アパートオーナー必見!高く売却するために知っておかなければいけない全知識

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アパートオーナー必見!高く売却するために知っておかなければいけない全知識

 

収益を生むアパートを売りたいというのは様々な理由があると思います。例えば、所有者が高齢になって運用が面倒、相続したが維持管理ストレスから解放されたい、経年劣化で修繕費がかさむ前に手放したいなどが考えられます。

このように「アパートを売りに出す=悪い物件」というわけではないため、投資家にとっては「買い時」とも言えます。

では、高く売れるのかどうか、相場はどうなのか、住人はどうするのか。予備知識を知らないまま、業者に任せきりでも高く売れるとは限りません。業者に任せるところは任せて、疑問に思ったことは調べていく姿勢がアパートを高く売るための心構えではないでしょうか。

 

 

■アパート売却の流れ

普段はアパート経営をしているとはいえ売買となると不動産業者に頼ることとなります。まず全体の流れを把握して、自分で調べるべきことを洗い出すことが最初の一歩と考えます。

 

情報を集める

査定を依頼する

媒介契約の締結(仲介業者に依頼する時のみ)

販売活動(仲介業者に依頼する時のみ)

売買契約の締結

各種手続きと支払いについて

引渡し

 

情報を集める

一般的な戸建て住宅は、個人と個人の間での仲介になりますがアパート売却ともなると違ってきます。アパートにおいては「投資」の色合いが濃く、いかに収益をあげられる物件なのかどうかを厳しい目で見られます。逆に言えば収益性が良くて将来性も期待できる物件は売却を有利に進められる可能性を秘めているとも言えます。比較的新し目な物件であればよいのですが、アパートの中には築年数が古いために特段利点がないなどと売却できないのではないかと思われる方もいると思います。しかし、築年数の経ったアパートにも需要があるのは事実です。木造アパートの場合ですと減価償却期間は22年となっています。そのため築23年以上の木造アパートは最短4年で償却することができるために買主の節税メリットが高いのです。

そのため、まず自分で見える範囲での情報収集が欠かせません。自分のアパートがどのような強みを持っているのか知っておくと後々役に立ちます。また、相場など全く同じ条件の物件は無理でも可能な限り近い条件の相場は把握しておくのが良いと思います。

 

査定を依頼する

査定する方法としては、「簡易査定」と「訪問査定」があります。

簡易査定は事前情報をもとに机上で簡易的に出す査定方法で、訪問査定はその名の通り、実際に現地に来て査定する方法です。

アパートなどの収益物件は、居住用物件や土地などとは異なり、月間収入や入居率などの情報も重要になります。

また、簡易的に査定金額を出すためにはインターネットでの一括査定が便利ですが、他の物件よりも条件が複雑なため、地元の業者や直接買い取ってくれる業者に訪問査定してもらう方がよい場合もあります。

 

媒介契約の締結(仲介業者の場合のみ)

仲介によって売却する場合は、仲介業者との媒介契約を締結することになります。査定が高いところと決めてしまいがちな面もあるかと思いますが、今後の手続きなどの煩雑さを考えたうえで査定段階でより対応が良かった業者に絞っていくことをお勧めします。

 

媒介契約には主に3種類の契約があります。「専属専任媒介契約」は1社の不動産業者が扱う形となり、仮に知人友人が後から購入の意思を見せたとしても不動産業者を通さなければならない形となります。「専任媒介契約」は基本的に専属専任媒介契約と同様になりますが、売主が見つけた知人友人などには不動産業者を通さずに売ることができます。「一般媒介契約」に関しては複数の不動産業者に仲介を依頼、または知人友人においては不動産業者を通さずに契約をすることが可能です。

一般的には「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」が良いと思われます。「一般媒介契約」に関しては不動産業者によっては本腰を入れてくれない可能性もありますので、契約期間内での売却に結びつかないケースもあるようです。

 

なお、老朽化したアパートの場合は、そのままでは仲介物件として売却することが困難な場合が多く、買取業者に直接買い取ってもらった方がいいということもあります。そのため、業者を選ぶ段階で「仲介業者がいいのか」「買取業者がいいのか」を判断する必要があります(両者の違いについては後述します)。

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販売活動(仲介業者の場合のみ)

仲介業者と契約した場合は、その後販売活動に入ります。

ウェブサイトへの登録や各種ポータルサイトへの登録。また、不動産流通情報システムに登録や物件購入希望者への紹介やチラシの配布などを行います。購入希望者が物件の見学を希望された場合の為にも普段から物件を綺麗にしておくのも大事です。

 

売買契約の締結

買い手が決まると売買契約を締結します。基本的に不動産業者に任せる形になりますが、媒介契約がないと全て自ら行うことになります。

 

各種手続きと支払いについて

売買契約が成立したら、その契約内容に基づいて支払いが行われます。そこから必要な不動産業者への仲介手数料を支払います。

また、現在の入居者への対応については、建物を建て替えるなどの事由が無ければ契約書の書き換えのみで、そのまま住み続けてもらうことができます。

 

引き渡し

以上の全てが終わったら、引き渡しとなります。

 

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■高く売却できるアパートってどんな物件?周辺環境や入居率は関係ある?

アパート売却の難しいところは、一般の人が「自分が住みたい」と考えて購入するという考えではないことです。しっかりと収益を確保できるのかどうか、アパートそのものがきちんと管理されているかどうか、投資家は厳しくチェックしてきます。投資家は収益性を重視して見てきますし、最大の査定ポイントです。

ただ、通常の住居用住宅としての好条件は、住人が入居しやすいという面がありますので、ここは多面的に考えてみるのがよいかと思われます。

 

また、査定において周辺環境も大切です。周辺環境が良いというのは「学校が近い」「買い物できる場所がある」「公共機関」「駅やバス停」「渋滞しない道路か」「工場などで空気の影響はないか」「病院の有無や距離」などが主なポイントです。売却物件によっては家族連れなどのケースを想定していない場合もありますのでケースバイケースなのですが、これらの条件が良いほど人気の物件であると思われますし、家賃の条件も有利に働くと考えられます。

仮に事情があって住人が引っ越ししたとしても住環境が良ければ直ぐに新しい住人が見つかる可能性が高いという点もポイントです。

もちろん住環境が良くても住んでいる住人にトラブルが有ったりすると難しくなってきます。家賃の滞納なども確認しておきます。いくら環境が良くても住人から家賃がきちんと入らなければ収益性は低いと判断されるからです。

 

また、住人同士でなくとも近隣住民とのトラブルなども抱えてないかチェックが必要です。トラブルを放置すれば最悪住人が減ることにもつながり、アパートとしての価値が下がってしまう危険性が予測されます。そうならないためにも解決に向けた努力はしていくべきです。そして可能な限りは満室に近い状態に持っていければ査定も有利になる可能性が見えてきます。普段からアパートの管理に気を配っていて住人との関係を良好に保つことを心掛けていくことが大事だと思われます。

 

印象を良くしようと売出前にリフォームを検討する売主もいます。綺麗な物件というイメージの良さはプラスに働くこともありますが、買主が後で自由にリフォームの計画を立てているケースもありますので正解は無いと言えます。

 

そして、大事なのはアパート売却に強い不動産業者を見つけることです。アパート売却に強い仲介業者は一般の個人間仲介と違って投資目的の投資家の情報を多く持っているケースも多いので、タイミングさえ合えばスムーズに話が進むこともあります。ここで慣れていない不動産業者と契約してしまうと、不慣れからくる相場の読み違いや注目されにくいため投資家の目に届かない危険性もあるようです。また査定額だけでは見えない仲介業者の強みなどもありますので、気になる点は問い合わせてみるなど行動に移してみるのもよろしいかと思います。

 

業者によっては賃貸事業と管理事業をそれぞれ専門の事業部として持っている業者もあります。管理部門で投資家とのつながりを持ち、賃貸部門で住人に貸すなどの業務を行います。

では、経験豊富な大手の不動産業者ならば安心かと言えば、そうでもない状況があります。場合によっては目の届く範囲内でしか買い手を探さない業者もいます。何故なら、売主と買主から仲介料を取りたいという思惑が働くため他社からの買主より自社で見つけた買主を優先させる場合があるという話もあります。その場合、たとえ他社での買取価格が高い場合でも安い価格を提示している買主への誘導が起きる場合があるので注意が必要です。

 

 

■売却に適したタイミングって?

アパート売却の理由は様々です。どうしても急に資金が必要になった場合などの資金需要もありますが、維持管理が煩わしくなって手放したいという理由も考えられます。

しかし、取得時に「仲介手数料」「登録免許税」「不動産取得税」などの手数料や税金がかかっている場合があることも忘れてはいけません。アパートの取得にかかった費用も考慮したうえで売却について調べることから始めるべきだと考えます。

 

売却のタイミングとしては春先など新生活が始まる中での不動産需要が高まる時期がありますが、インターネットが発達した現在では通年で需要が高まっている関係でそれほど差はないという業者もいます。ここは情報収集などで近隣の情報を調べておくのがよいかと思います。

 

仮に築年数が新しい物件であるならば、早めに売却活動に動くのもありなのですが、築年数が古い物件の場合は前述した通り築22年が一つのポイントとなっています。これに所有期間も考慮して行けば計画は立てやすくなると思います。

 

ただ、古いアパートの場合は継続的に修繕が発生しているなど、継続的支出が考えられる場合は大規模な修繕費が必要になる前にリスクを回避するのもタイミングと言えましょう。これから売却するかどうかの判断する時期までの修繕費の予測金額と売却金額の合計が賃料の3年分より高いと見込まれるのであれば売却を考える判断材料になります。

 

また、周辺環境の変化にも目を配るべきです。入居率にも関係してくる学校などの施設が統廃合などにより移転縮小してしまったら今までの安定した入居率が維持できなくなってしまいます。特に学生が数年サイクルで入居していたようなアパートではそのようなリスクがあると言えましょう。もちろん学校側の都合を変えることなど出来ませんので、学校を問わず人の移動に関連するような情報などを入手できたタイミングで売却を考える必要はあるかと思えます。もちろん新しい入居者の需要が見込まれる場合は慌てる必要はないかも知れません。

 

入居率が低い場合で、次の入居者が決まるまでのサイクルが長くなってきている場合も検討した方が良いでしょう。空室状態が長引いているということは近隣の別の物件に人が流れている可能性が高く、所有アパートが第一の選択肢に入っていないと考えられるからです。これは投資家としても敬遠するケースになるか、有利な価格での売却が難しくなりますし、放っておくと所有したままで収支が悪化する一方となる可能性があります。難しいところですが「今でも十分黒字経営出来ているからゆっくり考えたい」「愛着があるから・・・」と冷静に考えられなくなっているがゆえに手遅れになりそうな場面になってから後悔するかもしれません。これらのことを考えると、今まで以上に耳に入ってくる情報から推測できるあらゆる事態を想定しておくことは常日頃からしておいた方が良いのです。

 

次に住人がいるアパートではどのような対応を取ればよいのでしょうか。前述の通り住人がいることと、その入居率が高いという事は査定ポイントとして大きな意味を持ちます。買主もできる限りそのまま住み続けてもらって安定収入を得るのが一番の目的ですので基本は契約書類の更新にて問題がないかと思います。

 

しかし入居率が低く、それ以上の改善が難しい場合などには建物そのものを建て替える方向で考えますが、それは新しい買主が決めることであってそれに伴う住人の退去も新しい所有者ということになりますので通常は売主が考える必要はありません。

 

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■売却する前に考えておくべき税金の知識って何?節税はできる?

アパート売却において避けて通れないのが税金対策です。

売却益が出た場合の税金を考えるうえで、まずアパートの保有期間に注目する必要があります。保有期間は譲渡した年の1月1日において何年保有していたかを見ます。ここで5年未満であると所得税30パーセントと住民税9パーセントの合計39パーセントが課税されます。保有が5年以上となると所得税15パーセントに住民税5パーセントの合計20パーセントの負担で済ませることができます。この差が約2倍となるため売却を考えた場合にはまず保有期間を調べておきましょう。

 

やむを得ない理由などにより5年経過する前に売却する場合(次の年まで待つと価格が暴落するなど)を除けば最低でも5年以上の保有期間を経たうえで売却に動きだしたいところです。売却したい物件が複数ある場合は可能であれば同年に売却しておきたいところです。すべての物件で利益を出せるように売却できたのであれば問題はないのですが、利益も損失もある場合は利益分には課税をされますし、損益が出た物件には課税されません。そのため、同じ年に複数物件で利益と損益がある場合は利益から損益分を差し引いた金額に対して課税されます。

 

つまり別々の年に売却した場合に損した年は差し引く利益が全くなければ最初から税金がかからないため節税効果が全くなく、利益が出た年はその利益分が全部課税対象になってしまいトータルで多く税金を払うことになります。このように売却そのものが上手くいかなかった場合を除けば、別々の年に売却するより同じ年に売却した方が、節税効果が高くなる可能性があるということです。

 

では実際の売却したときの収入はどのように扱われるのかですが、一括での収入ではなく2年以上にまたがる場合などでも「譲渡した年の収入」として扱われますので注意が必要です。これは売却によって別に得られた利益にも適用されます。

具体的に譲渡所得金額は下記の計算式で求められます。

「課税譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除」

ここで譲渡価額として扱われるのは実際の取引金額の他に「個人が法人に時価の1/2を下回った額や贈与した場合などは、その時価」「法人に対して現物を出資という形にした場合は、受け取った株式などの時価」「弁済のために債権者に渡した場合は時価」「借地権の消滅の場合は保証金」などが収入金額とされます。

 

取得費に関しては「購入代金」「建築代金」「購入手数料」「設備費や改良費」などがあげられます。また賃貸アパートの場合などは「購入代金等の合計より減価償却費相当を控除した額」となります。また時期が古いなど取得費が不明の場合は売却金額の5%にすることができます。

 

譲渡費用に関しては「仲介手数料」や「印紙税」「立退料」「取り壊し費用や損失額」「違約金」「名義書き換え料」などがあげられます。ただし修繕費や固定資産税などの維持管理にかかった費用は譲渡費用の対象外となりますので注意が必要です。

 

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■査定方法

実際に査定を依頼する前に出来れば大体の相場を知っておきたいところです。ある程度把握しておけば、周辺の物件と比べて提示された査定額との違いを疑問として不動産業者にぶつけることができます。そうすれば自分が無知であるがゆえに安く買い取られたり、逆に強気に出てしまい過ぎて中々売れなかったりという事態を避けることができます。

 

ただ賃貸アパートなどの場合は家賃による収入があるため、通常の生活目的としての住宅ではないため投資目的として扱われると前述しました。

アパート売却においてよく利回りという言葉を聞きます。これは投資目的で購入される投資家にとって必要な情報なのです。この中で「表面利回り」という計算方法が多く使われています。

 

「表面利回り=年間収入÷購入価格」

仮に10万円の家賃×10室=100万円(月間収入)×12か月=1200万円(年間収入)

1200万円÷1億円(購入価格)=0.12 (これを100倍にする)

0.12×100=12%となります。

 

一般的にこの数字が10%を超えるようなアパートは投資家も検討に積極的に言われています。この数字はあくまで計算上というだけであり、実際の入居率など実際にはどれだけの収益をあげているか、ランニングコストはどの程度かということを考慮して買主側も厳しく見てきます。ただ、計算上とは言え魅力的な数字を出せるのは強みであることには間違いなさそうです。

 

では実際の査定はどのように行われるのでしょうか。不動産業者の計算は「業者独自」「担当者個人」「鑑定ソフト」「不動産流通近代化センターの価格査定マニュアルベース」などの方法を使用します。これらの計算方法は「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」をベースとしています。

 

・「原価法」は戸建てや土地によく使われています。

「建物価格=1㎡あたりの単価×建物面積×(1-築年数÷耐用年数) 土地価格=1㎡あたりの価格×土地面積」

・「取引事例比較法」はマンション査定額計算に使われます。

「査定価格=時価(レインズ等の類事例の数件の平均価格×面積)×補正分」

補正分は物件の希少性などを反映させる割合です。類事例はおおよそ3~5事例くらいが目安になります。レインズは「不動産流通情報システム」の事で中古不動産情報が掲載される不動産会社のみ使えるサービスになります。売り出しの事例や成約の事例、需要と供給の関係性などを見ることができます。

個人でも自力で査定のヒントに使いたいところですが、残念ながら不動産業者のみのシステムのため個人では使えませんし、業者との査定能力の差が出てしまいます。国土交通省の提供する「不動産取引価格情報」は閲覧できますので一つの資料として参考にする程度にはなるかと思います。

・「収益還元法」は賃貸物件の賃料を査定に組み込みます。

「査定価格=(純利益÷還元利回り)×補正分」となります。純利益は賃料から経費を引いた数字で、還元利回りは物件の種類や構造、築年数が考慮されます。

 

 

■仲介業者と買取業者の違いって何?

売却には大きく分けて購入希望者を不動産業者が仲介してくれる「仲介」と、不動産業者が自ら買い取る「買取」という方法があります。

 

仲介は購入希望者を見つけるための宣伝活動などがあるために長期戦の構えで行かなくてはなりません。また、最悪の場合は購入希望者が現れないといったケースも出てきたりしますので急に資金が必要になった場合などに資金繰りが悪化することも考えられます。媒介契約の種類によっては売主と買主とが別の不動産業者を介する場合もあります。基本的に売主と買主双方に仲介手数料が発生するため、前述のとおり不動産業者によっては売主と買主の双方を自社で扱いたいという思惑が働く可能性も否定できません。

 

同様に媒介契約の中には自分で買主を探すことが可能な場合もあります。もし仲介業者が買主を見つける前に知人や友人などで購入希望者が現れた場合は売ることが可能です。ただし、各種書類の準備などは慣れていない一般の方では用意する時間をかけることができない場合も多いですし、上手く契約ができた場合でも物件に関するクレームやトラブル処理などを全て自ら行わなくてはならなくなります。そのため、できる限りは買主が知人友人であっても仲介業者を介して契約する方が、たとえ仲介手数料を払ったとしても後々安心できるというメリットがあります。

 

また、買取に関しては不動産業者が購入しますので、購入希望者を探す手間がかからないのと仲介手数料が必要ないなどのメリットがあります。しかし、不動産業者は買い取った物件から利益を出さないといけないため、リフォーム費用やランニングコストを考慮して買取金額を提示します。そのため、買取価格が仲介での査定価格より下回る可能性もあります。

 

購入物件はそのまま賃貸収入を目的することもありますし、リフォームして価値をあげた上で再度販売するといったことが行われます。もちろん売れないリスクも考慮して買取価格を安く抑える方向にいくということになります。

 

次に売却するうえで必要になる書類を見ていきます。基本的にどちらの業者に依頼しても揃える書類は変わらないので、事前に準備しておきましょう。

・権利書または登記識別情報

不動産の所有者を証明するものです。査定前の段階では必要にならないですが売却時には必要になります。

・建築確認書、検査済証

投資家によっては売るときのことも計算に入れています。その時になって検査済証が無いような物件は敬遠される可能性があります。買主側も検査済みなのかどうかという判断材料になりますので、あらかじめ用意しておきましょう。

・固定資産税評価証明書、固定資産税納税通知書

利回りは家賃だけで計算を行う「表面利回り」と税金などの費用も含めて計算する「実質利回り」があります。表面利回りが良くても実質利回りがどのようになっているか見てくるため、固定資産税を証明する書類は必要となってきます。

・レントロール(家賃表)

家賃の表になります。アパート全体での収入を見る上で各部屋の家賃がどのようになっているか判断する材料になります。

・各階の平面図など

アパートなどの収益性のある物件は、現在住人がいる状態ですと部屋の見学も容易ではありません。そのため買主にイメージしてもらうために図面が必要になります。

 

以上のものが必要になりますが、慌てないように売却検討段階で用意しておいた方がよろしいでしょう。

 

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■アパートの売却と税金

売却に伴って税金と費用が関係してきますが、おおまかに言えば「税金」と「手数料」に分類されます。税金に関しては「売却する前に考えておくべき税金の知識って何?節税はできる?」の項目で触れましたので、そこで触れなかった部分に関して説明していきます。

 

まずアパートを売却した場合には所得税と住民税がかかることは触れました。ここで損失が発生する場合には所得税も住民税もかかりません。ただ相続の場合などでほぼ取得に費用がかかっていない場合は、課税になるケースとして頭に入れておく程度でいいと思います。

 

所有期間(5年)を境に税率が違いますが、これが相続で手に入れた場合ではどう計算するのでしょうか。費用的な面ではアパートの入手が購入でも相続でも基本的に同じです。しかし、相続での入手の場合の所有期間については「被相続人」が所有したときからの計算になります。

 

少し混乱しそうですので整理しますと「相続人」はアパートを相続して現在所有している人になり、「被相続人」は相続人の前に所有していた元の所有者になります。つまり「被相続人の所有したとき」が5年以上前の事であれば、相続人はすでに所有して5年以上経過したものとみなされるという事になります。

 

税金を計算するにあたって「取得費」が不明のため正確な金額が出せない場合があります。この場合は「売却価格×5%」を取得費として計算することになります。ただし売却価格の95%が譲渡益となってしまうため、譲渡所得税が多くなってしまいます。取得時の関連する書類などの保管が見込まれるのであれば可能な限り優先的に探しておきたいところです。

 

またアパートの売却は居住用としての財産にはならないため、譲渡益に対する「3000万円の特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産買換え特例」損益が出た際の「損益通算・繰越控除」は一切適用されません。

アパートで得られる家賃には課税されないことになっていますが、アパートの建物そのものの売却には消費税が課税となります。アパート売却で1000万円を超えてしまった場合は課税事業者となってしまいますので注意が必要です。

 

あとはローンが残っている物件に関して不動産の抵当権を抹消する際に「抵当権抹消登記のための登録免許税」というものがかかります。定額のため司法書士への支払いと合算されているので意識する必要はあまりないでしょう。不動産業者であっても税金面で不明な点もある場合も考えられますので、あらかじめ税理士と相談しておくのも大事です。特に地域による違いなどもありますし、やはり不動産業者は税の専門家ではないという事も頭に入れておいた方が良さそうです。

 

その他には売買契約書にかかる印紙税などもかかります。国税庁のページなどで確認しておくのも良いかと思います。

 

その他手数料についてですが、仲介手数料は法律で定められた額が上限となっています。物件の価格400万円超の場合は「物件価格の3.24%+64800円(税込み)」になります。400万円以下でアパート1棟の物件というのは通常では考えづらいので、この式を覚えておけば大丈夫だと思います。この仲介手数料が負担になってしまう場合でも不動産業者に手数料を割り引いてもらうよりは計算の上で売却価格に反映させた方が良いでしょう。

 

ローンが残っているアパートの場合は売却の際にローン残額を返済する必要がありますが、この際に銀行側に手数料が必要になる場合が多いです。基本的には銀行側も高い金利での長期収入を見込んで貸した経緯がありますので相応の手数料という形となるのです。これも銀行によってプランや金利が様々なため、売却の計画時には銀行に相談しておくと良いでしょう。

 

 

■まとめ

ここまでの内容を最後にまとめておきたいと思います。

・アパート売却にはまず所有期間が5年以上なら税率が低い。

・相続で入手したアパートは被相続人の所有期間も計算される。

・相場調査は地元業者とネットの一括依頼を活用する。

・必要書類は早い段階でそろえる。

・アパートが売れる理由は2つ(入居率の良さからの収益性・古い物件による節税効果)

・収益性を見られる物件は「管理が行き届いているか」「地域事情からの需要があるか」などがあげられる。

・特に老朽化したアパートの売却は買取業者がいい

これらのポイントをおさえつつ、不動産業者や税理士などと良い関係性を築いていくことでアパート売却の難易度は下がると思います。ぜひ、参考にしてみてください。

 

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