売って終わりではない!不動産売却の確定申告をしっかりチェック!

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売って終わりではない!不動産売却の確定申告をしっかりチェック!

 

不動産を売却した場合、残債が残る場合もあれば売却益が出る場合もあります。この残債が残る場合、あるいは売却益が出た場合でも年度末に確定申告をしなくてはいけません。

 

意外と忘れられがちな確定申告。サラリーマンであれば確定申告は縁がないと思われがちですが、サラリーマンでも確定申告をしなければいけない場合と、した方が良い場合があるのです。ここでは不動産売却時における確定申告の方法について取り上げてみました。

 

売却しただけでは終わらない。確定申告をしっかりチェック

 

確定申告って何?

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確定申告は1月1日から12月31日までの1年間に生じたすべての所得を合計して、税務署に確定申告書を提出して納税を行う手続きのことです。サラリーマンであれば年末調整の手続きを会社が行ってくれるので確定申告の手続きをする必要はありません。

 

もっとも年末調整で漏れた所得などがあれば確定申告をしなくてはいけません。不動産売却などがそれにあたり、給与所得以外の収入ということで確定申告をしなければいけないのです。

 

サラリーマン以外の年末調整をしない個人事業者が確定申告をするイメージなのですが、この確定申告は例年2月16日から3月15日までの一ヶ月の間にしなくてはいけないこととなっています。

 

所轄の税務署あるいは税務署が用意した確定申告会場、今ではe-Taxでパソコンでの確定申告も可能となっています。

 

必ず確定申告をしなくてはならない?

 

不動産売却をした場合、必ず確定申告をしなければならないのでしょうか。答えは「売却益が出たときは確定申告をしなくてはいけません」です。

 

確定申告をしない場合は後に延滞税などの追徴課税をされることとなりますので売却益が出たときの確定申告は必須と考えて漏れがないようにしてください。それでは譲渡損失が出た場合はどうでしょうか。

譲渡損失が出た場合は必ずしも確定申告はしなくてもよいことになっています。これは収入があるものにのみ確定申告をするという原則からなのですが、譲渡損失が起きた場合でも状況によって税金の還付があるなどのメリットがあります。

 

譲渡損失の場合に確定申告をして課税されることはありませんので、申請したほうが良いです。

 

以上のことから、不動産の売却によって売却益が出たかあるいはその逆であっても確定申告はしたほうがいいということになります

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確定申告に必要な書類はどのようなもの?

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まずは税務署で入手できるものが以下の書類になります。

・確定申告書B様式

・分離課税用の確定申告書

・譲渡所得の内訳書

 

また、不動産売却時には3千万円の特別控除の特例があります。(平成27年4月1日~)

この場合には必要な書類も増えますので事前に確認をしておきましょう。

 

他に買替え特例などの措置もあります。どちらか有利なほうを試算して選択することができます。また、細かな条件、例えば住宅ローンの控除の適用を受けないことなどがありますので、不動産会社の担当者からの説明を十分に聞くようにしたほうがいいです。

 

自分で用意するものは以下の書類になります。

・売却時の売買契約書(コピー)

・売却した不動産の購入時の売買契約書(コピー)

・仲介手数料等、売却手数料の領収書(コピー)

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税額の計算方法

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不動産売却によって得た譲渡所得に対する税金は、給与所得とは別に計算しなくてはいけません。これを分離課税と呼んでいるのですが、サラリーマンが年末調整とは別に不動産売却において確定申告をしなくてはいけない理由がここにあります。

 

税額を計算するためには不動産売却における譲渡所得を算出しておかなければいけません。

この譲渡所得は基本的に、不動産を売却した金額から、取得費や譲渡費用などを差し引いたものとなります。ただし、この場合の取得費は所有期間中の減価償却などが関係してきますので計算には注意が必要です。

 

譲渡所得は以下の計算式になります。譲渡所得=不動産売却費-(取得費+売却費用)

売却費用は仲介手数料など売却するために直接かかった費用を言います。譲渡所得は不動産を所有していた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。

 

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

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まとめ

 

不動産売却時の確定申告では最終的に課税上と所得までを求めなくてはいけません。計算式などが用意されているのですが、長期譲渡、短期譲渡さらには軽減税率の特例や3千万円の特別控除など、それぞれに様々な条件がありますので、不動産会社の担当者と相談するか、さらには税理士に相談するなどの対応が求められるところです。

 

また、売却しての譲渡損失が生じてしまう場合も他の所得から損益通算を行うことができます。それの場合でも譲渡損失を消化できない場合は3年にわたって繰り返し損益通算をすることができます。

 

これを利用することで大幅な所得減税になるので、損失だから確定申告をしないというのではなく、確定申告はいかなる場合でもするようにしたほうがいいです。

 

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