ローン未完済の家を売るときの「オーバーローン」「アンダーローン」

17-03-12

ローン未完済の家を売るときの「オーバーローン」「アンダーローン」

 

売却価格よりもローン残高が大きい状態のことをオーバーローンと言います。この反対に、不動産の売却により利益が生じる状態がアンダーローンです。

 

住み替えが目的で売却を検討する場合はオーバーローンであるか否かは重要なので、事前に査定で売却金額の予想を調べておくことをオススメします。

 

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住み替えローンについて

住宅ローンを組んでマンションや一戸建てを買い替える際、住み替えローンを利用する人も多いはずです。住み替えローンとは、新しいローンを組んで、さらに残っている前のローンも合算される仕組み。

 

新しい住宅を買うためのローンと売却する住宅のローンがダブルになります。そして、売却したあと、売却金額を返済に充て、残ったローンを支払っていくというのが「買い先行」の住み替えローンの特徴です。

 

そのため、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなるようです。たとえば、550万円以上の年収が条件だったり勤続年数や職業などの条件の縛りが厳しくなったり、誰でも住み替えローンが利用できるとは限りません。

 

ローンの審査は、本人を証明する確認書類、現在の返済状況、収入を確認する書類、物件の売却予定価格や査定の見積もりなど、銀行から様々な必要書類が求められます。

 

また、住み替えローンは、売却を先に進めるか、新しい物件を先に購入するか、でも流れが変わってくるので要注意。

 

売却が先(売り先行)なら「いくらローンが残るか」が明確になりますが、物件の購入が先(買い先行)なら売却金額が確定していないので銀行との綿密な話し合いや交渉が必要になりそうです。

 

「売りが先か、買いが先か」は、住み替えローンでカギになるポイントです。いずれにしても、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査のハードルが高いため、先走って売却を進めてしまうのは得策ではないでしょう。

Real Estate Mortgage Loan Concept

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オーバーローンで売却する場合

オーバーローンでもマンションや一戸建てを売却することは可能です。正確に言うと、土地や建物に付いている抵当権(担保のこと)を外せれば売却することが可能と言えます。

 

抵当権は、ローン残債を銀行に返済できれば外してもらえます。例えば、貯金と売却金額を合算して返済できるようであれば、抵当権を外すことは可能です。

 

ほかにも、住み替えローンを使えば抵当権を外せます。住み替えローンとは、ローン残債から売却額を除いた残額を、新たに購入する不動産と合算して借り換えることです。

 

いずれにしても、抵当権を外すことができれば、問題なく売却できます。ただし、住み替えローンは借金を借金で返しているだけなので細心の注意が必要です。

 

住み替えローンは雪だるま式に住宅ローンが増えている状態になります。また、基本的には審査も厳しいため、誰でも使える訳ではありません。

 

やはりオーバーローンでの売却は、売却額と手持ちの現金と合算して今のローンを全額返済するという方法が好ましい方法と言えるでしょう。

 

それでも、買い替えしたいという人は、信頼できる不動産会社を見つけなければなりません。販売活動のほかにも、ローンや税金のことなど、しっかりフォローしてくれる不動産会社は強いみかたになります。

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住み替えローンで注意すること

住み替えローンは便利な反面、注意しなければならない点もあります。もっとも注意したいポイントが「返済計画」についてです。

 

前のローンと新しいローンを合算して新しい住宅ローンを契約するので、オーバーローンになると今までよりも返済額が多くなります。

 

かといって、毎月の返済額を減らすと返済期間が長期になるため、いずれにしても生活を圧迫する原因になりかねません。住宅ローンが払えなくなれば、せっかく買った不動産を手放さなければならなくなるからです。

 

そのため、返済可能な金額を設定するのが前提となります。そして、長くても定年前には完済できる計画で返済期間を設定しましょう。

 

現実的じゃない返済計画を立てるくらいなら、はっきり言って住み替えローンはオススメできません。将来的にローンが払えなくなって差し押さえられるくらいなら、現状のまま住み続けたほうが得策です。

 

もしくは、売り先行にして、売却した金額と貯金で購入できる物件を探すのが無難な選択肢です。高値で買い手が見つかれば、そのぶんだけ予算も多くなりますし、新しいローンを申し込むときも借入額を減らすことができます。

 

大切なマイホームを売却すると決めたら、高価売却の実績がある優良な不動産会社に仲介を依頼したいところですね。損をして後悔しないように、しっかりと見極めましょう。

 

言うまでもありませんが、アンダーローンなら住み替えローンを使う必要もありません。新しく住宅ローンを組んで購入すればよくなります。

 

住み替えやローンが残っている住宅を売却するときの注意点はアンダーローンなので、売却したあとにローンが残る可能性に備えて準備しておくことが大切ですね。

 

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