任意売却したあとに「残ったローン」と「返済計画」について

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任意売却したあとに「残ったローン」と「返済計画」について

競売も任意売却も所有する不動産を売却するのに変わりありません。しかし、任意売却の場合は不動産会社に買い手を見つけてもらって売却しますが、競売は裁判所に差し押さえられて安い値でオークションにかけられます。

この違いは実に大きいです。たとえば、任意売却では1,000万円で売れる不動産が、競売で処分されると600万円ほどで売られてしまい、かなり損するわけです。

そうなると、売却した価格は残っている住宅ローンの返済に充てるので、より高く売れたほうが残債も減らせることになります。

競売の流れ

住宅ローンで購入したマイホームはローンを完済するまで「担保」です。返済が困難になった場合、債権者は担保である不動産を差し押さえて現金に変えることが許されています。

まず、住宅ローンの返済を2ヶ月滞納すると督促状が届きます。次に、借入先の金融機関から呼び出しを受け、返済について話し合います。

この呼び出しを受けても話し合わないに応じない、または金融機関から提案された内容に従わない、など状況を放置してしまうと、「期限の利益の喪失」が確定します。

これ以降、ローンの分割払いができなくなり、住宅ローンの返済を一括で請求されてしまいます。そうなると債権者はローンの保証会社に連絡して「代位弁済」を要求するでしょう。

その先は債権者からではなく保証会社(サービスー)から返済を請求されます。条件は一括返済です。この時点で、いわゆる不良債権として扱われます。

返済ができない場合、差し押さえの対象になります。差し押さえられてしまえば、あとは競売にかけられて安い値で処分されてしまう流れです。

競売は地方裁判所の管理のもと、差し押さえた不動産のオークションを開始します。そして、この時点になると任意売却したくても難しくなります。

任意売却したいときは、滞納したり、もしくは返済が無理だとわかった時点から、なるべく早い段階で専門家に相談しなければなりません。

競売で最終入札が確定したら、もう任意売却できません。競売で最高入札者(買い手)が決まると、立ち退くことになります。

競売で売れた金額を差し引いたあと、残ったローンを返済。債権回収会社(サービサー)に支払うことになりますが、なるべく負担の少ない返済計画にするためにはサービサーと交渉する必要があるでしょう。

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残った住宅ローンの返済計画

任意売却でマイホームを売却した場合、競売とは違って専門家が返済計画を債権者と交渉してくれます。1,000万円のローンが残ったとすれば、その返済について話し合うのです。

このように、売却後に残った住宅ローンを残債といいますが、残債がゼロになるまで返済するのが義務です。なかには、任意売却すれば残債がゼロになると思っている人もいるようですが、それは大きな間違いです。

任意売却する前の住宅ローンは担保債権です。住宅ローンでマイホームを購入すると、その時点でマイホームが担保になり、住宅ローンを返済できない場合には担保であるマイホームを売却して返済に充てるためです。

任意売却したあとに残ったローンは、任意売却を処理した司法書士が債権者に交渉し、負担の少ない返済計画にできないか話し合います。

なぜなら、今までどおりの返済金を毎月支払うのは困難だからです。任意売却後は生活に支障を及ぼさない金額で返済できるよう、負担の少ない返済計画を立てることが重要です。

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任意売却のメリット

住宅ローンを滞納して不動産(マイホーム)を売却するとき、競売ではなく任意売却をすすめる理由は任意売却のほうが多くのメリットがあるからです。

・競売よりも高値で売却できるため、住宅ローンを減らすのに効果的
・任意売却後のローンは債権者と返済計画を交渉して負担を減らせる
・引越し費用として不動産の売却代金から支払われる可能性がある
・競売とは違い、退去時期は買い手と話し合って決めることができる

競売では、このようなメリットは発生しません。むしろ、競売でマイホームを売却されると、この全てが真逆になってしまいます。

競売の場合、マイホームを安値で売却され、残債は一括での返済を請求されることもあります。もちろん、引越し費用も支払われません。買い手が決まれば直ぐに強制退去です。

重要なポイントは残ったローンの返済計画

任意売却で最後の課題になるのが残ったローンの問題。売却後に一括での返済を請求されても支払うことは困難です。

また、分割払いだとしても今までどおりの返済額では、任意売却した意味がありません。なるべく負担の少ない返済計画が必要です。

任意売却は残債について専門家が債権者と今後の返済計画を交渉しますが、できるだけ毎月の返済額を少なくしてもらうようプランを組み立てることが重要となります。

家計のことをきちんと考えて、月々の返済額を決めましょう。交渉次第では、月々5,000円~30,000円ほどの分割払いも可能となります。

のこったローン金額にもよりますが、専門家が間に入って交渉することで負担の少ない返済計画が成立するケースが多いようです。

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