アパートオーナー必見!アパートを一棟まるごと売却するためのポイン

17-01-01

 

アパート経営で最大の悩みは家賃の滞納ではないでしょうか?

住人の家賃滞納によりアパートのオーナーは銀行へ借入金を返済しなければなりません。その上さらに税金だって払わなければなりません。また、家賃を回収できない場合でも収入として計上する必要があり、税金の対象となります。挙句の果てに夜逃げされたら、残物の処分費用や部屋の清掃費等、すべてそのアパートのオーナーが負担することになります。最近この家賃滞納が増加している傾向にあります。そんな悩みに対しての解決方法は、手っ取り早くアパート自体を売却してしまうことです。

不動産業者にアパートを売却する。それだけであなたの抱えている心労を解決できると思います。

 

アパート経営者が抱える問題とは?

 

【アパート経営で難しい点】

アパートを経営する上で難しい事がたくさんあると思いますが、そのいくつかをここで紹介したいと思います。

ひとつは立地の問題です。首都圏や人口の多い勤務地でアパートを経営しているオーナーのほとんどが人口減少の傾向にある郊外や地方にそのアパートを建てています。現在このような立地に建っているアパートは空室も多く経営が困難になっておりオーナーの悩みの種になっていることがほとんどです。

 

【家賃について】

つぎに、経営する上で難しいのは家賃の回収です。郊外や地方のアパート経営者はただでさえ賃貸の住居率が不安定なのに、そこへさらに追い打ちをかけるように次々とライバルとなる新築のアパートが建てられます。やがて過剰供給になり空き部屋が増加し、アパートは入居者を集めるための施策として、家賃の値下げを検討しなければならなくなります。アパート経営は、もともと土地代が負担とならない農家や、代々続いて来た地主と家賃競争をして勝てるはずがありません。

空き部屋が増えて、とうとうローンが返済できなくなり首が回らない状況に陥ってしまうのです。

 

【修繕費用について】

木造のアパートは老朽化が早く10年経つ外観がまるっきり古びてしまい、以前の面影もなくなってしまいます。10年、20年と経過していくにつれ、屋根や壁の塗装をしたり、張替え作業をしたりといった修繕が必要になってきます。アパートの資産価値を考慮した場合、これらは重要な問題となってきます。修繕を業者に依頼すると1回につき数十万単位の負担、下手をすれば数百万円単位での負担となります。あらかじめ予想される修繕費について計画的に積み立てておきましょう。

一方積立をやめてしまえば老朽化が進み建物の寿命を縮めることにつながってしまいます。アパートに引っ越しを考えているような人はまず住みたがりません。外観が悪ければお部屋の中も見てくれませんし借りたい人はいなくなりそして空き室が増えるのです。そうならないようにするためには常にアパートを綺麗にしておく必要があります。空き室を作らない方法としてリフォームの費用が重荷になってきて悩みとなります。

 

【自然災害について】

火災や地震といった人災以外の点でも問題は出てきます。一戸建てのアパートで火災が起きた場合1室の火災が1棟すべてに燃え広がり、最悪の場合アパート全焼ということもありえます。いくら火災保険に加入していたとしても保険金だけで建て直すことが出来るかわかりません。

そのような状況に陥った場合、復旧期間中の家賃収入は途絶え、まさに、泣き面に蜂といった地獄絵図となるのです。2013年1月熊本市の木造アパートで火災事故が起きました。火は約3時間後に消火され、木造2階建てのアパート約140平方メートルと、隣接する住宅約200平方メートルを燃やし尽くしました。全焼です。

アパートの1階に住んでいた大学生が犠牲になるという大変痛ましい火災事故となりました。これがコンクリート造のワンルームマンションであれば火災被害は部屋内で留まり、建物全体へ広がる前に消火することが可能だったかもしれません。

この時、火災保険に加入していれば復旧費用を差し引いてもオーナーや入居者の手元に見舞金を残すことができます。また大きな地震が起きたときの耐震性能も木造アパートは鉄筋コンクリート造のマンションに比べ大きく劣ります。 地震などで倒壊の責任が家主へ問われることもあり裁判でオーナーが遺族に損害賠償を支払うこともあるのは悩みの素となります。

 

【その他の問題】

アパートでは騒音の問題も多くみられます。木造アパートは上下階や隣室の住人、近隣住人との騒音トラブルに発展しやすく、オーナーの悩みの種になることも多々あります。

騒音の原因は様々ですが、日々の生活音や、部屋へ友人を招いた時の笑い声、楽器の演奏など、他の住人への配慮を欠く場合が大半では無いでしょうか?

オーナーとして対策するには、アパートの掲示板に張り紙し、注意を促したり、住人へ直接注意したり等の行動が考えられます。

騒音トラブルを解決して、入居者の住環境をしっかり守り、住人の住みやすい環境をつくるのもオーナーの勤めです。

 

建て替えではどうでしょうか。アパートを建て替える場合、入居者に対し立ち退きを要求する必要があります。

一人残らず立ち退きに賛成してくれれば問題ありませんが、なかには、高齢などで次の転居先がなかなか見つからないケースもあります。たった一人が居座るだけで、全員立ち退くのに何年もかかっている事例は、全国にたくさんあります。そうなると、立ち退き料を支払わなくてはならない可能性も出てきます。

 

時代の流れで建物の需要が変わってしまったり老朽化が進んでしまったり仲介会社や管理会社の選定に失敗してしまったりなど様々な要因で空室が増えてしまい、頭を悩ませているオーナーの方は少なくありません。

 

こんなときに仲介不動産会社や管理会社に高額なリフォームを要求され、賃料を大幅に値下げすることを提案されることがありますがよく考えずに安易にそういった対策をとるだけでは十分な収入を維持する事は難しいと考えておいた方が良いでしょう。現在の日本では人口が減少してきています。このため、そもそもアパートやマンションは供給過剰の状態に陥っているのだといわれています。賃貸の空室率は年々上がってきており、息の長い経営をしたいと思っている人には、なかなか厳しい環境だと言わざるを得ない状況なのです。

 

【入居後のトラブルの事例】

アパートに入居している方々のトラブルもいろいろあると思いますが、ここに何点かの事例を紹介します。

入居者ニーズが多様化しているといわれるが、入居者自身も近年いろんなタイプの人がいるようです。今回はアパートオーナーの実際に体験した事件を集めてみました。

 

事例1突然警察に呼び出されると

市内にある木造アパートを経営しています。築15年は経過しています。

ある日、突然警察に呼び出しを受け、部屋の前まで行ったのですが、部屋の中の惨状に声も出ませんでした。

2DKタイプで賃料4万円室内の壁一面には、明らかに殴りつけたとみられるこぶし大の穴が数え切れないほどありました。部屋を仕切っていたドアの窓ガラスは割られその破片が床に散乱し素足で歩けない状態でした。玄関のドアはノブが外され穴が開いたままでした。

とにかく、感情に任せて室内の至所を壊しまくったようでした。入居者個人が薬物常習者として意識がもうろうとする中、バットを振り回し暴れ始めた異変に隣人が気づき、通報しました。

その入居者は病院に強制入院となりました。もともと近くの会社に勤務するサラリーマンだったそうで、保証人には両親がなるということで、家主としては全く問題がなかったのですが薬物の怖さをまざまざと見せつけられました。部屋の原状回復費用は50万円。

保証人である両親に費用の請求を行ったところ息子の行った行動は我々には関係ない、そんな金額は払えないという驚愕の回答をされました。家主としては部屋をそのままの状態にしておくわけにもいかず、ひとまずこちらが費用を支払い、室内を修理しました。

結局未だに保証人からの入金はありません。

 

事例2入居者全員がリフォーム立ち合い

これは私が不動産オーナーから聞いた話です。

1棟12戸のアパートで、そのうちの1人が退去することになりました。通常立ち合いの時、不動産会社と入居者の1対1で行うのですがなんと他の入居者全員が立ち会ったのです。つまり親族でも何でもない入居者全員が自分も経験するからと、後学のために部屋へやってきたのです。そして「ここはオーナー負担だ」とか「その傷は前からあった」という具合に横やりを入れてきたそうです。「事前に連絡を取り合い結託していたようです。あれこれ言われましたが当初の契約通りに請求したら何のクレームもありませんでしたがこんな立ち合いは初めてでした。このようなトラブルの原因は、原状回復ガイドラインがありながらも「オーナーと入居者の負担割合が明確ではない」など不明瞭な点が多いことがあげられます。入居審査だけでなく部屋の使い方の指導などより一層の注意を払う必要が出てきそうです。

 

いかがだったでしょうか?
国民生活センターからの報告によると賃貸マンション、アパートなど借家契約のトラブル相談件数が増加しつづけているという。アパート、マンションについては1986年度には694件に過ぎなかったのが、89年度には2878件になった。90年にはいったん2660件に下がったものの年々増え続けて2000年度には1万4350件にまで達しました。2001年度は3月9日時点で1万3782件に上っています。分野別ランキングでは、99年度1位「資格口座」5.8%で2位「サラ金」5.1%それに次いで3番目である。内訳は敷金・礼金など料金に関するものが約67%を占めこの中には入退去時の精算も入っています。相談で一番多いのは契約した後直ぐに解約した場合で戻ると思っていた金が戻らないというものです。違約金、解約料など差し引かれる額に納得できないというものがほとんどだというものです。(全国賃貸住宅新聞より抜粋)

 

以上のようにアパート経営を始めたが今後の予測やご自分の将来設計を見直したときアパート経営を継続するのは難しいと思われた方がいると思います。経営するためにはアパートが空き室にならないようにすること。アパートが経年劣化すれば修繕費用も掛かってくる。また、地震や火災の予防として保険の費用を考えなくてはならない。それから,

入居者に対する対策として騒音や苦情の対策をしっかりしなければならないこと、あげればいろいろ考えられます。

 

このように考えるとアパート経営はデメリットが多いように感じられます。

そこで今回はアパートを売却する上での特記事項をおさらいしておこうと思います。

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マンション・アパート経営のオーナーが知らなきゃマズイ「法定点検」とはどういうもの?

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アパート売却の流れとは?

 

【簡易査定のおすすめ】

ここではアパートを売却するためには事前に検討すべき課題があります。その課題についてここで整理したいと思います。アパート1棟の相場は一戸建てのような相場を知ることは難しいという事です。インターネットでも投資用の物件が掲載されていますが、その賃貸アパートの部屋の広さや設備などはわかりづらいこともありますし、それぞれの部屋がどのような家賃で賃貸に出されているかもわかりません。さらにアパート1棟の利回りの基準というものは場所や築年数によって様々で、7%程度で上々と考える場所もあれば、15%でも低いと感じる場所もあります。しかも投資家によってよいとされる利回りの基準も異なっているため利回り15%が当然と考えているオーナーが所有しているアパートを売却しようとしたときに利回り15%で価格を算出してしまうと利回り9%で上々と考える投資家にとっては物件価格が安くなりすぎてしまうのです。だからアパートを売却する際は自分で相場を算出するよりも不動産会社に査定を依頼した方が賢明なわけです。査定の方法にも簡単な机上査定と訪問査定のふたつです。まず大体の価格を知るために簡易査定をすることです。無料で複数の不動産会社に査定依頼をできるサイトがあるので気軽に使ってみるとよいでしょう。

 

【節税のメリット】

投資用のアパートは築年数が浅ければ売れやすいと思う人も多いのですが、実は昔からある古いアパートでも利点はあるのです。不動産投資をするうえで建物の減価償却費は非常に大きなものであり、経費としてあげられるかが重要なポイントとなります。実は木造アパートの減価償却期間は22年となっているため、築23年以上の木造アパートであれば減価償却期間を過ぎているので最短4年で償却することができます。これは大きな節税のメリットでもあるので、意外と古いアパートを求めている投資家がたくさんいます。

アパート1棟の売買仲介は事務処理の量が一般住宅とあまりにもかかわらず、単価が大きく手数料も高額で不動産会社はぜひ取り扱いたい対象となります。そのせいか収益物件の取り扱いも少なく、査定の経験も少ないのに高額査定を出して媒介契約を得ようとする不動産業者がいます。後で述べますが、収益物件の販売は居住用不動産よりも特殊な点があります。そのためできるだけ収益不動産の売買に明るく経験豊富な不動産業者を選ぶことが求められます。3〜5社の収益物件に強い不動産業者に査定依頼を実施し売却に自信を見せているかという点を注意するといいと思います。

 

【アパート売却の流れ】

アパートを売却する基本的な流れをここに表しますが、アパートの売却の流れは以下の6点になることを押さえておきましょう。

 

1.情報収集

2.査定&売却価格

3.媒介契約の締結

4.販売活動

5.各種手続き・決済

6.引き渡し

 

情報収集についてですが、アパート売却に際して最初にやることは情報収集で自分の売りたい物件の近隣に似たような条件の物件の販売価格を調べましょう。そうすると、その地域の大体の相場というものがわかってきます。

相場が大体わかった後、次に行うのは査定です。査定を実際に行うことで相場とのズレを知ることができ、売却価格をどれくらいにするか考えることができるようになります。売却価格は査定で出してもらった見積額を参考に決定するのです。査定は通常複数社に依頼して出してもらったデータのすべてを参考にして売却価格の検討をします。ここで役に立つのが不動産の無料一括査定サイトです。複数社に見積もりを一度で依頼できるので非常に便利です。媒介契約の締結について、売却価格を決めたあと、次にどの不動産会社と媒介契約を結ぶのかを決定します。さきほど説明した通り、普通査定は複数の業者に依頼をします。そして、その中から一つ信頼のおける業者を選び出します。信頼がおけるかどうかを判断するのは見積額だけを見るのではなく、対応の良さなどから判断するようにしましょう。

 

契約を結ぶ前に少しでも信頼できない点がみられる場合には業者に代えるべきです。契約する前ならお金は一切かかりません。一般媒介契約は不動産業者がなかなか本腰を入れて営業活動に取り組んでくれないことが多いため契約期間内に売却へ結び付かないことが多いようです。販売活動は不動産業者と契約を結ぶことから始まります。販売活動の内容として「ウェブサイトへの物件情報公開」「各種ポータルサイトへ登録」「物件購入希望者へ物件紹介」「新聞折り込みチラシへ掲載」などがあります。それらを通して購入希望者が現れた時に、内覧といって購入希望者が実際に物件の中を見るので家は整った状態に保っておきましょう。売買契約の締結について、内覧を済ませ購入の意思が固まると次は売買契約を結びます。ここでは各種手続きがありますが不動産会社まかせで大丈夫です。逆に不動産会社と媒介契約を結んでいない場合この売買契約で相当苦労することは必至です。

 

各種手続きと支払いについては、売買契約が済んだらその契約に則って決済が進められます。不動産会社にも成果報酬として仲介手数料を支払います。

 

引き渡しについて、以上のすべてが完了したら物件の引き渡しを行います。これでアパートの売却はすべて完了です。

 

アパート売却の流れで最初の一歩として、情報収集や査定を行うことが重要になってきます。早く売却をしたいと考えている場合はすぐに情報収集に取りかかり、気持ちを売却へと向けましょう。

ここまでは、アパートを売却したいと思われている方のためにアパートの相場や査定方法またアパートを売却する売却方法の流れを説明しました。この内容で検討することが見えてきたと思います。

 

アパートの売却で必要になる費用

では、アパートを売却するのに必要となる費用について説明していきましょう。

高く売却されるアパートはどんな物件かというと、「入居率がよい」「将来的な賃貸需要の見込みが立っている」「家賃を高く取れる理由(設備や広さなど)がある」という条件が備わっている必要があります。またこれまでの入居者の家賃の支払い状況も重要でいくら入居率がよくても多くの入居者が家賃滞納をしていたりすると値下げの原因になったり投資対象として敬遠されたりすることもあります。入居時にしっかりとした連帯保証人を確保しているか否か共用部をきれいに使える入居者なのかどうかという点も、価格を左右してきます。アパートについても他の不動産についても同じことがいえると思いますので、ここでは不動産としての費用(経理・仕訳)について説明したいと思います。

 

不動産の売却にかかる主な費用

不動産の売却には様々な諸費用が必要となります。例えば、売却する物件に住宅ローンの残債がある場合には、その返済資金のほかに、ローンの抵当権を抹消するための費用も必要になります。このように、不動産の売却代金がすべて手元に残るわけではありません。その他、物件の評価額や売却方法などによって、売却時に必要となる諸費用の額は異なりますので、仲介を依頼する不動産会社とも相談して売却にかかる諸費用を把握するようにして下さい。

①仲介手数料(媒介手数料)について

仲介にたいしては、売主と買主の間に立って取引を行うので、基本的に仲介手数料が発生します。

仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払うことになります。手数料の法定上限額は売却代金の200万円以下の部分に対し5%(+消費税)、200万円を超え400万円以下の部分に対し4%(+消費税)、400万円を超える部分について3%(+消費税)となっており、400万円を超える物件を売却される際は3%+6万円+消費税という速算式となります。


抵当権抹消費用について

抵当権抹消とは、不動産などに付いている、抵当権を外すことです。 抵当権解除、抵当権消滅、抵当権放棄とよぶ場合もあります。 住宅ローンなどを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式が送られてきます。 これらの書類一式を用いて、土地や建物などの不動産に設定されている抵当権を抹消する手続きをします。住宅ローン残債があり抵当権が設定されている場合には抹消登記の登録免許税が必要となります。抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は司法書士の報酬も必要です。もし抵当権がついたままだと登記簿上はローンをまだ返済していないとみなされいろんなデメリットがあるため必ず抹消手続きをしておきましょう。

 

売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、残債を精算し抵当権を抹消してから、買主に引き渡します。売買の際は抵当権抹消に加えて、所有権移転の手続きを行う必要があるので、専門家である司法書士に依頼したほうが確実でしょう。抵当権がついたままだと、「登記の流用」と判断されてしまう恐れがあります。これは住宅ローンを完済していても、別のローンにこの登記の状態を利用している といったことです。信用問題にもなることですので注意しましょう。

 

③測量費用について

土地売却の際に行う用地(土地)の測量とは、「土地境界確定測量」といい土地と土地の境界を調査・確認・確定を行い実際の土地の面積を把握し測量図を作成する作業のことを言います。境界の確定は、現地で土地の権利者が立ち合いの元、境界確認書に記名押印し書類を交わすほか、「境界杭」と呼ばれる杭を境界点に設置することで土地と土地の境界線を確認し合います。土地売却時の測量と境界確定は、境界に関するトラブルを未然に防ぐため、また土地の売買価格を実測面積で決めるために行われています。土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかります。測量未実施の物件の場合は原則として必須と思って下さい。

 

建物解体費用について

古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用と建物登記抹消費用がかかります。建物を解体する場合、産業廃棄物などの処分が出てくると思いますがこのような処分費用も含みますので処理業者が必ず必要になってきます。また処理業者の場所が遠ければそれだけ輸送費(ガソリン等)がかかり処理業者によっても処分費が異なるため解体費用が高くなります。

 

⑤譲渡所得税について

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。 譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。 なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。 譲渡益に対する税率は他の所得と分離して分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかります。ちなみに、東日本大震災からの復興のため、施策実施に必要な資源の確保に関する特別措置法の施行に伴い、復興特別所得税が創設されました。

 

⑥その他

引っ越し費用や不要品の処分費用等も発生する場合があります。また売却する土地の上に未登記の建物(倉庫など)がある場合、その建物を登記する必要が生じる場合があります。その場合の費用は通常売主で負担することとなります。

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【まとめ】

今回の不動産売買に関することとして、不動産所得と事業所得のどちらに該当するのか、判断の困難な所得がある。例えばマンション等の賃貸業から得られる所得は不動産所得であるというようにアパートも同様です。他には、確定申告があげられますが、その内訳は、不動産賃貸業を営む個人不動産の譲渡による利益がある者等は、収入や費用を自ら申告しなければなりません。また、不動産を取得した取得費や不動産買取その他の費用の領収書などを大切に保管する必要があると思います。

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