中古マンションを売りたい!高く売却する為に知っておくべき全知識

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皆さんは、不動産を相続した事がありますでしょうか?

持ち家を既に所持している場合、マンションの相続をしても「使い道がなく」必要のない事がほとんどです。また、自宅から離れている場合などは維持していくためにかかる管理費や手間が相応にかかってしまいます。更に、不動産の評価額に応じて固定資産税などの税金は毎年かかってしまいます。そんな時にとれる方法の一つとして、「売却をする」という方法があります。実家などの思い入れのある場所でも、維持していくためにはお金がかかってしまいます。そんな時には思い切って売却という事も手段の一つではないでしょうか?

今回はそんな中古マンションの売却について、せっかく売却をすると決めたなら「高く売却をしたい!」とお考えのみなさまに対して「その方法や実現させるための知識」についてお話をさせていただきます。売却方法や査定のポイントも併せてお話をさせていただきますので、ぜひご一読ください!まずは、マンションを売却する流れについておさらいも兼ねてお話をさせていただきます。

 

  • まずはマンション売却する流れについて

 

マンションを売却するには二つの方法があります。不動産仲介業者と契約を結び一般の方から購入希望者を探してもらう方法と、不動産買取業者が直接物件を買取ってもらう方法があります。これら二つの方法が「どのように進んでいくのか(流れ)」を説明させていただきます。

 

【仲介業者の場合の流れ】

①不動産仲介業者に訪問し、査定を依頼する

→「簡易査定」と「訪問査定」

査定にもそれぞれの店舗によって査定価格を算出する方法が変わってきます。

まずは「簡易査定」について説明します。これは、店舗にて行う簡単な査定ですので実際の売却価格とは大きく異なる場合もありますが、おおよその値段を簡易的に出してくれるので時間はかかりません。

 

次に、「訪問査定」について説明します。こちらは実際に対象の物件に訪問し、内覧などの作業を経て細かい箇所のチェックをして査定価格を算出しますので、簡易査定より正確な金額が出ます。ですが、実際に訪問する為のスケジュールを合わせるなどの手間と時間がかかります。

店舗によっては「簡易査定」をした後実際に媒介契約を結ぶ際に改めて「訪問査定」をするという場合もあります。どちらにしても、複数の店舗で査定を行ってもらい比較をして決めるのがポイントです。

 

②査定価格を検討し、売却を依頼する仲介業者を決める

→「媒介契約」を結ぶ

査定価格を検討し、依頼する仲介業者を決めたら実際に店舗に赴き売却を依頼する為の契約を結びます。その契約を「媒介契約」といい、3種類存在し、それぞれ特徴があるので簡単に説明していきます。

 

「専属専任媒介契約」

不動産会社1社にのみ仲介を依頼し、その契約を結ぶと他の不動産会社には仲介を依頼できない媒介契約で、契約の有効期限は最大で3ヶ月です。また、不動産会社が見つけた買い手としか取引できないのも特徴です。

 

「専任媒介契約」

上記と同じく1社にのみ仲介を依頼し、その契約を結ぶと他の不動産会社には依頼できません。ですが、専属専任媒介契約と異なる点は自力で見つけてきた買い手と取引できるという点が特徴です。また、契約の有効期限も同じく3ヶ月です。

 

「一般媒介契約」

上記の二つとは違い、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼する事が出来る契約です。

自力で見つけた買い手と不動産会社を通さずに契約をする事も可能で、契約に有効期限がないのが特徴です。

 

また、実際に売却を行う際に仲介業者の場合は「仲介手数料」という費用が必要です。これは物件の価格により異なります。

 

 

【直接買取の場合の流れ】

仲介業者と違い、不動産会社が直接物件を買い取る方法の場合は以下のような流れになります。前述した仲介業者と比較しながらご一読いただくと「その差」がわかりやすくなります。

 

①買取業者に依頼し、査定金額を算出してもらう

仲介の場合と同じく査定の依頼は基本的に変わりません。買取の場合は直接訪問して現場を見てもらう訪問査定が多いですが、こちらも会社によって査定額が違いますので複数社に査定を依頼し、検討する事が重要です。

 

②買取価格の提示

査定が終わった後に、買い取り業者から買い取り価格を提示されます。この価格は仲介の場合、買い手が付くであろう価格を予想して提示しますが、買い取りの場合には実際に売買する価格を提示してくれます。ですから、仲介の時と違い売却価格は低くなってしまう傾向にあります。ですが、仲介の時と違い仲介手数料を請求されることがないのも特徴です。

 

この様に、仲介と買取には大きく違う特徴があり、それぞれの条件に合わせた方法を選ぶことがポイントです。

 

  • マンションを売却する時期とは?

 

マンションを売却するうえで、「売却に適した時期」を把握するのも「高く売る」には重要な要素となりますので、こちらも説明していきます。

 

【人が動く時期を狙う】

まず基本的な事として、一般社会において人が移動する事といえば会社での転勤や学校などへの入学、それに伴う引っ越しがあります。

転勤においては、一般的に人事異動を年3回以上行う企業が46%で最も多い割合となっており、その中でも多い時期はやはり4月と10月が多い傾向にあります。

また、転勤する人々の大部分が辞令通達後、約一か月以内に転勤または着任しています。例外として、金融機関や運輸・電力などの職種は通達後、一週間以内が約5割を占めています。

学校等の入学式は、一般的にはやはり4月に行う所が多いので、引っ越しの需要も3月から4月上旬までがピークとなります。

 

【人が動く時期=全てが売却に適した時期ではないことを押さえておく】

人が動く時期が分かったところで、注意しなければならない点は、「動く時期=適した時期」ではないという事です。例えば人が動くのが4月であれば、マンションを売却する場合、それに伴う引っ越しは売却の前に済ませてしまいたい事のひとつです。ですから、マンションの売却はそこから逆算して計画的に売却する必要があります。

 

【逆算して計画的に売却するには?】

逆算して売却するにも、どうしたら計画的に売却できるのか?という、疑問が浮かんでくると思います。その疑問にお答えする為に必要な要素を説明していきます。

 

①売却期間の把握

マンションを売りに出してから、実際に売却し成約するまでの期間を把握しておくことが重要です。その為には、マンションを購入する人の行動を知る必要があります。

マンションを購入しようとしている人が、実際に行動に移るのはいつ頃なのか?一般的に、6か月前から何らかの行動を起こし、4か月前から実際に不動産会社などへ出向く等の行動を起こすといわれています。

ですから、これらを基準に逆算するとおおよそ9月から10月、遅くても12月までが中古マンションを売却するのに適した時期と言えます。

 

②価格設定

販売に適した時期を把握していたとしても、売り出し価格設定を間違えてしまうと却って時間がかかってしまう事もあります。不動産の売買は、高額のお金が動くとあって購入する方の多くは不動産会社やインターネットで情報収集していますので、相場をよく理解している方が多くいます。

 

③売主の印象

そういった人々の目に、相場からかけ離れた物件が現れたとき、どういった印象を持つでしょうか。それは、「何か売主に、金銭的な事情があるのか?」「この人から購入した後に、何か問題が起きるのでは?」などの、あまり良いとは言えない印象を一方的に持ってしまう方も出てきます。そうなると、結果として悪い意味での注目の的となってしまい、不動産会社側が広告掲載を一時中断し、時期を見てまた掲載するという事にもなりかねません。ですので、売却価格を決める際には相場をよく理解し、不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで、慎重に決めることが重要となります。

 

【ここまでのおさらい】

以上の点をまとめると、マンションを購入する人の大半は、現在の住居から転勤や新生活などでの引っ越しを伴う住み替えによる購入であるという事、中古マンションの売却に適した時期は、おおむね9月から遅くても12月までという事と、計画的に売却する為には転勤などでの移動を目安にするのではなく、入学に伴う引っ越しでの移動、つまりは3月から4月上旬までに計画的に移動する人々に焦点を合わせるという事です。

また、時期を把握するだけでは売り抜けることはできないという事や、もちろんこの売却に適した時期と言うのは統計的に多いという事であって、人の動きに合わせた時期以外でも物件を探している人々は多く存在するという事も忘れてはいけない事となります。

 

 

  • 売却する前にリフォームは必要か?

 

さて、ここからは「売却する前にリフォームは必要か?」という疑問を解消させるためのお話をしていきましょう。マンションを売却する際に、価格にも影響してくる部分として「リフォームをしてから売却した方が高く売却できるのか?」それとも、「リフォームしない方が売却しやすいのか?」という問題が挙がってきます。結論から言えばリフォームは決して必要ではないという事になりますが、ケースバイケースなので、

その理由を下記で詳しく説明いたします。

 

【リノベーションとリフォームの違い】

まず初めに、今流行のリノベーションとリフォームの違いを説明します。今日におけるリノベーションとリフォームの言葉の違いは非常に曖昧ではありますが、内容においては明確な違いがありますので説明していきます。

 

「リノベーションとは?」

一般的にリノベーションとは、既存の建物である戸建て住宅やマンションを解体し、骨組みの状態から再度作り上げ、新築の状態よりも価値を高める事を言います。

そうする事によって、間取りや壁紙、キッチン等の設備に至るまですべて自分の思い通りに作りあげる事が出来るので、こだわり派の方々に評判です。

 

「リフォームとは?」

一方、リフォームとは、マンションやアパートにおいては退去後や売却時に入居前の状態に戻すことを指す場合が多く、一般に原状回復と言われています。基本的に悪い状態からの改良であり、壊れていたり、汚れていたり、老朽化している部分を直したり、新しくする事で改善する目的で行います。

 

【リフォームしてから売却した方が高く売却できるのか?】

これらを踏まえて、「リフォームはすべきか?」という問題について説明します。

売却する側の立場から考えると、傷や汚れのないきれいな状態の方が売却しやすい様に思われますが、実際にはリフォームをする場合、それなりの費用が発生してしまいます。

 

「リフォームの一例」

例えばキッチン周りをリフォームすると相場で80万円ほど、トイレのリフォームは40万円ほど、それらを含め内装をすべてトータルリフォームする場合には約1,000万円というかなり高額な費用が掛かってしまいます。これらの費用を回収する為に物件の金額に上乗せした場合、必ずしも回収できるわけではありませんし、上乗せした分、他の似たような物件よりも価格が頭一つ分高くなってしまい、結果として売れにくくなってしまったり、リフォームした状態を維持するための維持費などがかさんでしまったりという可能性も考えられます。

 

【リフォームしない方が売却しやすいのか?】

リフォームの一例を見たところで、「じゃあ、リフォームしない方が売却しやすいの?」という疑問が浮かぶと思われますが、その疑問を解消すべく詳しく説明していきます。

 

「リノベーション用物件としての中古マンション」

近年、中古マンションを購入する際に「リノベーション用物件として」中古マンションを購入する方が増えてきています。

このようなリノベーション用物件としての中古マンションを探している方にとっては、トイレが綺麗であろうが、壁紙が破れていようが特に問題のない事であり、むしろその分価格を抑えて安く販売できる事によってそういった方々の需要は高まり、結果として購入してもらえる機会が増える事にもつながります。ですので、リフォームとリノベーションの違いを理解したうえで現在の流行や需要を考慮することが、売却する際において重要な事となります。

 

【ここまでのまとめ】

ここまでの内容をまとめると、リフォームは「不動産としての価値を維持する際には効果的な手段として行うべきだが、売却する際には特に必要な事ではない」という結果になります。

ですから、リフォームすべきか悩んでしまっている場合は、一度そのままの状態で売りに出してみるのを試してみてはいかがでしょうか。リフォームしてしまった場合は後戻りはできませんが、そのままの状態ならば買い手が付かない事態になった時にリフォームする事も可能だからです。ここは、ケースバイケースなので少しでも不安な方は専門業者に相談をしてみましょう。

 

 

  • ローンが残っていても売れる?

 

ここまでは、マンションを売却する方法や売却時期とリフォームに関するお話をさせていただきましたが、実際に売却する際に不安に思っている事としてもうひとつ、「住宅ローン」があると思います。ここでは、この「住宅ローン」に関する不安を解消すべく、ローンが残っている場合でもマンションは売却できるのか?ということを説明していきます。

 

【ローンが残っていても売れる?】

結論から申し上げると、「ローンが残っている状態でもマンションの売却は可能」です。

ですが、それには条件があるという点に注意し、理解しなければなりません。その条件は「売却完了時に、残額を一括返済しなければ売却できない」という事です。

 

【抵当権】

ローンが残っていても売却が可能なのが分かったところで、重要になってくるのは抵当権(ていとうけん)という言葉です。そもそもこの抵当権とは何なのか?それをこれから説明していきます。

 

【抵当権とは?】

抵当権とは何なのか?それは、万が一住宅ローンが返済出来なかった場合の担保として金融機関が該当不動産物件に設定する権利のことです。

住宅ローンの場合は購入物件を抵当権として設定する為、返済が滞った際には、誰が所有していようが金融機関側がその物件を担保として競売にかける事ができてしまうので、抵当権のある物件をわざわざ購入しようとする人はあまりいないのが現状です。

 

【抵当権を外すには?】

金融機関で住宅ローンを組んでマンションを購入している方が大半を占めているのが現状です。

抵当権の正体がわかったところで気になることは、ローン残債の返済方法だと思います。

この問題を解決すべくローンの返済方法を説明します。

 

①抵当権を外す

ローン返済の前に、残債のある不動産を売却するには先ほどの抵当権をはずす必要があります。

 

  • 一括返済

抵当権を外す条件として「ローンの一括返済」が条件となってきます。

その場合

「結局はローンの返済をしない限り売れないのでは?」

と思われるかもしれませんが、売却代金を受け取った時に、ローン残高を金融機関が引き落とすことで抵当権の抹消を行う事が可能です。

 

  • 任意売却

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを全額銀行に返済できず、住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・不動産の購入者の三者が納得の行く価格で取引を成立させることです。

 

以下櫻井から念のための情報です

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを全額銀行に返済できず、住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・不動産の購入者の三者が納得の行く価格で取引を成立させることです。

 

  • 残ったローンの処理

家を売却する際多くの人が直面する、残りのローンの問題。

返済する為には自己破産という手段もありますが、自分だけではどうすればいいのか決めることは難しいと思われます。必ずしもこうしなければならないという訳ではありませんので、ご自身の経済状況を把握し、預貯金等の資金繰りを考えてから決めるのがよいでしょう。

 

【ここまでのまとめ】

ここまでの内容をまとめると、ローンが残っている物件を売却することは可能ですが、抵当権の抹消が必要である事と、任意売却を使って売却する際には専門家へ相談し、自身の現状にあったローン残額の返済方法を把握する事が重要です。

一般的な売却では、売却完了時にはローンの完済が条件という事を理解している必要があります。

どちらにも必要な事としては、資産価値が下がる事を予め想定し、事前に自身の物件がどれほどの価格で売却できるのかを調べたうえで、計画的な資金繰り計画を立てるということでしょう。

 

  • マンションの査定方法について理解しておく

 

先述したリフォーム問題、ローン問題を解決し、いよいよ実際に売却をするという時に重要となってくるのが「不動産の査定方法」です。冒頭部分では「仲介業者」と「直接買取業者」の査定方法について簡単に説明をさせていただきましたが、ここではもう少し掘り下げて、「査定方法」に関する「リスク」や「査定方法の種類」について説明をさせていただきます。

 

【査定価格だけで決めるのは危険】

仲介業者に査定を依頼した場合、提示された査定価格だけで決めるのは危険だという事です。仲介業者が提示する査定価格とは、その物件が「売れるであろう金額」であって「その金額で売れる価格」ではないのを覚えおく事が重要です。仲介業者によっては、契約を取りたいが為に査定価格をあえて高く設定し、結局は売れずに価格を下げることを提案してくる仲介業者も存在するという事も事実です。

 

【査定価格の決め方】

では、その査定価格はどのようにして決められているのか?

気になる部分ではあると思いますが、マンションを査定する際に用いる方法は以下の二つに分類され、それぞれの方法で算出される金額は異なりますのでこれらを説明していきます。

 

①取引事例比較法

まず初めに、取引事例比較法という方法を説明します。この方法は、中古マンションを査定するうえで最も多く用いられている一般的な方法です。

これにはきちんとしたルールがあり、財団法人不動産流通近代化センターの定める「中古マンション価格査定マニュアル」に沿って価格が算出されます。

取引事例というだけに、方法として交通条件や環境条件、街路条件や行政的な条件などの条件から似たような近隣のマンションの事例を引き合いにし、それらの条件を検討した後に点数にて評価が出ます。その点数が、近隣のマンションと比べて高ければ査定価格もあがり、低ければ査定価格は下がってしまいます。

 

②新築マンション比較法

次に、「新築マンション比較法」という方法についてです。

この方法はその名の通り、そのマンションが新築時と比べてどれくらい価格が安くなっているかを基準に判断される査定法です。主に築年数、老朽化の度合い、修理が必要な箇所の有無などを新築時の分譲価格を参考に差し引いていくので減価修正と呼ばれています。ですが、マンション等の不動産は価格が流動的である事と、マンション自体の設備や周辺地域の環境も時代と共に変化していく事を含めると査定額を割り出すのが難しくなるため、あまり使用されることがない方法です。

 

【原価法と収益還元法】

中古マンションの査定に使われる方法は上記の二つとなりますが、新築マンションの販売価格を決めるために用いられる「原価法」や、賃貸マンションの査定に用いられる「収益還元法」などがあります。収益還元法においては、近隣に取引事例が少ない場合に用いられることがありますが、主たる用途は賃貸マンションの査定法という事を覚えておいて下さい。

 

【ここまでのまとめ】

以上をまとめると、中古マンションの査定には取引事例比較法が主に用いられる為、やはり目安となるのは自身のマンションと似たマンションの取引事例であり、それらを見ることでおおよその価格を知ることができます。

先述の住宅ローンの問題でも記述しましたが、自身のマンションの価格を知るためにも、「市場の相場」を知ることが重要になってきます。

その他にも、中古マンションの査定価格を左右する要素として、査定する不動産会社の得意分野、地域の道路などの開発計画やショッピングモールなどの建設計画など、その地域における市政状況などから、その年のマンション契約数や景気状況、自身のマンションで過去に起きた事故や事件、日当たりや間取り、自身の部屋の破損や汚れ、修理などの状況まで、様々な要素が多分に含まれているので、やはり査定の際には複数の不動産会社から査定結果をもらい、単純な査定価格のみではなくその価格がついた「根拠」や販売してもらう会社の「信頼」などが最も重要な項目となってくると言えるでしょう。

 

 

■売却する方法について(仲介業者と買取業者)

 

先述した通り、マンションを売却する方法は、仲介と直接買取の2つがあります。どちらも不動産会社が売却の手伝いをしてくれるのは変わりませんが、方法としては大きく異なりますので、これらの違いについて説明していきます。まずは、皆さんに基本的な「定義」についてご紹介をさせていただき、その後に「仲介業者と買取業者」の違いなどについても解説をさせていただきます。

 

【不動産仲介業者の定義】

一般の仲介業者はマンション売却希望者から依頼を受け、不動産ネットワークやメディアを使った広告などを介して購入希望者を探していきます。また、成約時には国土交通省の規定内の仲介手数料が発生するのも仲介業者だけです。

 

【不動産買取り業者の定義】

直接買い取りの場合、物件の購入者は不動産会社です。不動産会社が直接マンションを買い取ってくれるので、スピードが速く資金繰りが立てやすいのがメリットです。提示された価格とこちらの希望の折り合いさえつけば、すぐにでも売却することが出来ます。

また、不動産買取会社との直接取引なので、仲介手数料は発生しません。

 

【売却にかかる時間】

仲介の場合、売却機関として3ヶ月~6か月程度を目途に購入者が見つかるような計画を立てていきます。仮に購入希望者が見つからない場合は、更に時間をかけるか価格を下げるなどの条件の変更が必要です。

逆に買取の場合は購入者が不動産会社の為、早ければ即時売却も可能で、遅くとも1か月程度で売却が完了する所がほとんどです。

 

【どちらの方がメリットは大きいか】

それぞれの定義と売却にかかる時間を説明した所で、どちらの方がメリットは大きいのか?という事についてですが、単純にここまでのメリットが大きいのは手数料もかからず、売却時期も早い「買取業者」に軍配が上がりますが、結論を出すには一つ注意すべき項目があります。それは、「いくら」で売却できるかです。

 

【売却価格で見る仲介と買取】

売却方法で軍配が上がった買取ですが、売却価格に焦点を当てた場合は結果が異なります。

それは不動産会社がどのようにして利益を上げているのかという事を考えると明確になると思います。

 

【利益で見る仲介と買取】

不動産会社が実際に利益を生み出す手段として、仲介の場合は「仲介手数料」があります。これは、仲介業者が物件の売却価格に応じて決められた額を手数料としてもらう制度です。大手の不動産会社を除き、ほとんどの仲介業者はこの仲介手数料で利益をあげています。ですから、仲介する際に手数料が利益となるような価格で売却する計画を立てます。

 

その一方で、買取業者は以下のような考え方(方法)で利益をあげます。

 

  • 買取業者は利益を出す計画が立てられないので安く買い取る事で補う
  • 買取業者は再販で利益を得る
  • リフォーム代は売却価格から差し引かれる

 

【売却価格で見る仲介と買取のポイント】

  • 仲介業者がだす価格は、利益を出す価格であって売れる価格ではない

→売れなかったら価格を下げなくてはいけないリスクが生じる

  • 仲介業者によっては、わざと価格を高く出して後々下げる事を提案してくるところもいる

○買取業者がだす価格は、その価格で買い取る為変わる事がない

 

【(補足ポイント)近隣に売却をすることを知られるリスクについて】

  • 仲介業者は、宣伝広告などの活動をするので近隣の人に売却する事がわかってしまう

○買取業者は、広報活動をしないので、近隣には一切バレずに売却活動を行うことができる

 

【ここまでのまとめ】

不動産を売却する際には、仲介業者と買取業者がもつ特徴(手数料の有無、価格・期間の違いなど)が、自分に適しているのかをよく考えて選択することが重要です。もし、仲介業者と買取業者とで悩み、意思決定ができない状況であれば「複数社の見積もり」を取得してから考えることも一つの手です。ぜひ、これまでお話をした内容をご参考にしていただければと思います。

 

 

  • 売却と税金に関する知識について

 

さて、ここからはいよいよ売却をする際に必ず把握しておくべきお金(税金)にまつわるお話をさせていただきます。不動産を売却した際に決して忘れてはならないのが税金です。不動産を上手に売却して利益が出たと思った時に、消費税はもちろんの事、所得税なども支払わなければならない事を皆さんはどこまで把握されているでしょうか? 今回は「中古マンションを高く売却するための全知識」をお届けしてますが、ここでは「税金を考慮することで売却主が得をする(実質高く売るという内容と同様の意味)」ための大事なお話をさせていただきます。「どのくらい得したのか?」「損したのか?」を考えられることが不動産売買をするときには最も重要です。それでは、ご一読ください。

 

【必ずしも税金が発生するわけではない?!】

早速ですが、上記の通り「不動産を売却する際には必ずしも税金が発生する」というわけではありません。税金を払う必要がある場合とない場合は一体何が違うのか。ここから詳しく解説をしていきましょう。

 

【不動産を売却した際の2パターン】

 

①不動産売却によって損金がでた場合(=買った時と比較して安く売却したケース)

まず、結論から申し上げると、購入時の金額よりも不動産が安く売却できた場合は、税金を支払う必要はありません。また、利益がでた場合も譲渡所得*1が3000万円以下であった場合も税金がかからない仕組みとなっています。

*1譲渡所得:売却価格から、購入価格+売却や所得時にかかった費用を引いたものを示す

 

しかし、このように税金がかからないケースでも注意が必要です。税金がかからないようにするためには確定申告をする必要があるのです。確定申告の方法や手続きについては、とても複雑であることが難点です。膨大な書類を整理することから始まり、手順なども一般人では速やかに理解できるものではありません。不安な方や自信がない方は、必ず専門業者や専門家に相談をしましょう。

※仮に確定申告を忘れた場合

税務署から申告を求められることがあります。税金かからない条件だったとしても、細かい状況により課税対象や、控除内容が変更される恐れがあります。必ず申告は忘れずに行ってください。

②不動産売却によって利益がでた場合(=買った時と比較して高く売れたケース)

税金を払う必要があるのは、不動産を買った時よりも高く売却したケースです。つまり売却益が発生し、さらにその中でも「譲渡所得が3000万円を超えた場合」ということを覚えておきましょう。

 

さて、ここでは事例を紹介しながら説明をさせていただきます。

 

(事例)

<築20年以上経つ物件は、購入価格より高く売れるのか?>

まず押さえておきたいことは、ここで言っている「購入価格」という言葉の定義です。これは、単純に買った時の不動産の価格ではなく、減価償却費*2を控除したものを購入価格を言います。

*2減価償却とは?

固定資産の価値は月日を追うごとに減少します。

(価値は劣化していくという考え方です)

 

さて、このケースを踏まえながら「税金を安くする方法」についてお話を続けていきます。実は、「居住年数」によって払わなければならない税金の額が大きく変わってくるのです。

簡単に言いうと「長い期間居住していた場合」は税金が安くなり、「短い期間しか居住していなかった場合」は、払う税金が高くなるということです。この期間を分けながら、わかりやすく違いをまとめたので、以下をご参考ください。

 

【所有年数は5年が目安となる】

 

◎売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合

→A短期譲渡所得

 

◎売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えた場合

→B長期譲渡所得

 

上記の違いを確認したところで、早速課税額にどのくらい差が生じるのかをみていきましょう。

 

A短期譲渡所得の場合

売却益にかかる所得税、住民税の合計:39%

 

B長期譲渡所得の場合

売却益にかかる所得税、住民税の合計:20%

 

ご覧の通り、税金の額に「約2倍の差」が生じていますよね?

5年間住まずにマイホームを手放す方はそういらっしゃらないかと思いますが、短期的な不動産売買により利益を得ようとしている方などは、ここのお話を十分理解して覚えておく必要があります。併せて、所有期間がちょうど5年の境目で売却されようと検討している方は、「5年を超えてから売買契約をする」ように、専門業者に相談をしておくべきと言えるでしょう。

 

【補足ポイント】

皆さんのような一般の方々が不動産を売却する場合は、消費税は非課税となります。ただし、その不動産を取得する際にかかった費用や、売却にかかった費用を計算する際には、消費税の額を含む場合があります。この点も複雑な領域ですので、不安な方は必ず専門家に相談をしましょう。

 

■まとめ

 

不動産の売却は売主のやる事が多く気にする事も多くなってきます。おまけに時間もかかるなど、面倒で難しいというイメージがあることでしょう。今回お話をした内容のように、「知っておくべき事を知っていれば」何から始めればいいか、また何を基準に売却方法を決定すればいいかなどが明確に見えてくると思います。そして、今回の本題である「高く売却するための方法」を知っていれば、何も知らずに売却をした方との差は歴然です。

 

突然の事で慌てふためいてしまっている時こそ、「高く売却するための知識」を身につけ、正しい判断をし、計画的に物事を進めて欲しいと思っています。また、不動産の売却は非常に大きな金額が動く取引ですから、知らずに損をしてしまったり、悪質な業者に騙されないだろうか…などの、様々な不安の種は尽きないと思います。この記事を見て少しでも不安の種を減らすお手伝いができれば幸いです。

 



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