仲介での売却が無理なら・・・再建築不可の土地は「買取」で売れるのか?

17-03-23

仲介での売却が無理なら・・・再建築不可の土地は「買取」で売れるのか?

 

今回のテーマは「再建築不可の土地」ですが、不動産の知識が多少ある人なら再建築不可の物件が「売れにくい」「売りにくい」というのは知っているはずです。

 

再建築不可の物件は解体したら致命的で、解体すると「再び」「建物が建てられない土地」=再建築不可ということになります。

 

解体して更地になってしまうと、二度と建物を新築することはできません。道路に接する幅が2メートルないので、駐車場としても活用できない難ありの土地なんです。

 

さて、そんな土地、売れるでしょうか?正直なところ、売るのが難しいですよね。結論から言うと、再建築不可の物件を得意とする不動産会社しか好んで取り扱おうとしない案件です。

 

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再建築不可の物件とは?

建築基準法で幅4メートル以上の道路に接していないと家を建てることが認められていません。幅4メートル未満の道路の場合は道路の中心線から2メートルは道路扱いになり、道路に接する幅が2メートル以上ないと新築できない決まりになっています。

 

これが、再建築不可と言われている土地です。再建築不可の物件を解体してしまうと、その土地には二度と家を建てられなくなってしまいます。

 

問題になっている空き家も、こうした再建築不可の物件が多くあります。解体して更地の状態で売れるケースもありますが、解体せずに家を残した状態で売ったほうがいいです。

 

古い家でもスーパーリフォームすれば、新築同様に生まれ変わることができます。スーパーリフォームとは、古い家の柱や梁といった基礎だけを残し、ほぼ全てを改修する大規模なリフォームのこと。

 

建物を残したままなら古い家でも新築のように建て替えることができますが、解体してしまうと二度と家を建てられないので、土地の活用が難しくなってしまうわけです。

 

むやみに解体するのは危険!

とくに相続した不動産など、再建築不可の物件だと知らずに解体して更地にしてしまう人も多いようです。更地にしたあとに気づいても手遅れ・・・。

 

だから、むやみに解体するのは危険です。将来的に売却を検討するなら、なおさら更地にしてしまうのは好ましくありません。

 

建物がボロボロで築年数が古かったとしても、壊してしまうと再生できません。相続した際には、その土地が再建築不可の物件でないかを確認しましょう。

 

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再建築不可の物件の売却が難しい理由

全国には様々な不動産会社はありますが、再建築不可の物件を買取してくれる業者は限られています。そもそも買取業者が中古物件を買い取る目的は、安い値で買ってリフォームや修繕して売るためです。

 

つまり、再販がメインとなります。そうした場合、再建築不可の物件は費用対効果が悪いため、買取したがらないのが現状です。

 

また、仲介で売却するにしても、はっきり言って買い手が見つかる可能性は低いです。再建築ができない土地という問題のほかにも、ローンが組めない物件だからです。

 

通常、住宅ローンの金利は0.6%ほどですが、再建築不可の物件であればノンバンクしか利用できず、その金利は3.9%になります。

 

次の3つを照らし合わせると、再建築不可の物件が不利なことがわかるでしょう。

 

・3,300万円の新築を金利0.6%の住宅ローンで買うと35年の支払総額は3,660万円

・1,800万円の再建築不可の物件を金利3.9%で買うと35年の支払総額は3,500万円

・1,800万円の中古住宅を金利0.6%で買うと35年の支払総額は2,100万円

 

同じくらいの総額になるなら新築を買ったほうが得。もしくは、0.6%の住宅ローンで買える安い中古住宅を買ったほうが断然お買い得になるわけです。

 

もちろん不動産会社もこのことを考えていますから、売る側の立場として買い手が見つけにくい物件は扱いたくないというのが本音なんですね。

再建築不可の物件は買取してくれる?

とはいっても、再建築不可の物件であっても買取ってくれる不動産会社はあります。かなり限られてきますが、探せばあります。

 

とくにネットワークが強く、投資家やリフォーム会社とのコネクションをもっている不動産会社などは再建築不可の物件でも買取ってくれるケースが多いようです。

 

再建築不可の物件でも現金一括で買う投資家もいて、買取業者がリフォームしたあとで販売しています。そのため、リフォームやリノベーションに強い不動産会社は再建築不可の物件でも買取る傾向があります。

 

再建築不可の物件で査定を申し込むと、たいていは「当社では・・・」と返答されるので、はじめから再建築不可の物件を買取る不動産会社に相談するのもいいかもしれません。

 

なお、再建築不可の物件を売却する際は、くれぐれも更地にしないように注意しましょう。更地にしたからといって買取の可能性がゼロになるわけではありませんが、デメリットが大きくなるのでおススメしません。

 

再建築不可の物件の特徴を理解し、取り扱うことが重要です。相続した不動産がある人など、その土地が再建築不可でないかチェックしておくとよいかもしれませんね。

 

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