不動産の売却で必要になる「売買契約」と「媒介契約」とは?

16-09-77

不動産の売却で必要になる「売買契約」と「媒介契約」とは?

 

不動産の売却では、仲介を担当する不動産会社などの業者と結ぶ「媒介契約」と、不動産物件の買い手と売り手が結ぶ「売買契約」があります。

 

ここではこの2つの契約について解説していきます。

 

3種類の媒介契約

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不動産の売却は、親族や友人などの個人と個人の間で行われることもありますが、より広い範囲で買い手を見つけたい場合、不動産会社などの業者に仲介を依頼します。

 

その時に結ばれる契約を媒介契約といいます。媒介契約には、「専属専任媒介」と「専任媒介」と「一般媒介」の3種類があります。

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専属専任媒介契約

1社の不動産会社に仲介及び売却活動をしてもらう契約です。契約後は他の不動産会社からの仲介は受けられません。それから親族や友人などの買い手候補者を自身で見つけてきたとしても、契約した不動産会社を通した取引をしなければなりません。

 

専属専任媒介契約の場合、1週間に1度、売却活動(広告活動)の報告をすることが義務付けられている他、媒介契約後5日以内にレインズ(指定流通機構)への登録をします。契約期間は3ヶ月間で、延長を希望する場合は更新します。

 

★メリット

1週間に1度の売却活動報告があるため、売却状況がつかみやすい点と、1社だけの専属ということもあり、広告活動に力を入れてもらいやすい点があります。

 

★デメリット

自身で買い手が見つけられても個人間の売買ができない(不動産会社を通した取引しかできない)点があります。

 

その他には、1社のみの専属ということで、契約した会社の力量に左右されやすい点があります。あまり熱心でない会社や担当の場合、広告費用をかけてもらえないこともあるかもしれません。

 

専任媒介契約

専属専任媒介契約と「ほとんど」変わりのない、1社の不動産会社に仲介を依頼する契約です。大きな違いは、自身で買い手候補者を探してきた場合、個人間の売買が可能となる点です。(不動産会社を通さず取引ができる)

 

専任媒介契約の場合、2週間に1度、売却活動の報告が義務となっている他、媒介契約後7日以内にレインズへの登録を行います。契約期間は専属専任媒介契約と同じ3ヶ月間です。

※メリット及びデメリットは専属専任媒介契約と同様

 

一般媒介契約

複数の不動産会社に仲介の依頼ができる契約です。自身で買い手を見つけて売買をすることができます。

 

ただし、不動産会社による売却活動の報告義務はありません。売り手からその都度連絡をする必要があります。レインズへの登録も売り手が希望しない限り行われません。契約期間は3ヶ月間ですが、法令上の規制はなく行政指導となっているため、3ヶ月より短い可能性もあります。

 

★メリット

複数の不動産会社に依頼できるため、買い手を探す範囲が広がりやすい点と、会社間の競争が起こる可能性がある点です。その他、レインズへの登録が義務付けられていないため、物件を公開せずに売却できる点があります。

 

★デメリット

複数の不動産会社への依頼のため、内覧者のスケジュール調整や売却活動の状況を自身で行なう必要があります。それから必ずしも自社の物件で売却してもらえるとは限らないため、売却活動が消極的になるリスクがあります。

 

その他、レインズへの登録がされなかった場合、物件の情報が広がりにくいという点もあります。

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売買契約

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不動産の売却に関する、もうひとつの契約が売買契約です。売買契約は、物件の購入希望者である買い手と、物件の販売を希望する売り手が、売却が決定した際に結ぶ契約のことをいいます。

 

売買契約書

売買契約を結ぶ時に作成される書類です。売買契約書に記載される項目には、売買物件の表示や売買代金及びその支払日、所有権の移転や引き渡しに、登記の時期や付帯設備に関するもの(引き継ぎ)や瑕疵担保責任などがあります。

 

売買契約の際に必要なもの

売買契約の際には、あらかじめ用意しておきたいものがあります。

 

★売り手側

売り手側が用意しておきたいものには、土地及び建物登記済み証や権利書、固定資産税などの納税通知書や売買契約書用の収入印紙、付帯設備表や物件状況の報告書、建築確認通知書や検査済証、建築図面や前面道路の登記簿謄本実測図に建築協定書、身分証明書や印鑑証明、実印があります。

 

★買い手側

買い手側が準備しておきたいものには、身分証明書や印鑑、源泉徴収票もしくは確定申告の写し、住民税決定通知書もしくは納税証明書、売買契約書用の収入印紙に手付金などがあります。

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まとめ

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不動産の売却に必要な媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、そして一般媒介契約の3種類が存在します。もし早めの売却を検討しているのであれば、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を選択した方が良いかもしれません。

 

一般媒介契約は、人気エリアの物件を所有していたり、近所の人たちに売却のことを知られたくない場合で、内覧希望者のスケジュール調整などに長けている方におすすめです。

 

もしもマンションなどの不動産の売却を希望するのであれば、是非、不動産査定してみてはいかがですか?

 

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