不動産を相続した時に考えなければいけないこと。家族と争わないため

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皆さんは不動産の相続をしたことがありますか?相続と聞くと、最初に税金などのお金の事が頭に浮かんでくると思われますが、その中でも相続税には納税期限があり、相続開始を知った日(被相続人の死亡した日)の翌日から10ヶ月以内とされています。また、相続するにも「名義を誰にするのか」、「複数人で相続するのか」など様々な選択肢が浮き上がってきます。更に、その相続した土地を賃貸に使用し収入を得た場合には、割合相当の賃料を得る権利が発生してきます。この様に不動産を共有する事でトラブルに発展するケースは多いため、今回は不動産を相続した時に考えなければならない事とトラブルを未然に防ぐ為の対策などを詳しくご説明させていただきます。

 

意外とみんなやっている?相続した不動産を放置しておくと損する理由

 

相続後の手続きを放置した場合のデメリットとは?

不動産を相続する際に、基本的な事として生活保護などの税金控除や非課税などの措置を受けている方が遺産の放棄書類を提出する方がいますが、相続できる資産は定めがあるものの、相続する事自体は可能です。また、銀行などの債権には時効が存在しますが、不動産には登記期限がありません。登記をする際には法務局での手続きをする必要がありますが、名義を変更しないまま何十年と経過した場合でも実務上ではなんの問題もなく手続きをする事が可能となっています。また、不動産の権利書を紛失している場合でも、戸籍謄本等が必要になる場合がありますが相続登記の申請書は提出できます。ですが、相続登記しようとしたら親戚を含め10人以上が相続人になっていた、という事も現実によくある問題です。また、数十年以上前に登記された抵当権が今も残っているという事などもあり、抵当権者が個人であることが多く、当然その方が亡くなっている場合も多く存在し、代襲した相続人を探して手続きをしなければ抹消できないという場合もあります。

相続人である夫が死亡したあとのケース

相続人である夫が死亡してしまった場合、自宅の名義(名義:父親)を長年変更しないまま放置しているケースも非常に多く、そうしている内に母親も亡くなり、兄弟にも先立ってしまう者が出てきてしまい、自宅であっても名義を変更する事になり、手続き一つとっても大変な状況となります。また、相続人が未成年の場合には、遺産分割協力書にサインする事が出来ません。通常は親権者が当事者に代わって署名と捺印を行いますが、遺産相続では両者が等しく共同相続人となるケースが多数存在します。その場合、両者の立場が相反することになる為(利益相反行為)、親権者は代理をする事が出来ません。この場合、分割協議の時だけ未成年者の特別代理人を家庭裁判所に選任してもらう手続きが必要になります。ですから、相続人に未成年者がいない場合でも手続きせずに放置するうちに相続人の誰かに不幸があり、その子供が未成年者で、代襲相続人になる場合は家庭裁判所での手続きが必要になり、通常より遺産相続が困難になることが予想されます。

 

相続人が認知症を持っている高齢者の場合

この話は相続人が未成年の場合だけでありません。高齢になり認知症などを患い正確な判断ができないケースも、相続が複雑になる可能性が高いと示唆されています。その場合には、未成年者だった時と違い、家庭裁判所にて成年後見人の選任を申し立てる必要がありますが、病気が快方して健常者になる、あるいは亡くなった場合を除き、後見人を外したりすることはできません。その為、相応の責任が伴うものとなり、申し立てから選任まで長くて1年程かかってしまう事が多いです。ですから、この場合においても相続人の誰かが認知症が発生し、上記の家庭裁判所での手続きが必要になり、遺産相続が通常より複雑になることが予想されます。

 

子供がいない夫婦の場合

子供がいない夫婦の父親が亡くなると、その奥様と父親の兄弟・姉妹・甥・姪が共同相続人となる場合も多く見受けられます。相続の手続きや、遺産の全体像が不明慮な為に遺産相続がなかなか進まず、そうこうしているうちに奥様が亡くなってしまう場合です。その場合、奥様の兄弟・姉妹と甥・姪までが新たな共同相続人として候補に挙がる為、相続関係が更に複雑なものとなり、相続手続きも煩雑なものになります。

 

相続した不動産の価値が下落してしまう理由とは?

ここまでは相続手続きに関しての問題やデメリットを、いくつかの例と共にお話をしてきましたが、相続した不動産を放置すると損をするのは手続きだけではありません。両親と離れて暮らしている方や、すでに不動産を所有している方は特に注意深く聞いてください。相続した不動産に居住しない場合には、掃除や庭の手入れなどの管理が難しくなり、不動産自体の価値が下がってしまうことは想像できるかもしれませんが、居住・管理を行わない不動産に対しても固定資産税を払い続けなければならないというデメリットもあることを押さえておきましょう。

 

さて、不動産の価値が下落してしまう理由ですが、これは近年深刻化されている都市部などを中心とした空き家の増加問題と深く関わっているのです。例えば、慢性的な不法投棄や火災などといった極めて大きな問題が、不動産の価値を下落させてしまう原因の一つと言われています。そうした問題の解決が叫ばれる中、相続した不動産を放置する事で近隣の住民にまで迷惑がかかる事にもなりかねません。更に、アパートや一戸建ての物件は、時間が経てば経つほど老朽化が進み、修繕や改修などが必要になる場合が増えていきます。これが、売却時の大きな足かせともなるのです。この場合、売主・購入者どちらかが負担する場合にも相応の金額が必要になり、交渉などを行う期間も内容によっては長期にわたってしまう場合があります。

 

また、固定資産税の標準税率は、物件の評価額に対して1.4%になっていることはご存知だったでしょうか。例として挙げると、「評価額4000万」の物件の場合、何もせずに放置していたら「年間56万円」もの税金がかかる計算となり、金額的にも大きく損をしてしまう事があります。なので、不動産の相続は出来る時にしておき、将来起こりうるリスクを予め防ぐ事が重要なのです。

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相続しても意味がない?実家を相続した場合によくある事

 

続いては、複数人で不動産を相続する時に知っておくべき事を説明させていただきます。不動産を相続する場合には、現金や預金などの金銭と違って明確な分割がしにくい為に、親族間でのトラブルになりやすい傾向にあります。特に法定相続人が兄弟・姉妹のような場合には尚のこと注意が必要です。遺産分割にあたってはいくつか方法がありますが、その中でも物件を共有した場合に起こりうる問題を解説します。

 

権利関係での問題

まずは、権利関係について説明します。遺産分割でよく起こる争いとして、共有名義の土地を相続した事が原因で起こるトラブルがあります。元々、土地を共同で所有していた場合、共有者の一人が亡くなるとその分は次の相続人に相続されます。そうすると、場合によっては共有者がさらに増え、お互いになんの面識もなくなる事がよくあるため、処分が困難なうえに、固定資産税などのかかる費用を誰が負担するのかなどのトラブルにつながる事があります。

 

 

事例

具体的な例を挙げますと、祖父が死亡した際に父親が兄と土地を相続し、それぞれ共有持分を半分ずつ持っていましたが、父親が亡くなり父親の分を子供二人で1/2ずつ相続する事になりました。現在その子供たちは土地に対して1/4×2の計1/2の持分を取得しています。

ですが、この土地が特に活用されていない事や固定資産税など負担しなければならない事を踏まえて、土地を売却したいと考えます。しかし、土地を売却するには他の共有者の合意が必要です。そこで、他の共有者に連絡を取った結果、相続人は付き合いのない叔父の親戚3人になっていました。兄弟はなんとかこの3人に連絡を取り土地を売却できないかと色々と事を進めましたが、今の状態でのデメリットをうまく伝える事ができずに逆に怪しまれてしまい、諦めざるを得ない状況となってしまいました。結局、土地は今でも活用されずにそのまま放置されて、固定資産税だけが毎年かかるだけとなっています。

 

このように、共有している土地が原因でトラブルが起こっていしまった場合は、当事者だけの力で解決する事は出来ません。そこで弁護士が代理人となり、他の共有者と連絡を取ってもらいながら土地の売却手続きを進める事で解決できる場合があります。弁護士に依頼する事で、弁護士が代わりに売却の必要性を説明する事や、第三者の代行により不信感を持たれずに手続きを円滑に進めることができます。ですが、それでも他の共有者が売却に同意しない場合には、共有物分割調停や訴訟を起こす必要が出てきてしまいます。出来れば法的手段の使用は避けたいところですが、他の共有者が面識のない場合には話し合いなどが出来ないことが多く、そうした手段に頼らざるを得ないのが現実です。なので、このようなトラブルを未然に防ぐ為には共有されている土地を相続しないことが一番と言えるのです。一方で上記のような場合には、共有状態を避けること、つまり父親が今回の原因であり、父親か叔父の単独名義にしておくべきだったと言えます。そうしておくことにより、距離のある人たちと土地を共有する事にもならずに、トラブルを避けることが可能なのです。ですから、遺産分割の際には不動産の分割は時間のある時に話し合い、やむを得ず一時的に共有しなくてはならない場合には、早期にその状態を解消する事が重要だと思われます。

 

不動産を複数で所有する「共有名義」とは?

次に、共有名義という言葉について説明していきます。共有名義とは、一つの不動産を複数の人で所有する事を指し、例えば兄弟で1/2ずつ共有するというように、一つの不動産を所有権の割合を決めて複数人で共有することをいいます。不動産を共有するには法務局にて登記が必要であり、不動産においては登記簿に記載されている場合を除き、第三者に不動産の所有権を主張する事は出来ません。不動産登記簿には、権利部の甲区「権利者その他の事項」欄に「共有者○○市○○村一丁目一番一号持分二分の一相続持男」というように共有情報が記載されます。不動産を共有名義にする例はいくつか存在しますが、今回は遺産相続として相続した場合について説明します。

 

■事例

今回は、相続財産が実家のみだった場合を想定とし、法定相続人は第一順位の兄弟2人ですが、この場合どちらか一人が相続をすると、大きな不公平が生じてしまいます。不動産を相続した方が、相続しなかった方に金銭を払う代償分割という方法を取ればそれで済みますが、そのための資金がない事も多いのが現実です。そこで、共有名義にする事で解決を図りました。分割協議が難航してしまっている場合に、応急的に法定相続分に従い土地を共有すればその時点では解決します。ただし、その場合は様々な問題が発生する事があり、注意が必要です。

 

不動産を個人で相続した場合は売却、土地の賃貸、取り壊しなど、何をするにも自分の意思で決める事が可能です。ですが、共有してしまうと先述の例で挙げたように他の共有名義人の同意がないと売却や取り壊しなどの行為が出来なくなるほか、それぞれの持分に応じて単独でも出来る事と、全員の同意がなければできない事に分かれてくるので注意が必要です。

まず、共有者が単独でできる事として保存行為という行為があります。保存行為とは、その建物を維持していく為の最低限の行為を指し、共有者は単独で行う事ができます。例えば、自分たちの土地の欠陥が見つかり、それを修理するといった行為や、不法占拠しているものに対しての明け渡し請求をする事も保存行為に該当します。これに対し、自宅を大幅に改装する事や立て直しをするような場合には単独でできる事には当てはまりません。

次に、単独ではない事として管理行為というものがあります。管理行為とは、共有物の利用や改良を行う行為を指し、全員ではなく過半数の同意によって行う事ができます。賃貸契約を結ぶことや、賃貸契約の解除が管理行為に該当します。ただ、長期の賃貸契約の締結は後述する変更行為に該当する場合もあります。また、管理委託契約などの外部に委託する場合も管理行為に該当しますので、過半数の同意が必要となります。

一方、法律的に、または物理的に変更を伴う行為を変更行為と言い、こちらは共有者全員の合意が必要になります。建て直しや取り壊し、売却等は変更行為に該当するので共有者全員の同意が必要となり、誰か一人でも反対するとこれらの行為は行えなくなります。

この様に、管理や運用方法を自身で決めることができなくなるため、実家に住んでいる者と違う場所に住んでいる者との間で、売る・売らないなどの意見の違いで揉める事は多くあります。

また、住んでいる者にとっては保存行為もメリットとなりますが、既に不動産を所有して名義だけ共有している者にとっては何のメリットにもならないので、両者の考えに溝が埋まれ、トラブルに繋がりやすいのも事実です。更に、権利関係においては複雑化していくというリスクも抱えることになります。これは、共有者が亡くなる事で次の共有者が代襲する事を繰り返していくうちに、管理責任などの帰属が複雑化し分かりづらくなる為です。また、実家を賃貸として貸し出した場合には、更に収益の分割方法が複雑かつ困難になる事も少なくありません。

ですから、自分たちの思い出深い場所として実家を相続した場合でも、共有する際にはトラブルを未然に防ぐという意味においては売却後にその代金を明確に分配する事で様々なリスクを回避する事につながると言えるでしょう。

 

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不動産を相続してから売却するまでの流れ

 

ここまでは、不動産を相続した場合の様々な問題やデメリットを「事例」を交えながら説明してきましたが、実際に不動産を相続して遺産分割協議を行なった結果、その不動産を売却しようと決まった時にどうすれば売却できるのかの流れを解説していきますので、こちらも併せてご参考にしてください。

 

遺産分割協議後に行うこととは?(売却するためには登記が必要)

まずは、不動産の名義が故人のままでは売却できませんので、不動産の名義を被相続人から相続人へと名義変更する為の手続きが必要です。その為の必要書類として相続登記というものがあり、誰がどの遺産をどれくらいの割合で相続したかを示す為の登記となります。従って、法定相続分どおりの相続、遺産分割会議による相続、遺言書による相続、あるいは遺贈という場合に相続登記をすることで不動産の取得者が、故人から相続人へと変更されるわけです。登記費用につきましては後ほど説明しますが、この時相続によって不動産が特定の相続人一人の物になる場合には所有権移転登記、共有になる場合は持分移転登記も併せて行う必要があります。複数名で共有状態の不動産を相続した場合、一時的に誰か1人の名義に変えたあとで売却し、割合に応じて売却金を分配するという方法もよく使われていますが、その場合は登記済権利証で不動産の現在の名義人を確認しなければなりません。なぜかというと、相続不動産が亡くなった父の名義だと思っていたら実は昔に亡くなった祖父の名義のままだった、というケースも多く、この場合には祖父の相続手続きをやり直さなければ売却は不可能だからです。昔の相続をやり直す時には、相続人でも既に亡くなってしまっているという人が出てきたり、代襲相続が発生したりと、とにかく面倒な事が多くなります。このような事態を未然に防ぐ為にも、相続登記はきちんとしておく事をおすすめします。

実際にこのようなケースに陥ってしまった場合は、過去の祖父の相続人にあたる人は誰なのかを調べ、現在の相続人同士で分割協議をおこない、遺産分割協議書をまとめない事には遺産分割はできません。以前の相続問題をひとまず解決してから、改めて父からの相続としての不動産を、別の相続人に名義変更すると売却が可能になります。数名で相続する場合には共有名義で登記が必要となります。共有名義の不動産をすべて売却する場合は共有者全員の承諾、身分証明書、実印、印鑑証明書などの必要書類等を用意しなければなりませんが、一部を売却したい場合には他の共有者に自分の持分を現金にて買い取ってもらう方法や、土地を分筆する方法などがあります。

所有権移転登記などの、必要な手続きが済めばその不動産は新しい名義人が自由に売却や賃貸、居住する事が可能になります。その際、固定資産税は新しい名義人が支払いますが、共有名義の場合には処分や売却等に同意が必要な場合があり、固定資産税も各自の持分におうじて負担します。

 

仲介業者を利用するということ

不動産を売却する場合に、まずは仲介役となる不動産会社などを探すのが初めにすべきことです。この仲介業者次第で不動産の売却価格が大きく変わる可能性がありますので、複数の業者にて見積もりを出してもらう事や口コミなどの評判をインターネット等で調べてから、しっかりと検討する事が重要です。複数の業者に相談した場合、査定価格に大きく差が付く事は先述にて説明しましたが、中には契約締結を目的とした通常では考えられない査定額を提示する業者もいるので、金額だけで判断するのは非常に危険を伴います。複数の会社に相談している場合は必ず見積書を比較し、自身の不動産がどれくらいの価値があるのかをある程度自分でも把握している事が大切です。

慎重に検討した結果、仲介業者を決める事が出来た場合はいよいよ物件を売り出す事となりますが、地方の場合は高値で売るのが難しい事もあり、それでも持ち続ける場合の税金や維持費などを考えれば、いつまでも持ち続けるよりは節税にもなり得だと考える方が多いようです。地目という、登記所が判別し認定した土地の用途が田畑の場合はそのまま売却する場合は相手が農家に限られるといったデメリットがありますが、農地転用という方法で宅地や雑種地などに地目を変更してから売却する事で、デメリットを回避する事が出来ます。経験豊富な仲介業者であれば、売却する時のアドバイスなども期待できますのでよく相談し、慎重に決める事が大切です。また、売却が無事に済んだ際には売却した人への所有権を移転する為の登記が必要です。一方で、相続人が複数いる場合は、仲介業者を利用するとやりとりを行う窓口の人を決めなければならず、潜在買主が現れるごとに意思決定を下す必要があるため、非常に手間のかかる作業が増えて正直面倒な部分もあります。

 

実際に不動産が売却できた時は、分離課税という他の給与等の所得とは別に計算する必要が出てきます。ただし、同年内に売却や譲渡を複数回している場合、それらの不動産同士を合算する事ができます。売却して譲渡所得、つまり売却したことにより利益を得た場合は、譲渡した翌年の2/16~3/15までに確定申告を行い、所得税と復興税の譲渡税を納税する必要があります。また、それに伴い住民税もかかりますが、これは5月に納付書が送付され、到着次第支払うという形になります。また、売却によって損失が発生した場合には、原則として申告の必要はありませんので、その点は注意が必要です。

 

直接買取業者という選択を押さえておきましょう

ここまでは、仲介業者を介しての売却方法を解説してきましたが、仲介業者以外にも直接買い取りという売却方法があるのをご存知でしょうか。多くの方は仲介業者に売却を一任すると思われますが、直接買い取りとは、不動産会社が売主から直接不動産を買い取るという方法です。

通常の売却方法ですと、仲介業者が店頭やネットなどに物件を掲載し、買い手が現れるのを待つことになりますが、直接買い取りの場合には不動産会社が直接その不動産を買い取る為、買い手が現れるのを待つ必要もなく、スムーズに売却を行えるほか、売却する事を近隣の人々に知られずに済むというプライバシーの面においても安心して売却できる方法です。また、仲介する事もないので通常かかるはずの仲介手数料もかかりません。そう考えると直接買い取りの方がメリットが非常に多いと感じると思われますが、実はひとつ大きな違いが存在します。それが、「いくら」で売れるかという違いです。仲介業者が得ている利益を考えればわかりやすいですが、仲介業者は物件を仲介して売却した際に手数料として幾らかもらうシステムですから、利益が出る金額で販売する必要があります。その為、自然と売主にとってもそれなりに利益の出る金額で売れますが、直接買い取りの場合にはその仲介手数料を必要としない為、買取金額がどうしても低くなってしまう傾向になりがちです。ですが、複数人での共同名義人の場合には仲介業者に売却を依頼する場合、買い手が現れるたびに協議し、全員の同意を得られなければ売却できない為、価格は低いものの同意を得る回数も、売却にかかる時間も短く、相続3年以内での売却にて特例を受けられる制度もある為、直接買い取りの方が売却を合理的に進めることができると思われます。

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不動産を相続してから売却するまでに必要な費用とは?

 

ここでは遺産分割協議後に行うこととして知っておくべき「登記費用」のほかに、「不動産を相続してから売却するまでの諸費用」についても押さえておく必要がありますので、これからご説明させていただきます。

 

「不動産取得税」

まず初めに、不動産を相続等の贈与として取得する際に取得税という都道県が課税する地方税があります。納税方法としては、各都道府県から送られてくる納税通知書を使用し、金融機関等で納付します。取得税の計算式は、固定資産評価額×4%です。ただし、住宅以外の家屋などは特例により標準税率が軽減される場合もあります。

 

「登録免許税」

次に、相続した不動産の所在地と面積などの情報を登記簿に登録する手続きが必要です。それが登記と呼ばれるもので、相続した場合は所有者を変える所有権移転登記をする必要があります。この登記をする際にかかる税金が登録免許税ですが、この登録免許税は固定資産税評価額×0.4%で算出されます。計算する時の注意点として固定資産税評価額は1,000未満が切り捨て、登録免許税は100円未満が切り捨てという事です。

また、固定資産税評価額とは各市町村が決定するもので、毎年見直しがおこなわれ、詳しい評価額は役場や市役所で確認する事が出来ます。土地の場合は時価の約6,7割程度、建物は実際にかかった建築費の約5~8割程度、マンションの場合はマンション全体の評価額×謄本に記載されている持分割合の金額で評価額が決定されます。

 

「相続税」

次に、場合によっては相続税を納付する必要がありますのでそれについて説明します。故人が所有していた財産を、その家族などが引き継ぐことを遺産相続と言い、その遺産が一定額を超えると相続税の対象となり、実際にいくら以上の場合が納税対象となるのかを説明します。

課税対象は、遺産の総額から相続税法で定められた基礎控除額を差し引いた金額が課税対象となります。

基本控除額とは、3,000万円+相続人の数×600万円で計算される金額です。ですから、この基本控除額の範囲までなら相続税はかかりません。この基本控除金額は配偶者の有無による変化はありませんが、子供の有無によって金額が変化します。

しかし、相続と一口にまとめても預金や貯金、株式、不動産などのプラスになる財産もあれば、借金や未払い金などの負債もすべて含めて遺産となります。ですから、相続税の課税対象となる遺産総額は、プラスの財産-負債等の財産-葬儀費用+基礎控除=課税遺産総額となります。

 

「仲介手数料」

必要な手続きを済ませて、実際に売却する時に不動産会社に依頼する場合、売買契約が成立した後に仲介手数料という費用を仲介業者に支払います。これは、売買価格に応じて金額が異なりますが、ここでは速算法だけご説明します。

売買金額が200万円超~400万円以下の場合は、

売買価格×4%+2万円+消費税で計算します。

売買金額が400万円超の場合は、

売買価格×3%+6万円+消費税で計算する事が出来ます。

 

「譲渡所得税と住民税」

不動産を売却して利益が出た場合、その利益を譲渡所得、または譲渡税として所得税と住民税が課せられます。これらは通常所得とは別に計算・課税されることから分離課税と呼ばれており、譲渡価格から売却した不動産の取得費と売却費用を差し引いた額になります。また、取得費には所有期間中の減価償却がされている必要があり、譲渡する不動産が居住用、いわゆるマイホームであれば譲渡所得から3.000万円の特別控除を受ける事ができます。このようにして、譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が譲渡所得となり、課税対象となります。

 

「専門家への依頼料」

これらの必要な経費の申請や手続きなど、色々と複雑でわからないという場合には行政書士や税理士、司法書士などの資格を有する専門家に依頼する事で、必要な手続きを代わりに行ってもらったり、必要な書類を作成してくれたりする事が可能です。また、相続した不動産を賃貸として法人化する事で遺産を圧縮し、節税対策をするという方法もありますが、こちらはより専門的な知識と手続きが必要になる為、やはり専門家に依頼するのが良いでしょう。ですが、その際には不動産登記に必要な委任状の作成や、売買契約が完了した際に報酬として費用が掛かってしまう為、手続きが複雑でわからないという場合にはまずは無料相談などから始めてみるのがよいと思われます。

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【まとめ】

いかがでしたでしょうか。今回は不動産相続でのよくあるトラブルや、必要な手続きなど、不動産を相続する為に重要なことをご説明してきました。統括すると、不動産を相続する場合、その後のビジョンを明確にする事が重要だと思われます。相続した物件に住み続けるのか、その物件を賃貸として使用するのか、持ち家があるため、相続した物件はいらないので売却するのか。

相続の場合、突然の事で色々とやらなければいけないことや、優先すべきことが多いと思いますが、後回しにするのではなく、優先順位は高く、時間をかけてその後の計画などをよく考えながら遺産分割協議を進めていくとよいでしょう。

また、相続人だけではなく相続する側でもトラブルを防ぐ為にできることがあります。例えば二世帯住宅など、親子が同居している場合には不動産を遺産として残すのではなく、生前贈与という形で先に次の世代へ受け継ぐことで、自身の死後のトラブルを未然に防ぐことができます。その際に、気を付けなければならない事は、同居している不動産で商売等をして、贈与する側が青色申告をしていた場合、その青色申告を引き継ぐのではなく、贈与される側が新たに青色申告をしなければならないという点です。突然の事で不安も多いと思われますが、この記事を通して少しでもお手伝いができれば幸いです。

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