外国人に家や土地を売るときの注意点と売買契約のポイント

17-02-08

外国人に家や土地を売るときの注意点と売買契約のポイント

 

今回のテーマは、「外国人に不動産を売却する場合、契約方法や重要事項の説明はどのようにしたらよいか」です。日本でも国際化が進み、今後は外国人との不動産取引も日常的になることが予測されます。

 

そこで今回は、不動産流通推進センターの事例を参考にし、外国人に不動産を売却するときの注意点と売買契約のポイントについてチェックしていきたいと思います。

 

関連記事:マンションなどの不動産を外国人に売却することはできますか?

http://fudosankaitori.com/blog/archives/1409

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外国人との売買契約で気になる問題

 

1.外国人の本人確認はどのようにするのか。

 

2.ローンは使えるのか。

 

3.登記の申請は契約書や重要事項説明書は外国文に翻訳したものを使うのか。日本語のものでよいのか。通訳がいれば、日本語のものだけでもよいのか。買主が外国人の場合、印鑑はどうするのか。サインでもよいのか。住民票は発行してもらえるのか。

 

4.契約書や重要事項説明書は外国文に翻訳したものを使うのか。日本語のものでよいのか。通訳がいれば、日本語のものだけでもよいのか。

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外国人の本人確認

 

外国人は、常時写真付の外国人登録証明書を携帯しているので、それを見せてもらう。また、パスポートも携帯していれば、今後のことも考慮に入れて、それらのコピーをとっておく。

 

なお、外国人登録証明書は市町村役場で発行され、パスポートは本国または大使館で発行されるが、外国人登録証明書は、その登録原票の写しまたは登録原票記載事項説明書(住民票に代わるもの)が、所有権移転登記申請時の添付書類(添付情報)として必要になるので、契約締結時までにはそれらの書類を市町村役場で入手しておいてもらうことが必要となる。

 

ローンの問題

 

原則として、「永住許可」を受けた者でない限りローンは使えない。したがって、いわゆる即金取引=一括で現金決済取引となる。

 

登記や契約書の表記について

 

登記の申請は日本の不動産登記法に基づいて行われるので、外国人が売主の場合には、その外国人が日本に居住している限り実印と印鑑証明書が必要となる。

 

外国に居住している場合には、大使館発行の「サイン証明」でも可能だが(東京法務局)、外国人が買主の場合には、通常登記の申請手続を代理人(司法書士)に委任することになるので、その場合には申請書への署名押印は必要ないが、登記原因証明情報には署名押印が必要となるので、結果として認印の用意は必要となる。

 

なお、買主が外国人の場合、用意する住民票については、前述のとおり外国人登録原票の写し、または外国人登録原票記載事項証明書をもってこれに代えることができる。

 

また、印鑑については、外国人のうち欧米人は一般に「サイン」であるが、中国や韓国などの近隣諸国においては印鑑を使用する習慣があり、欧米人においても日本に居住している限り印鑑登録(カタカナでも何でもよい)ができるので、その場合には、市町村などで発行される印鑑証明書付の実印を使用してもらうことが望ましい。

 

関連記事:売買契約書の基本用語①「所有権の移転登記」と「本物件の引き渡し」

http://fudosankaitori.com/blog/archives/783

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契約書や重要事項説明書の言語について

 

外国人が日本国内において不動産の売買契約を締結する場合、その売買契約に適用される法律は日本国の法律である。

 

したがって、売買契約書の作成や重要事項説明書の作成といった業法上の規制についても日本国の法律である宅地建物取引業法が適用されるので、当然それらの書面の様式や内容は日本語で書かれたものが原則とならざるを得ない。

 

しかし、契約の相手方が全く日本語がわからなければ、契約は有効に成立しないので、その場合には、その外国人の国の言語に翻訳したものを添付し、その国の言語で説明することが必要となる。

 

また、通訳を通して契約をした場合には、後日の紛争を避ける意味で、買主である当該外国人のほか、通訳の人にも売買契約書と重要事項説明書に署名・押印(サイン)してもらうなどの注意が必要となる。

 

なお、通訳を付けて契約をする場合には、あらかじめ買主である外国人から、当該売買契約書および重要事項説明書の内容について通訳させる旨の委任状を受領しておくことも重要である。

 

外国人を契約当事者とする不動産の売買契約については、多面的な配慮が必要であり、あらゆる場面で日本人のときと異なることを認識し、慎重に進めることが肝要である。

 

参考:売買事例0703-B-0006(不動産流通推進センター)

http://www.retpc.jp/archives/1540

 

慎重な取引が求められる!

 

今回は、「外国人に不動産を売却する場合、契約方法や重要事項の説明はどのようにしたらよいか」というテーマでしたが、結論としては外国人に不動産を売却するときには日本人と異なる形式が多いので慎重な取引が求められるようです。

 

本人確認やローンの問題、印鑑や身分証の問題、売買契約書や必要書類に使用する言語など、押さえておきたいポイントは把握しておきたいところです。

 

ほとんどの外国人が賃貸マンションを利用する傾向がありますが、なかには分譲マンションを購入する外国人もいるので、外国人との売買契約について覚えておくといいかもしれませんね。

 

関連記事:見落としてない?不動産売却に関する必要書類 まとめ

http://www.retpc.jp/archives/198

 

 

 

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