5分でわかる不動産の売却に関する「不動産仲介」まとめ

16_09_26

5分でわかる不動産の売却に関する「不動産仲介」まとめ

 

土地や建物など不動産を売却する際、不動産会社に“仲介”してもらい買い手を探すのが一般的です。売主から売却の仲介を依頼された不動産会社は販売活動を行い、なるべく条件に近い買い手を見つけます。

 

このように不動産売買では、「不動産仲介」という言葉を多く聞きます。そこで今回は、不動産仲介の仕組みやメリットなど基本的なポイントをまとめました。覚えておきたい要点ばかりなので、ブックマークしておくと便利ですね。

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不動産仲介って何?

 

不動産仲介とは、不動産の所有者から売却の依頼を受け、売主に代わり買い手を見つける売却方法です。つまり、売主と買い手をつなぐ“架け橋”が不動産仲介の役割。

 

不動産仲介は宅地建物取引業の資格を取得している業者だけが行える専門分野なので、ほとんどの場合、不動産会社に依頼するのが通常の流れとなります。

 

そのため、大手から地域の不動産会社まで数多くの仲介業者が存在しており、信頼できる不動産会社を見つけるのは大変です。

 

しかし、悪質な不動産会社や売買の実績が少ない不動産会社に依頼してしまうと、仲介手数料を多く取られたり安値で取引されたり“損をしてしまう”ケースもあるので要注意。

 

しっかりリサーチして、実績があり信頼できる不動産会社に仲介を依頼するのが重要です。くれぐれも、不動産売買を悪用する“詐欺まがい”の業者には引っかからないでくださいね。

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媒介契約って何?

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不動産の売却を仲介してもらう際、「媒介契約」を結ぶ必要があります。媒介契約とは、「不動産の売却を任せます」という手続きのこと。

 

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれに特徴があるので正しく理解しておく必要があるでしょう。

 

一般媒介(契約)

一般媒介は、複数の業者に不動産仲介を依頼する契約。「あなたの会社にも依頼しますが、ほかの会社にも仲介を依頼するかもしれない」というルールの契約です。

 

  • 一般媒介のメリット・デメリット

メリットは、「複数の業者に仲介を依頼するので買い手を見つける幅が広がる」こと。デメリットは、「専属的に依頼するわけではないので業者が販売活動に力を入れにくい」という点です。

 

専任媒介(契約)

専任媒介は、言葉の通り「一社だけに仲介を依頼する契約」のこと。ただし、売主が自分で買い手を見つけた場合、「ほかの業者に手続きを依頼するかもしれない」という内容。

 

専属・専任媒介(契約)

専属・専任媒介は、「一社だけに仲介を依頼する契約」と「売主が自分で買い手を見つけた場合でも、売却に関する一切の手続きを専属的に依頼する」という内容です。

 

専任媒介と専属・専任媒介は、いずれも仲介業者から売主へ報告の義務が発生し、専任媒介は2週間に一度のペースで販売活動の経過を売主に報告しなければなりません。

 

専属・専任媒介になると報告のペースが短くなり、仲介業者は1週間に一度のペースで売主へ販売活動の経過を報告する義務があります。

 

  • 専任媒介と専属・専任媒介のメリット・デメリット

一般媒介とは違い専属的に仲介を依頼されているので、「仲介業者が販売活動に力を入れる」という点がメリット。デメリットは、「よほどの事情がない限り売主から契約を変更できない」という点です。

 

専属的に契約を結んでいるため、ほかの仲介業者に依頼したくても依頼することができません。一社に絞るか、もしくは複数に依頼するのか、それぞれメリット・デメリットを理解したうえで信頼でき販売力のある仲介業者と契約しましょう。

 

仲介手数料の仕組み

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販売活動の結果、買い手が見つかって売却が成立すれば、仲介業者に「仲介手数料」を支払うのがルールです。つまり、“成功報酬”や“マージン”のようなもの。

 

仲介手数料は限度額が法律で決まっており、上限を超える仲介手数料はルール違反です。“ぼったくり”に遭わないためにも、しっかり覚えておきたいところですね。

 

建物の売却に関する仲介手数料

  • 不動産の売却価格が200万円以下・・・「5%」+「消費税」
  • 不動産の売却価格が201万円~400万円以下・・・「4%+2万円」+「消費税」
  • 不動産の売却価格が401万円~・・・「3%+6万円」+「消費税」

 

土地の売却に関する仲介手数料

  • 不動産の売却価格が200万円以下・・・「5%」
  • 不動産の売却価格が201万円~400万円以下・・・「4%+2万円」
  • 不動産の売却価格が401万円~・・・「3%+6万円」

 

家やビルなど建物を売却した際の仲介手数料には消費税が発生しますが、土地は非課税の対象なので仲介手数料にも消費税が発生しません。

 

たとえば、土地つきの建物を売却する際は「土地と建物の仲介手数料」を区別して計算する必要があるため、仲介手数料の仕組みや計算方法について覚えておくと便利です。

 

また、仲介手数料は上限がルールで決まっていても底値は決まっていません。交渉次第で値引きできる可能性もありますが、契約を締結してからでは難しくなります。

 

なぜなら、媒介契約を結ぶ際に仲介手数料も記述されているからです。交渉するなら、契約を結ぶ前に話し合っておく必要があるでしょう。

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不動産仲介で発生する費用

 

仲介手数料のほかに不動産仲介で発生する費用は主に2つ。

 

収入印紙代

買い手と売買契約を結ぶにあたり必要になる印紙代。金額は売却する不動産の価格に応じて異なり、売却値が高いほど印紙代も高くなります。

  • 500万円~1,000万円以下・・・「5,000円」
  • 1,001万円~5,000万円以下・・・「10,000円」
  • 5,001万円~1億円以下・・・「30,000円」

 

抵当権の抹消費用(担保権の解除)

売却する不動産に抵当権(担保)がつけられている場合、抵当権を解除しないと売却することができません。手続きを行う司法書士への手数料や登録免許税などが発生し、不動産の種類や規模によって異なりますが大よそ4万円~10万円が目安です。

 

不動産仲介のメリット・デメリット

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不動産仲介のメリットは、自分で販売活動するよりも買い手が見つけやすいということ。

 

仲介業者は独自の販売ルートで買い手を見つけますし、売却までの期間も短くなる事もあります。 広いフィールドで販売活動するので高値で売れる可能性が高くなります。

 

デメリットは?というと・・・やはり仲介手数料が高額ですね。しかし、販売活動や広告のことを考えると仕方ない費用ではないでしょうか。

 

さて今回は、不動産仲介の基本的なポイントをご紹介しましたが、信頼できる仲介業者を選ぶためにも正しく理解しておく必要があります。

 

不動産会社や業者の言う通りに従うのではなく、自分でも多少の知識を備えたうえで仲介業者をリサーチすることが重要です。

 

そうすれば、優良な仲介業者と悪質な仲介業者を見分けやすくなりますよね。しっかりとポイントを把握して、実績があり不動産の売却に強い優良な仲介業者に依頼しましょう。

 

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