不動産売買は仲介業者?それとも買取業者?徹底比較しました!

pixta_32279701_M

自分の持っている物件や土地を売りたい!と思ったとき、あなたはどんな方法でそれを叶えますか?

 

一般的に不動産を売却する時にはまずは不動産業者に売却の相談、物件の査定の申し込みをするところから始まり、次の手順で取引が進んでいきます。

 

1-査定依頼と物件調査

2-物件から得られた情報や不動産業者が持つデータによって査定額が決定

3-仲介業者と媒介契約を結び買主募集

4-売買契約と代金清算、物件引き渡し

 

これは「仲介」と呼ばれる売買方法の場合です。多くの人が不動産の売却といえばこの「仲介」による売買を想像しますが、これ以外に不動産業者が直接物件を買い取る「買取」という方法も存在していることをご存知でしょうか。

 

仲介を選択すれば仲介業者に、買取を希望すれば買取業者と直接取引を進めることになっていくのですが、不動産を理想通りに売却したいのであれば、実際に取引をする前にどちらにもメリット・デメリットがあることを覚えておく必要があるでしょう。

 

今回は仲介業者と買取業者、両者のメリットとデメリットを詳しく解説し、どのような場合にどちらを選べばいいのか、その答えを探っていきます。

 

不動産売買の流れ

pixta_29711297_M

まずは不動産売買を行う際の全体の流れと、その時に確認しておくべき事柄について見ていきましょう。

 

1-売却相談・査定依頼

不動産の売却を考えた時、まず最初に行うことは不動産業者への「売却の相談」です。

 

自分の所有する不動産をどうやって売却していけばいいのか、いつごろまでに売りたいなど細かい相談をしてみましょう。

 

そして不動産の売却価格を決める「査定」を、売却に有利な価格と条件を調べるために複数の不動産業者に依頼してください。

 

「確認しておくこと」

売却相談の前に、物件についてもう一度以下のことを確認してみてください。

 

・土地や建物の権利

借地権の土地を自分の土地だと勘違いしていることがあるので注意しましょう。

 

・敷地の境界の確認・配管類の通っている場所

敷地トラブルを避ける為には最初に確認しておきたい項目です。配管類が人の敷地を通っていることもあるので再度確認をしましょう。

 

・建築時に受け取った書類一式

建築時の書類があると、査定に役立つほか買い手側にも好印象です。

 

・住宅ローンの残高

住宅ローンの残高がいくらなのか、もし売却額がローン残高を下回っても現金で支払える額なのか確認しましょう。

 

2-物件調査と価格決定

根拠のある査定額を算出してもらうためには、現地での物件調査が必須になります。不動産業者が実際に訪れ、物件に関する様々なデータを取得し査定額に反映させます。

 

「確認しておくこと」

査定額が出たら、なぜその額になったのか納得できるまで説明を受けてください。疑問点があれば即座に業者に質問し、すぐに不安を解消しましょう。

 

3-媒介契約と買主募集

信頼できる不動産業者が見つかったら、仲介依頼のための媒介契約をしましょう。

 

媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種があります。現在多く用いられている媒介契約は「専属専任」になりますが、媒介契約によって買主募集の形態が異なるので注意が必要です。

 

「確認しておくこと」

買主募集をする際、一般では他業者にも仲介を依頼できるためより多くの購入希望者を集めることができますが、専任と専属専任では媒介契約を結んだ業者としか仲介依頼ができなくなります。

 

さらに専任では自分で買主を見つけることもできますが、専属専任ではそれもできず、すべてを不動産業者に任せるほかなくなります。

 

専属専任媒介契約を結ぶときには、必ず「本当に信頼できる」不動産業者にしましょう。

 

4-売買契約と物件引き渡し

買主が見つかり売買契約に進むと、売買契約時には手付金(おおよそ不動産価格の20%)を買主から受け取り、仲介手数料の半額を不動産業者に支払うことになります。

 

その後買主から物件の残金を受取り、物件を引き渡し、不動産業者に残りの仲介手数料を支払い不動産売買は終了となります。

 

「確認しておくこと」

物件の引き渡しまでに抵当権抹消の準備、権利書等の各種書類、税金にかかわる証明書などを準備しておきましょう。

 

仲介業者で不動産売買したときのメリット・デメリット

17-03-11

ここからは、仲介業者による不動産売買におけるメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。

 

仲介業者で不動産売買したときのメリット

仲介業者で不動産売買したときのメリットは次の5つです。

 

「メリット1-買主との交渉を任せられる」

物件の購入希望者が見つかり、引き渡すその時まで買主との交渉はすべて仲介業者が行ってくれます。

 

面倒な価格交渉への対応や、物件に関する疑問への回答も仲介業者が依頼主に代わって一手に引き受けてくれるので売却まで大きな安心を得ることができます。

 

「メリット2-トラブルにも対応」

物件の引き渡しまでに考えられる、様々なトラブルにも仲介業者が対応してくれます。親切な仲介業者であれば、引き渡し後に起きたトラブルの相談にも親身に乗ってくれることでしょう。

 

「メリット3-物件に関する調査」

不動産の売買に必要な、物件に関する調査も仲介業者に依頼することができます。

 

例えば土地の測量、境界、権利、都市計画による規制などです。土地の測量や境界を調査するためには仲介手数料以外に別途30~50万円ほど費用がかかります。

 

「メリット4-確実な売買契約」

仲介業者に依頼しない個人間の取引では、売買契約時・売買契約後に大きなトラブルを抱えてしまうことがあります。

 

しかし仲介業者に依頼すると、売買契約書を作成してもらうことができ、契約時には物件に関する重要事項説明も入ることから売買契約に関するトラブルを未然に防ぐことができます。

 

「メリット5-希望売却価格に近い金額で売却できる」

買取業者による買取では、仲介業者による売却額の8割程度の額でしか買い取ってもらえません。

 

しかし仲介業者に売却を任せれば、最初に査定で決定した物件価格又は希望売却価格に近い金額で売却してもらうことができます。

 

仲介業者で不動産売買したときのデメリット

一方で、仲介業者に依頼したときのデメリットもメリットと同じく5つありますので、詳しく見ていきましょう。

 

「デメリット1-売却にかかる時間の長さ」

仲介業者に売却を依頼すると、どうしても取引完了までにかかる時間が長くなってしまいます。

 

売却相談、査定、広告を出して内覧して・・・と踏まなければいけない手順が多いことがその理由です。また、買主側との交渉にも都度仲介業者が入る形になるので引き渡しまでは最短で3か月、平均で半年、長いと1年以上の時間を要します。

 

「デメリット2-仲介手数料が発生する」

仲介業者の一番のデメリットと言えるのが「仲介手数料」です。仲介手数料の負担は物件の価格が高ければ高いほど大きくなります。

 

仲介業者の利益となるのは仲介手数料のみ、ということを考えると仕方のないことですが、物件を売却してもその収益すべてが手元に残るわけではないことは覚えておきましょう。

 

「デメリット3-リフォームが必要になることもある」

仲介による売却では、買主側の要望によって売却前にリフォームが必要なってしまうことがあります。壁の穴などの負担の少ない修復であればさほど負担にはなりませんが、シロアリ駆除や雨漏りのリフォーム等が必要になると、その負担額はとても大きいものになってしまいます。

 

「デメリット4-瑕疵担保責任について」

仲介による売却では、物件に対する責任は売主側が負わなければいけません。

 

売却後に住宅に対する重大な瑕疵が発生した場合、その責任は売主がとる必要があります。瑕疵担保責任の期間は永久ではなく、売買契約時に定めた期間のみで、一般的には3か月~1年程度です。

 

※瑕疵担保責任となる住宅の瑕疵の主な範囲・・・シロアリによる被害、土地の境界の不備、埋設物、建物構造上の腐食や欠陥、雨漏り等

 

「デメリット5-いつ売却できるかわからない」

仲介という取引の性質上、物件の売り出しから売却までどのぐらいの期間がかかるのか、具体的にはいつ売却できるのかということが一切わかりません。

 

すぐさま現金が必要で不動産を売却しなければいけないという場合には、資金計画が立てにくい仲介の売買は不向きです。また、住宅の買い替えによる売却の時にも、仲介を選ぶと次の住宅を購入するためのローン借り入れが難しくなりますので注意しましょう。

 

買取業者で不動産売買したときのメリット・デメリット

42376885 - businessman thinking

次に、買取業者で不動産売買したときに考えられるメリットとデメリットについてご紹介します。

 

買取業者で不動産売買したときのメリット

買取業者に不動産を売却することで得られるメリットは次の7つです。

 

「メリット1-取引の素早さ」

買取業者に買取を依頼すると、最短で3日、平均で1週間ほどで買取してもらえます。売主の売りたい価格と買取業者の買いたい価格が一致さえすれば、すぐに不動産の現金化が可能です。

 

「メリット2-瑕疵担保責任がない」

買取業者に不動産を買取してもらえば、その後こちらが瑕疵担保責任を負うことは一切ありません。買取してもらうことで、物件にまつわるトラブルを回避することができます。

 

「メリット3-資金計画の立てやすさ」

メリット1で述べた通り、買取では不動産が数日で現金化されてしまいますので、資金計画はとても立てやすくなります。

 

住み替え・買い替えを考えている場合には、買取はとても便利です。

 

「メリット4-仲介手数料なし」

買取業者との直接取引になりますので、仲介手数料はかかりません。そのため。売却で得られる利益も計算が容易になります。

 

「メリット5-リフォーム費用がかからない」

買取の場合、買取業者がリフォームを行うため、売主負担でリフォームをする必要がありません。

 

一見ボロボロな一軒家等でも、必要としている買取業者はありますので「仲介の売却には向かない家」でも、買取なら現金化が可能です。

 

「メリット6-人に知られることがない」

仲介による売却では大々的に広告に掲載されてしまいますし、広告掲載から実際に売却できるまでに長い期間を必要とするため「色々な人に不動産の売却を知られてしまう」可能性があります。

 

しかし買取なら、素早い調査と価格決定、そして買取が実施されるため誰にも知られることなく不動産を売却することができます。

 

「メリット7-売却の手間がない」

仲介による売却では何度も不動産業者と打ち合わせし、買主側とのスケジュール調整や価格交渉、さらに売買契約から引き渡しまでも時間がかかり、とても手間がかかります。

 

しかし買取では、業者と一対一の対応となるので話し合いもシンプルに、手続きも最小限で済みます。

 

買取業者で不動産売買したときのデメリット

買取業者による売買は、メリットも多いのですがデメリットもいくつかあります。

 

「デメリット1-仲介よりも不動産の価格が安くなる」

買取は様々な手間や仲介手数料がない代わりに、不動産の価格が仲介の売却額よりもおおよそ2~3割程度安くなってしまう事があります。

 

「デメリット2-買取業者によって価格にばらつきがある」

買取業者でも、会社が違えば買取額に大きな幅が出てしまうこともあります。例えば会社自体の広告に力を入れている買取業者の場合、広告費を捻出するために買い取り額を安くする傾向があるようです。

 

買取業者は最初から1社に絞らず、数社に打診してみましょう。

 

「デメリット3-買取できない物件もある」

新築物件や築浅物件、買い手のつかない田舎の物件などは業者の利益が出ないため、買取してもらえないこともあります。

 

「デメリット4-諸経費はかかる」

仲介手数料は必要ありませんが、印紙代や抵当権の抹消、必要であれば境界の調査などの諸経費は必要です。10~50万円ぐらい用意しておきましょう。

 

不動産売買時の得する方法

最後に、不動産売買時に得する方法についてご紹介します。これを実行するだけで、できるだけ高く不動産を売却することができますよ。

 

仲介業者で不動産売買したときにお得になる方法

仲介業者で不動産売買するときには、まず一括査定などを利用して複数の業者とコンタクトを取り、信頼できる仲介業者を探しましょう。

 

査定・内覧時にはできるだけ物件をきれいにしておくと、高い価格で売却しやすくなりお得です。

 

更に実際に不動産を売却する時期は12月にすると、一番需要のある3~4月に売約できる確率が上がります。

 

物件について値下げ交渉をしてくる買主には、瑕疵担保責任免責を条件とし、将来的なトラブルを回避しましょう。

*よく似た内容の記事はこちら
手付金って何?不動産を売却する側も知っておくべき売買契約時の手付金とは

買取業者で不動産売買したときにお得になる方法

買取業者を利用する際には、「買取価格を即決しない」ことが大切です。すぐに現金が欲しくとも、提示された一番最初の金額で合意してしまうのは損です。少しでも高く買取してもらえるよう、価格交渉をしてみましょう。

 

また、買取は売却よりも価格が安くなるため節税効果もあります。マイホームの買い替えの際、譲渡損失(売却したが利益が出なかった)があれば、給与やその他の所得と「損益通算」ができ、所得税を節税することができるのです。

 

<参考>国税庁ホームページhttps://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

 

損益通算はマイホーム売却の翌年から3年間有効です。1度の損益通算で控除しきれなかった分は、さらに翌年以降に繰り越すことができます。

 

まとめ

不動産売買は、仲介・買取どちらも一長一短です。買取は不動産価格が安くなってしまうデメリットは確かにありますが、それが逆に節税に効果を発揮することもありますし、全くのデメリットとも言い切れません。

 

不動産の売却を「仲介」で行うにしろ、「買取」を利用するにしろ、一人で悩まずまずは専門業者に相談してみることが一番の近道です。

 

業者に相談したからといって、必ず不動産を売却しなければいけないわけではありません。不動産売却に関する不安や疑問は、買取業者や仲介業者に直接相談し解消していきましょう。

【オーディン不動産スピード買取サービス事業部】
・最短48時間以内に現金化が可能!?
・後悔しない不動産会社選びのために

今すぐ下記のバナーをクリックしてください。

―オーディンスタッフ一同より―

bnr_03


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です