競売で大損して後悔する前に任意売却(仲介)で高値の売却を目指す!

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住宅ローンの返済を滞ると債権者は督促状や催告書で返済を要求します。これに対応しなければ、最終的に「担保不動産の競売開始決定」という通知書が特別送達で郵送されます。

つまり、地方裁判所が競売の手続きを始めたことを意味する通知書です。その前には、「差押通知」や「現況調査通知」などが届きますが、かなり追い詰められることになります。

競売開始決定通知が届いてから半年、遅くても10ヶ月後には落札され退去しなければなりません。最高入札者が決まる前に速やかに任意売却を手続きし、競売で処分されるのを防ぐ必要があるでしょう。

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決定の通知について

・当事者の氏名
・担保権者の氏名
・被担保権者の氏名
・請求権者の氏名

記載されている内容
債権者の申立により請求債権の弁済として担保権に基づき、 物件目録記載の不動産について、担保不動産競売手続きを開始し、債権者のためにこれを差し押さえる。

発行元
平成○○年○○月○○日
東京地方裁判所第○○民事部
裁判官 ○○○○

こうした内容と一緒に、登記事項証明書(登記簿謄本)が添付されています。

 

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現況調査通知について

担保不動産の競売開始決定通知が届いてから、およそ2週間後に裁判所の執行官が不動産を査定するために訪問します。つまり、この時点で裁判所によって差し押さえられたことになります。

査定に来る前の段階で裁判所から通知される文書が「現況調査通知」です。「もう少ししたら裁判所の執行官が自宅に行きます」といった予告です。

それから約2ヶ月後、査定結果を参考に報告書が作成されます。これを「現況調査報告書」と言います。その後、現況調査報告書をもとに競売の最低入札価格が決定されるのです。

現状調査報告書は競売不動産情報サイト(BIT)や裁判所の競売物件情報閲覧室で一般公開されており、誰でも閲覧することが可能です。

・債権者の氏名
・債務者の氏名
・不動産の所有者の氏名

発行元
○○地方裁判所
執行官  ○○ ○○
電話 ○○○-○○○-○○○○

記載されている内容
平成○○年(ケ)第○○号競売事件について、当職は執行裁判所から物件目録に関する形状、占有状況等の調査を命じられました。

つきましては平成○○年○○月○○日午後○時○○分ころ物件所在地に伺いますゆえ、貴殿の立ち会いをお願いします。

もし、貴殿の都合で立ち会えないときは家族等で事情の分かる方が立ち会うようお願いします。なお、不動産を査定する評価人も同行する予定です。

この調査は、民事執行法第57条に基づくもので、貴殿の立ち会いがない場合でも解錠のうえ、立ち入り調査する場合があります。また、次の点についてもご協力をお願いします。

・目的物件が建物の場合は、その間取図(設計図等)がありましたらご用意願います。
・目的物件を賃貸している場合、または建物の敷地を賃貸している場合には、その賃貸借契約書等をご用意願います。
・目的物件である建物を賃貸している場合には、賃借人(現状の入居者)にも上記日時の立入り調査に立会いいただくようお知らせください。
・天候や道路状況、執行官のスケジュール調整により、上記時間どおりにお伺いできない場合がありますので、多少の時間の前後はご了承願います。

現況調査報告書に記載されている内容
・物件に関する土地の地目
・建物の種類(マンション、一戸建て、土地など)
・構造等の状態(築年数や劣化などの状態)
・不動産(物件)を所有している者の氏名
・物件の公図・写真等が添付されている

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期間入札決定通知について

競売開始決定通知のあと、地方裁判所は一週間~1ヶ月ほど入札の期間を定めますが、これを期間入札決定といいます。入札期間が決まれば入札の開始日を知らせるために、「期間入札決定通知」が特別送達で郵送されます。

そして、売却される物件が裁判所やインターネットで公開され入札が開始します。入札期間は一週間~1ヶ月ほどですから、最終落札日までに退去しなければなりません。

はっきり言って、期間入札決定の通知が届いた段階が任意売却できる最後のチャンスです。場合によってはすでに手遅れの場合もあるので、入札決定通知が届く前に相談しなければなりません。

任意売却は、最終開札日の前日までに買い手を見つけ決済を完了させておかなければならないため、少なくても1ヶ月の期間は必要になります。

競売で処分されてしまうと本来1,000万円で売れていたはずの不動産が500万円や600万円で落札されてしまうのです。これって、かなり大損ですよね。

そんな悲惨な事態にならないように任意売却では不動産会社が仲介で買い手を見つけ、1円でも高値で売却して残っている住宅ローンを減らすわけです。

たとえば1,500万円の住宅ローンを返済しないといけない場合、不動産会社の仲介で1,500万円以上の金額で売却できれば完済できます。

しかし、競売で800万円の落札だったら、700万円のローンが残ってしまうのです。この違いは大きすぎますよね。

住宅ローンの返済に困ったり滞ったりした場合には、くれぐれも競売で大損してしまわないように、1日でも早い段階で任意売却を専門家に相談することをオススメします。

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