土地や建物など不動産の売却で発生する3つの税金

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土地や建物など不動産の売却で発生する3つの税金

 

土地や建物などの不動産の売却では、3つの税金が発生します。

ここではその3つの税金について解説していきます。

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印紙税

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不動産の売却は、売主と買主の間で売買契約書を取り交わすことで成立します。

売買契約書は、不動産の売却を依頼した不動産会社によって作成されますが、その売買契約書に収入印紙を貼り付けることで、印紙税の納税となります。

 

印紙税額は、売買金額に応じて変動します。

・50万1円~100万円の場合、500円(1000円)

・100万1円~500万円の場合、1000円(2000円)

・500万1円~1千万円の場合、5000円(1万円)

・1千万1円~5千万円の場合、1万円(2万円)

・5千万1円~1億円の場合、3万円(6万円)

・1億1円~5億円の場合、6万円(10万円)

・5億1円~10億円の場合、16万円(20万円)

・10億1円~50億円の場合、32万円(40万円)

・50億1円~の場合、48万円(60万円)

 

2014年4月1日から2018年3月31日までは軽減措置が施行されるため、左側に記された金額が適用されます。※()内の金額は本則税率です。

 

登録免許税

土地や建物などの不動産を購入する際には、銀行などの金融機関で住宅ローンを組むのが一般的です。もしも何らかの事情があって、ローンの返済ができなくなった場合のことを想定して、不動産に対して「抵当権」が設定されます。

抵当権を設定することで、不動産が「担保」となるため、仮に返済が不能となった場合、不動産を競売にかけることで、融資の回収に充てられるのです。

 

基本的に不動産を売却する際には、買い手に敬遠されないように、抵当権を外します。

抵当権を外すためには、住宅ローンの完済と、抵当権の登記を抹消する手続きが必要であり、その手続きの際に発生するのが登録免許税です。

 

登録免許税は、物件1つにつき1000円です。一戸建てのように土地と建物がセットの場合、土地に対して1000円、建物に対して1000円となります。

登録免許税は、収入印紙を購入し、定められた用紙に貼り付けることで納められます。

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不動産譲渡所得税

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土地や建物などの不動産を売却した際に、購入した時よりも高値で売れた時に発生する税金です。安値で売れた場合には発生しません。

税率の内訳は、所得税と住民税と復興特別所得税となります。

(2037年12月31日までは復興特別所得税が含まれます)

 

  • 長期譲渡所得

不動産を所有している期間が、売却(譲渡)した年の1月1日の時点で5年を超えていた場合、長期譲渡所得の対象となります。

長期譲渡所得の場合の税率は、所得税15%と住民税5%、復興特別所得税0.315%の合計で20.315%です。

 

  • 短期譲渡所得

不動産を所有している期間が、譲渡(売却)した年の1月1日時点で5年以内の場合に、短期譲渡所得の対象となります。

短期譲渡所得の税率は、所得税30%と住民税9%、復興特別所得税0.63%の合計39.63%です。

 

  • 譲渡所得の計算式

譲渡所得は、売却価格から購入時の価格と諸経費を引くことで算出されます。

譲渡所得=売却価格-(購入価格+諸経費)

 

諸経費の内訳は、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に支払う抵当権抹消時費用、売買契約書に貼付する収入印紙代や登録免許税などが該当します。

 

売却時だけでなく購入時の経費も含まれますが、購入時の経費が不明の場合は、売却価格×5%にて算出することもできます。

 

  • マイホーム特例措置

マイホーム特例措置は、一定の条件をクリアすることで、最大3000万円の控除が認められる制度です。譲渡所得から控除されるため、3000万円以下の場合は、不動産譲渡所得税を支払う必要がなくなることもあります。

 

★その建物に住んでいること

マイホーム特例の条件のひとつに、購入した建物に住んでいることがあります。

住まなくなってから3年目の12月31日までに物件を売却していても認められます。

 

★親族への売却

親族や夫婦など親しい間柄で売却された場合には適用されません。

 

  • 購入してから10年以上の場合

不動産を購入してから10年以上経過している場合、軽減税率の対象になります。

先述したマイホーム特例措置とも併用可能です。

 

  • 購入した時より安値で売却された場合

所有している不動産が、購入した時よりも安値で売却された場合、不動産譲渡所得税を支払う必要はありませんが、損益通算によって免税や控除の対象となる場合がありますので、確定申告を忘れずにしてください。所得税や住民税が還付される可能性もあります。

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まとめ

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土地や建物などの不動産の売却で発生する3つの税金は、印紙税と登録免許税と不動産譲渡所得税です。印紙税や登録免許税は、収入印紙を購入し、売買契約書や抵当権抹消登録の書類に貼ることで納めます。

 

不動産譲渡所得税は、建物の居住期間に応じて税率が異なります。一定の条件を満たすことで、マイホーム特例措置などの特別控除が受けられる場合があります。

 

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