産会社に管理を委託し、すべての管理を任せてしまいましょう。

 

空室が出た場合の入居募集の知識

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空室期間は収入減少に直結します!空室が出たら、即入居者募集を行うべきです。

 

入居者募集の手順について詳しく見ていきましょう。

 

入居者募集の前にやっておくこと

入居者募集を出す前に、空室が出たらまず「部屋の修繕」「鍵の交換」「設備の確認・点検」を行ってください。

 

入居したい人があらわれたら、すぐに対応できるようにしておくためです。不備があればしっかり直しておきましょう。

 

入居募集の方法

準備ができたらすぐに入居者募集を行います。

 

不動産業者に不動産の管理を委託しているのであれば、そのまま管理委託業者に入居者募集をお任せして大丈夫です。

 

そうでなければ、賃貸仲介業者に直接交渉し広告掲載を依頼してください。

 

その他自分でできる募集方法としては、地方紙に広告料を支払って掲載してもらったり、対象の空室の窓に募集チラシを貼るという方法も古典的ですが効果があります。

 

空室期間を短くするために

空室期間を短くするために、賃貸仲介業者や管理委託業者はネット広告に力を入れているところを選びましょう。

 

地方紙に広告を掲載する際には、物件のメリットを解りやすく表示します。

 

例).日当たり良好、駅近く、コンビニ近く等

 

そして建物が古くなってきてしまった場合には、賃料をさげたり敷金礼金を徴収しないなども検討しないといけません。

 

収益は減ってしまいますが、継続した家賃収入を得るためには仕方のないことです。

 

入居関係の書類や、鍵などの備品管理知識

最後に、入居者の安全やプライバシーに関わる「契約書類」や「鍵」の管理について詳しく解説していきます。

 

鍵などの備品管理について

鍵や居室内の設備管理に関する備品、契約書などの入居関係の書類の管理は厳重かつ慎重に行わなければいけません。

 

それらのものはすべて「頑丈な金庫」に保管することをおすすめします。

 

金庫内に保管するカギは、鍵につける部屋番号に工夫するなどして、「万が一金庫が破られたとき」でも入居者に危害が及ばないようにしておきましょう。

 

例).どの鍵がどの部屋のものかわかりにくくするために、部屋番号に7を足した数を鍵のタグに書いておく。

 

そしていくら身内であっても、入居者に関する情報に触れさせてはいけません。実際に、不動産オーナーの家族が入居者の個人情報を入手して犯罪を犯してしまうこともあります。

 

入居者のプライバシー管理について

入居者のプライバシー管理がどうしてこれほどまでに大切なのか、それは入居者の安全を守るということだけではなく「オーナー自身も守る」ことにつながるからです。

 

入居者の個人情報が不動産オーナーから流出し、入居者の身に何かあった場合には損害賠償問題に発展します。

 

また、犯罪があったアパートには自然と人が寄り付かなくなりますから、収益自体もがくんと下がってしまうでしょう。

 

何より個人情報の管理ができない大家だと噂が立ってしまえば、現在の入居者も退去する可能性が高くなります。

 

このようなリスクを考えると、安心してアパート経営をしたいのなら不動産業者に管理委託しすべての管理をお任せした方が良さそうですね。

 

オーナーがするべき個人情報保護

このように、不動産オーナーであれば個人情報の保護は基本となります。

 

入居者の個人情報は、例えどんなに些細なものでも第三者に漏らしてはいけません。入居者の職業や実家のある地方を誰かに漏らすのはもってのほかです。

 

契約情報やその他入居者に関する情報の入ったパソコンやデータ保存機器があれば、厳重に保管するのはもちろんセキュリティソフトを導入し、パソコンには必ずロックをかけましょう。

 

もし警察に入居者の個人情報を求められても、すぐさま情報を開示する必要はありません。警察だからと言って安易に情報を渡さず、正しい状況を確認してからのほうが間違いがありません。

 

最も気を付けてもらいたいのが「個人情報の私的利用」です。入居者の電話番号やメールアドレスなど、例え必要があったとしても私的な理由によってそれを利用しては絶対にいけません。

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まとめ

不動産のオーナーになると、土地や建物の管理ばかりではなく、入居者の生活や安全面についても考慮していかなければいけません。

 

また、確実に収益を上げていくためには日常的に収入・費用・損失の計算をし、家賃滞納があれば厳正に対処していきましょう。

 

このように、不動産オーナーがやらなければいけないことは多岐に渡ります。副業として不動産オーナーとなっている方は、不動産管理は不動産業者に委託することをおすすめします。

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