仲介よりも買取に向いている問題ありで買い手がつきにくい不動産とは?

17-03-24

仲介よりも買取に向いている問題ありで買い手がつきにくい不動産とは?

 

不動産の売買は、需要と供給で成り立っていて、価格など買いたい人の需要を考えて、不動産の売却方法を決定していくことが重要になります。

 

売りたい物件に対し、買いたい人が多いと売りやすいし、買いたい人が少ないと売りにくい物件ということになるでしょう。

 

それでは、買いたい人が多い=売りやすい物件とはどんな物件でしょうか。その反対で、売りづらい物件とは何でしょうか。

 

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売れやすい物件の特徴

まず日本では、住宅のストックが世帯数を上回っています。日本の世帯総数は、平成17年の国勢調査結果で約5,000万世帯(4,956万世帯)。

 

一方、住宅のストック(総住宅数)は、総務省の調べによると5,759万戸となっています。(平成20年度住宅・土地統計調査より)

 

しかも、空き家は756万戸で空家率は過去最高の13.1%。つまり、世帯数に対して1割以上、住宅のストックが上回っているわけです。

 

実際、空室で困っている賃貸アパートマンションの大家さんも大勢いますし、賃貸情報誌やサイトには数多くの空室物件が募集されています。

 

そして、2007年以降、中古分譲マンション、一戸建ても在庫が増加傾向にあり、売るに売れない住宅が増えている現状です。

 

このように物件が余っている時代でも、値下がりしないで相場価格で売れている物件もあります。それは、住環境が良い住宅です。

 

とくに、立地や利便性など希少性がある住環境の物件は人気が高くなっています。築年数が古くても、条件が良いからと売り出しから直ぐに売れる物件も多いようです。

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売れにくい物件の特徴

商業地域に立ち、南側またはバルコニー側が空き地などで将来高い建築物が立ち、日当たりが阻害されることが予想される物件は、ほとんどの場合売れ行きがよくありません。

 

物件の値上がりが期待できない現在の状況では、住み替えが簡単にはできないため、将来にわたって安心して住み続けられる住環境の方が、新駅ができる、大きな商業施設ができるなど開発を期待するよりも人気が高いのです。

 

このような環境を重視する人気の物件では、日当たりがいい、駅までのアプローチがよい、評判の良い小学校などの学区内にある、などが該当します。

 

反対に人気が無い物件は、日当たりが悪い、駅までのアプローチが遠い、近隣に好ましくない施設がある、産業廃棄物置場が近くにある、などとなっています。

 

間取りの傾向としては、収納スペースが足りないもの、リビングが10帖無い、洋室が6帖無いなど、こうした点は買い手からスルーされがちですね。

 

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買取での注意点

仲介で売れない場合には、買取を検討しなくてはならないでしょう。買取は仲介よりも70~80%ほど安値で買取られますが、瑕疵担保責任を負わなくてもよいなどのメリットもあります。

 

買取の注意点としては、悪質な不動産会社や買取業者に注意するということ。では、悪質な買取業者とは、どのような不動産会社でしょうか。

 

事例を参考にしながら、悪質な買取業者の怪しい点を探っていきましょう

 

父親が亡くなり相続した中古住宅を買取業者へ売却することにしました。物件情報としては、昭和38年築で昭和56年に大規模なリフォームを行った戸建住宅です。

 

とにかく古いため、あちこちガタがきています。「瑕疵担保責任を追及されたくない。」ため買取業者を利用しようと思いました。

 

なお、現在買取の依頼を検討している業者からは「新しい購入者が決まるまでは、売主名義とし、売れた段階で名義変更を行いたい」と言われています。このような取引は、一般的なのでしょうか。

 

疑問点1

瑕疵担保責任を負いたくないため、買取業者を利用したい。この考えは間違いではありません。しかし、築年数20年以上の物件は、建物としての価値はありませんので、古家付物件として販売して、建物に関する瑕疵担保責任を免責とする事は可能です。

 

ただし、瑕疵があることを知っていながら黙って売却すると告知義務違反に問われます。その際、瑕疵担保は免責となりませんので注意が必要です。

 

疑問点2

固定資産税の問題が気になります。物件の引き渡し日を起算して1年分を日割り計算して、1円単位で売主、買主双方で負担します。このケースですと新しい買主が見つかるまで、売主負担となります。

 

固定資産税の精算は、物件の引き渡し日を起算して負担割合の計算をしますが、このケースでしたら「契約日」を起算して、買主である業者が支払うのか?あるいは新しい買主が負担するのか?等を事前に決めておかないと売主が負担させられる可能性があります。

 

疑問点3

一般の不動産取引では、あまり見られないのですが、この取引は「中間省略」に該当します。業者から見れば登記費用等の諸費用を節約できるため、業者側にとってはメリットだらけです。

 

仮に相場1,500万円で売却可能な物件を業者との売買契約は900万円としておいて、実際は1,500万円で購入希望者を探してきて、その差額を業者がピンハネして、仲介手数料も同時に取るという業者側にとってメリットのある取引です。

 

通常は、中間省略を行う場合、既に購入希望者が見つかっている場合に採用する取引スタイルです。メリットとしては、すぐに現金化できることだけ。

 

しかし、名義が移らない取引のため、すぐに買取金額をもらえない可能性が高いです。

 

通常は、買取金額の見積もりに納得したら買取業者に物件を引き渡し、所有権の移転登記を完了すると同時に現金を受け取って取引完了です。

 

世の中には怪しい買取業者もいるので注意してください。買取業者や不動産会社を選ぶときは、くれぐれも慎重に検討したいものです。

 

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