不動産の売却で生じる譲渡所得税の「短期」と「長期」の違い

17-03-06

不動産の売却で生じる譲渡所得税の「短期」と「長期」の違い

 

不動産の売却で高額な税金になるのが譲渡所得税です。売却したことにより利益が発生(譲渡所得と言う)すると、それに対して所得税と住民税を納める義務があります。

 

「不動産を売って利益が出たなら税金を払いなさい」という単純な理屈。譲渡所得税は、給与所得や事業所得と複合的に計算されず、独自に課税される分離課税です。

 

不動産は取得するときにも譲渡するときにも費用を伴うので、それぞれの費用を差し引いてから純利益に課税しなければなりません。

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譲渡所得税の算出

まずは譲渡収入、譲渡費用、取得費を正確に算出し、控除できる額があれば控除し、残った課税対象額に対して譲渡所得税額を計算します。

 

譲渡収入-譲渡費用-取得費=譲渡所得

譲渡所得-特別控除額=課税譲渡所得

 

課税譲渡所得×譲渡所得税率=譲渡所得税

 

譲渡収入・・・売却で得た収入

譲渡費用・・・売却で負担した費用

取得費・・・不動産を取得したときに負担した費用

 

さらに、譲渡所得税には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2通りがあり、それぞれ税率や条件が異なってくるのがポイントです。

 

5年以内の所有で所得税30%、住民税9%・・・短期譲渡所得

5年を超える所有で、所得税15%、住民税5%・・・長期譲渡所得

 

短期譲渡所得の税率が高いのは、土地の転売や投資用の物件に対して大きく課税するためと言われています。その反面、長期譲渡所得は5年を超える所有期間が条件となり、税率も優遇されているのが特徴です。

 

10年を超える所有期間なら、最大で6,000万円までが14.21%に軽減される特例もあるため、長い期間住んでいて不動産を売却する際にはチェックしておきたい項目ですね。

 

ただし、実際の所有期間が5年あっても、譲渡した年の1月1日に5年が経っていなければ、税率の高い短期譲渡所得として扱われます。

 

短期譲渡と長期譲渡では19%以上も税率が違うので、1,000万円なら190万円、3,000万円なら570万円も変わってくるので要注意。

 

売却する不動産の所有期間が5年程度で、きわどいラインで長期譲渡所得になりそうなときは、確実に5年を超えるまで待って売却したほうが税金は得です。

 

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譲渡所得の計算のしかた(国税庁)

 

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長期と短期の境界線

国税庁の定義では5年を境に長期と短期が異なる譲渡所得税ですが、なかには、特殊な事情があって裁判で争った事例もあります。

 

たとえば、「譲渡資産の所有期間が譲渡の年の1月1日において10年を超えているかどうかについて、譲渡資産の取得時期について引渡しを受けた時期により判定した事例」の場合、

 

本件譲渡について、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例を適用するためには、本件譲渡資産の取得時期が昭和55年1月1日以前であることが必要であるところ、[1]本件譲渡者の住民票上における本件譲渡資産の所在地への異動の記載の事実のみをもって当該資産の取得の時期を証明したことにはならず、[2]本件建物の引渡時期及び建築代金の残金の支払状況に照らせば、本件建物の本件譲渡者への引渡しは、早くとも昭和55年2月14日以降になされたものと認められるから、本件譲渡について本件特例を適用することはできない。

参考:国税不服審判所(平成9年1月24日裁決)

http://www.kfs.go.jp/service/MP/12/0102010000.html

 

別案では、「あくまでも譲渡した家屋そのものを取得等した日の翌日から引き続き所有していた期間をもって判断すべきであるとした事例」の場合、

 

譲渡家屋の所有期間のみでなく、実質上は請求人の所有であり白蟻被害のためやむを得ず取り壊した旧家屋の所有期間と通算すべきであると主張するが、旧家屋の所有者は請求人の妻であると認められ、また、同法の所有期間はあくまでも譲渡をした家屋そのものを取得又は建設した日の翌日から引き続き所有した期間をもって判断すべきであることは明らかであり、何らかの事情があって家屋を建替えたとしても、その故をもって、建替前の家屋の所有期間と通算すべき理由はない。

参考:国税不服審判所(平成9年1月24日裁決)
http://www.kfs.go.jp/service/MP/12/0102010000.html

 

 

これらの事例は、長期か短期かの判断を求める裁判ですが、いずれも「特例」が関与する問題です。10年を超える所有期間なら、最大で6,000万円までが14.21%に軽減される特例もあるため、譲渡所得税を計上するうえで重要な問題となります。

 

これは「所有期間が10年を超える軽減税率の特例」ですが、ほかにも「マイホームの特例」や「買い替えの特例」など、税金を控除する特例があります。

 

特別控除や特例は、知らないと使う事すらできません。もし対象となるなら、特例を利用しなければ損をするでしょう。

 

控除は自己申告して初めて利用できる制度です。書類などが面倒な手間もかかりますが、不動産の場合は動く額が大きいいので利用しないと損します。

 

それぞれ要件があるので、条件を満たしているかどうかチェックしましょう。税金のことなど複雑な知識が多いので、仲介を頼む不動産会社に相談してみるのも一つの手段です。

 

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不動産を売却したときの「譲渡所得税」って何?「住民税」が高くなるって本当?

 

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