売れたのに返品?不動産売買のクーリングオフを理解しておこう

16-09-65

売れたのに返品?不動産売買のクーリングオフを理解しておこう

 

キャッチセールスや訪問販売などに適用される「クーリングオフ」制度。主にセールスにおいて、こちらの意図とは異なる契約や、誤った申し込みをしてしまった時に利用できる契約破棄の制度です。

 

実はこのクーリングオフ制度は、不動産の売買の際にも適用される場合があります。土地や建物などの不動産については、宅地建物取引業法に基づいて、クーリングオフ制度を利用することができるのです。

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クーリングオフができる条件

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不動産取引においてクーリングオフができる条件は以下のとおりです。

 

①売り手(売主)が宅建業者である

②宅地または建物の売買契約である

③事務所以外の場所で契約している

 

売主は必ず宅建業者でなければなりません。また法律では、買い手は一般の買主となっており、宅建業者ではなく一般の購入者と決められています。

 

クーリングオフを適用するには、“クーリングオフできる旨及びクーリングオフの方法について告げられた日”から起算して8日以内に、書面にて手続きを行います。(宅建業法第37条の2では、手続きはハガキ・封書・内容証明郵便・FAXなどの書面で行うと決められています)

 

8日以内であっても、物件の引き渡しを受けた買主が代金のすべてを支払ってしまったなら、クーリングオフはできないので注意が必要です。

 

実際のクーリングオフではハガキや封書が多く使用されますが、契約を解除したことの証拠を残すために、内容証明郵便が推奨されています。

 

特に売主が悪徳業者であったなら、契約を解除した証拠を手元に残しておくために、内容証明郵便を使用することが理想とされています。

 

業者に対して口頭でクーリングオフの旨を伝えることもできます。業者側が契約解除を受け入れたら、買い手としてはこれで一件落着と考えてしまいがちですが、念のために「解約証書」を作成してもらうか、内容証明郵便でクーリングオフの通知書を送付して、解約した証拠として残しておくのが確実です。

 

不動産会社を装った悪徳業者の中には、買い手を喫茶店やレストランなど、事務所以外の場所に呼び出して契約を迫ったり、買主の自宅や勤務先にまでやってくるケースがあります。そのような不当な状況についてはクーリングオフが有効になります。

 

例えば、宅建業者から投資用マンションの購入を勧める電話があり、後日、営業担当者と何度か会って説明を聞き、喫茶店でマンション購入の申込書(契約書)に記入した場合。あるいは宅建業者による自宅への訪問販売で土地の購入を勧められ契約したような場合などは、問題なくクーリングオフができます。

 

クーリングオフできない場合

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クーリングオフができないケースとして、申し込みや契約を行った場所が挙げられます。

 

  • 不動産会社の本店や支店
  • 契約締結権限を有する者及び専任の取引主任者がいる事務所
  • 継続的に業務を行う施設をもつ場所
  • モデルルームやモデルハウス
  • 売買契約に関する説明の後に行われる催し
  • 買主自身の申し出による自宅や勤務先

 

以上のような場所で契約を結んだときには、クーリングオフはできないと定められています。

 

買主自身が住宅を購入しようという意思のもとに、住宅の展示場や事務所に該当する場所に行き、そこで契約をしていると、クーリングオフはできません。

 

後から「間違った」「知らなかった」では済まなくなってしまいますので、不動産の売買契約には慎重に進める必要があります

 

クーリングオフができるかどうかは、契約をした場所というよりも、「専任の取引主任者を設置しなければならない場所」で判断するのが確実です。取引主任者が常勤している場所では、契約を結んだ後はクーリングオフができなくなります。

 

不動産会社にしてみれば、いつでも買い手の判断でクーリングオフできる状況というのは困りものです。専任の取引主任者がいる事務所に買い手自身がやってきたり、取引主任者の前で物件を購入する意思が確認できたときは、契約として成立する必要があるのです。

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クーリングオフは簡単にできる?

上記を参考にすると、クーリングオフの手順は以下の通りとなります。

 

  • 購入の申し込みや契約の締結をした場所が、宅建業者の事務所等以外
  • クーリングオフについて宅建業者から書面で告げられて8日以内
  • クーリングオフは書面にて行う

 

少なくとも上記の3点を満たしていれば、締結した契約はクーリングオフをすることが可能です。

 

また、クーリングオフをした後は、一度支払った手付金や申込金などはすべて戻ります。悪徳業者が相手であっても、手付金や申込金は所定の手続きにしたがって買主の元に返されます。

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まとめ

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不動産のクーリングオフ制度はあまり知られていない制度ですが、売主・買主の双方がしっかりとこの制度を把握しておけば、より安全に不動産売買が行えます

 

万が一のトラブルを避け、安全に物件を売り買いするためにも、改めてクーリングオフ制度について学んでみてはいかがでしょうか。

 

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