不動産の売買でトラブルになる「環境的な瑕疵」「心理的な瑕疵」とは?

17-03-32

不動産の売買でトラブルになる「環境的な瑕疵」「心理的な瑕疵」とは?

 

不動産の売買契約で重要項目となる売主の瑕疵担保責任。瑕疵とは欠陥のことを言いますが、物理的な欠陥だけなく心理的な欠陥も瑕疵に該当します。

 

そこで今回は、瀬川徹法律事務所・瀬川徹さんの見解を参考にしながら、不動産売買における心理的な瑕疵について考えてみたいと思います。

 

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トラブルの発端

環境の良い場所で緑を眺めながらのんびりとした老後の生活を送りたいと考え、仲介業者Aに住宅の探索を依頼したところ、売主Bが販売する新築の戸建住宅の紹介を受けました。

 

その戸建住宅は、南西側のリビングの窓から、近隣の木々の緑を眺めることができる環境で、私の希望を兼ね備えた住宅だったので購入することにしました。

 

しかし、この住宅に入居後わずか3ヶ月も経過しないうちに、土地区画整理事業の一貫として、この住宅の南西側約4メートルの位置に、高さ5メートルの鉄筋コンクリート擁壁が長さ約100メートルに亘り建設が開始され約半年後に完成しました。

 

その結果、この住宅のリビングの窓からの景色は、高さ5メートルの擁壁に完全に遮られ、近隣の木々の緑は全く見えなくなってしまいました。この擁壁の建設計画は、既に3年前から決定していたそうです。

 

私は、仲介業者Aに物件紹介の依頼をする際に、静かな環境の良い場所で、緑を眺めながらのんびりとした老後の生活をしたいとの希望を説明し、その希望に叶う住宅を購入したと思っていたにもかかわらず、入居後わずか3ヶ月で、リビングの窓の前面に高さ5メートルの擁壁が立ちはだかり、近隣の木々の緑を眺めることができないだけでなく、毎日、擁壁の圧迫感に苦しむ生活となりました。その為、私は、止む無く、この住宅の一部を改築しました。

 

このような住宅は、私が当初希望していた物件とは異なるもので、全く納得が行きません。私が負担したこの住宅の改築費用等について、売主Bや仲介業者Aに対し損害請求をすることができないでしょうか。

 

売主Bへの損害賠償請求

売主Bに対して、この住宅のリビングの窓から近隣の木々の緑を眺めることができるから購入するとの目的(動機)を示し、売主Bがこの目的を了解した上で販売したという事情でもあれば、この住宅の周辺環境の変化について、売主Bに対する「瑕疵担保責任」に基づく損害賠償請求が可能となる余地があるかもしれませんが、そうした事情が認められない本件売買契約では、売主Bに対する損害賠償請求を行うことは難しいと考えられます。

 

仲介業者Aへの損害賠償請求

一方で、仲介業者Aに対しは、静かな環境の良い場所で、緑を眺めながらのんびりとした老後の生活を送りたいとの希望を説明し、この住宅のリビングの窓から近隣の木々の緑を眺めることができるから購入するとの目的(動機)を示していますので、仲介業者Aは、この住宅の周辺環境があなたの希望に叶うものか否かを事前に調査・確認を行う義務を負担しています。

 

そして、既に3年前から決定していた擁壁の建築計画を調査することが可能であったと思われますので、それを怠った仲介業者Aは、債務不履行に基づく損害賠償責任を負担する可能性があります。

 

心理的な瑕疵の問題は判断が難しい

仲介業者Aは宅建業法上、及び、媒介契約上、売買に関する様々な重要な事項について最善を尽くして調査・確認し、その結果を重要事項説明書に記載して説明を行う義務があります。

 

仲介業者Aに対し媒介依頼する際に、環境の良い場所で緑を眺めながらのんびりとした老後の生活を送りたいとの住宅の購入目的を説明しているので、仲介業者Aは、この住宅が、あなたの目的に適した住宅か否かを可能な限り調査し説明をする義務があります。

 

そして、この住宅の周辺環境を激変する可能性のある擁壁の建設は、既に3年前に決定していた土地区画整理事業の内容であり、仲介業者Aにおいて、調査することが十分可能な内容でありながら、この調査を怠り、擁壁の建設によってこの住宅の周辺環境が激変する可能性についての説明を行ないませんでした。

 

これは、仲介業者Aの媒介契約に基づく調査・説明義務の明らかな債務不履行です。

 

従って、住宅の改築が、仲介業者Aの債務不履行と因果関係を有する場合には、その範囲での損害賠償請求が可能となる余地があるでしょう。

 

物件の周辺環境は、様々な要因によって、常に変化する可能性のあるものです。物件の周辺環境を気に入って購入に至った場合でも、売買の過程で周辺環境を含めて売買の目的としたと同視できるような特別の事情がある場合でなければ、売主に対して瑕疵担保責任を問うことは難しいことが予想されます。

 

又、こうした周辺環境が、住宅の「環境的瑕疵」となるかの判断は、極めて難しい問題であり、法律の専門家とよく協議して対処する必要があるでしょう。

 

参考:瀬川徹法律事務所(Legalus)
https://legalus.jp/tokyo/23ku/chuoku/lo_7638

 

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