住宅ローンが払えない!なぜ競売よりも任意売却が得策なのか?

17-02-13

住宅ローンが払えない!なぜ競売よりも任意売却が得策なのか?

 

住宅ローンの返済が困難になった場合、担保になっているマイホームを売って返済しなければなりません。しかし、これには2通りの方法が考えられます。

 

競売で差し押さえられる人と任意売却で売る人の2パターンです。どちらもマイホームを手放すことは同じですが、それぞれ方法や結果が大きく異なってきます。

 

関連記事:知らないと大損!住宅ローン滞納による「任意売却」と「競売」の違いとは

http://fudosankaitori.com/blog/archives/625

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競売のデメリット

 

競売は経済的だけでなく、世間的、精神的な苦痛が伴います。

 

・周囲に差し押さえられたことを知られてしまう

・売却しても高値で売れずローンの返済が苦しい

 

競売で差し押さえられてオークションにかけられる物件は業者が購入することが多く、その購入者は転売して利益を上げる必要があります。

 

そのため、できるだけ安く買い叩いて相場の50%~60%程度になる事もあります。そうなると心配になるのがローン残高です。

 

高い金額で売れれば残高も多く減りますが、安く売られてしまうとローンの返済が苦しくなってしまうわけです。

 

低い金額で売却してもほとんどの場合は多くの残債が残り、これまでと同じように辛い返済が続きます。しかも、債権者との交渉も自分で行わなければいけないので、自己破産に追い込まれる可能性も少なくありません。

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なぜ任意売却が得なのか?

 

ローンの支払いが困難になった場合、債権者より物件を差し押さえられ、競売にかけられて裁判所からの命令で強制的に退去する可能性があります。

 

任意売却は住宅ローンの返済が困難になったとき、所有している不動産(担保)を競売よりも高値で売却する方法です。しかし、借入先の金融機関に合意を得なければ始めることができません。

 

つまり、住宅ローンを組んで購入した家や土地などの不動産を売却し、残っている住宅ローンを減額・返済する手段が任意売却となります。

 

任意売却はタイミングと決断が非常に重要です。競売にかけられて後悔する前に、早急に決断して実績のある専門家に相談することを強くオススメします。

 

・「最終通告」が届いた

・「担保不動産競売開始決定通知」が届いた

・「期限の利益の喪失通知」が届いた

・「代位弁済通知」が届いた

・将来的に住宅ローンの返済が困難になる

・住宅ローンではなく、ほかの借金を滞納している

・借金返済のために不動産を売りに出そうと思っている

 

返済が遅れたり滞ったりすると何かしらの通知が届き、やがて連絡が入り、債権者から返済に関する返答を迫られるでしょう。その際、根拠もなく「必ず返済します」と言うのは危険です。

 

「どんな方法で返済するのか」「なるべく多くの借金を減らす」ことを考えると、担保になっている不動産を高値で売却する方法が現実的な手段です。

 

そのために用意されている方法が任意売却であり、強制的に安値で処分されてしまう競売との違いとなります。この違いを正しく理解しておきましょう。

 

関連記事:住宅ローンが残っている不動産を売る方法「任意売却」

http://fudosankaitori.com/blog/archives/1513

 

競売は得策ではない

 

2つの大きな違いは、売却方法の違いです。任意売却は高値で売れそうな買い手を不動産会社が見つけますが、競売は強制的に不動産をオークションで売却されてしまいます。

 

任意売却は相場をもとに高値で売ることを目的としますが、競売になると買い手を見つけるスピードを重視するので市場価格よりも安値で売却されるケースがほとんどです。

 

たとえば、通常の売買なら市場価格2,000万円の家でも、競売では1,000~1,200万円で売られてしまう可能性が高くなります。市場価格の3~4割安なので大損してしまうわけです。

 

住宅ローンの担保となっている不動産を早く処分し、「少しでも回収しておきたい」というのが債権者の狙い。売値よりも、とりあえず早い段階で処分して現金に換えることが目的なのです。

 

返済を2ヶ月ほど滞納すると督促状が届き、返済が困難だと判断されたり放置したりすると「期限の利益の喪失」が確定し、一括で返済できない場合は「代位弁済」に移行します。

 

代位弁済とは担保を売ってお金に換えるということ。何も手をうたず放置しておけば、マイホームが裁判所に差し押さえられ、競売にかけられるという流れになるでしょう。

 

競売で売れた金額は住宅ローンから差し引かれ、残債がある場合は引き続き返済していかなければなりません。売値が低ければ、そのぶん残高が多くなります。

 

より多く借金を減らすためには高値で売るのが得策ですから、競売よりも任意売却のほうが残っている住宅ローンを大幅に減額できる方法と言えるでしょう。

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後悔しないために専門家へ相談を!

 

任意売却の最大のメリットは、不動産会社や司法書士など専門家に依頼することで住宅ローンを整理する選択肢が広がることです。

 

高値で売るための販売活動だったり売却後のリースバックだったり、専門的な知識やノウハウがなければ解決できない問題ばかりです。

 

任意売却の専門家であれば、売却後の住宅ローンについても、なるべく負担の少ない返済計画を組み立てるために金融機関と交渉したり引越し費用の工面など交渉したり、良い結果に導いてくれます。

 

ただし、実績の少ない専門家や悪質な業者に依頼すると任意売却は成功しないので、くれぐれも相談する相手を間違えないように注意しましょう。

 

関連記事:任意売却の基本!住宅ローンの返済に困ったら誰に相談すればいい?

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