売買契約書と一緒に出される重要事項説明書とはなんですか?

17-01-82

売買契約書と一緒に出される重要事項説明書とはなんですか?

不動産売買が成立し、契約の段階を迎えると、売り主と買い主の間に契約書が発行されます。ここには物件や土地に関する所在地や基礎的な情報から、契約の解除などさまざまな規約やルールについても明記されています。

 

売り手と買い手は双方ともこの契約書にじっくりと目を通し、話と違うことが書かれていないか、正しく情報が入力されているかをチェックするのですが、契約を締結する前には「重要事項説明書」と呼ばれる書類を作成しておき、そこにも目を通さなければなりません。

 

そこで今回は、「重要事項説明書」の内容について詳しく見ていきたいと思います。

 

・重要事項説明書とはどんなもの?

住宅の売買については、契約書として正式に書面化をしなければなりません。実はこの売買契約が締結される前には、対象の物件に関すること、取引に関することのうち特に重要な点について書面化して説明をしなければなりません。

 

不動産用語ではこのことを「重要事項の説明」と呼びますが、その説明を行うために使われる書面が「重要事項説明書」と呼ばれています。

 

宅地建物取引業法では、「売買契約を締結するまでの間に不動産会社は、購入予定者(買い手)に対して購入する物件に関わる重要事項の説明をしなければならない」と定めています。

 

重要事項説明は、宅地建物取引を行う者が、その内容を記載した書面に記名と押印をし、書面を交付して口頭でも説明を行わなければならないのです。

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・重要事項説明書に書かれている内容

ここからは、さらに重要事項説明書に記載されている内容について確認していきます。

 

■物件について

対象となっている物件の所在地(住所)面積、間取りなどといった基本的な情報のほかに、パンフレットと実際の面積に違いがみられないか、抵当権が設定されている場合の抹消時期をチェックすること、「仮登記」の状態になっていないかどうかなどをチェックします。

 

■法令上の制限について

用途地域、建ぺい率といった法令に基づく制限事項についての記載がされています。分からないことがあれば不動産会社の担当者に確認して、正しく数値が記入されているかチェックします。

 

もしも住宅を建てられない区域に入っている場合、契約自体が困難になってしまいますので、そのような区域内で売買を進めていないか慎重にチェックしましょう。建て替えや増改築について制限がかけられているかどうかも併せて確認しておくと安心です。

 

■敷地や建物について

道路と土地の関係や高さ・傾斜の有無があるか、排水施設がどのようになっているか、図面からおかしいと思うところはないかをチェックします。過去に雨漏りを起こしているかなどは、現在の状況がどうなっているかを把握しましょう。

 

■土地と道路について

私道が敷地の中に入らないこと、道路と敷地が2m以上接していないと建物が建てられないことなど、基本的な内容を再確認します。敷地が私道にしか接していないケースでは、「道路位置指定」を受けていなければ建物が建てられないので注意が必要です。

 

■インフラについて

水道・電気・ガスなどのインフラ整備について、状況を確認します。

 

「公共下水道に排水しない場合、下水処理はどのような扱いになるのか?」「公共施設が整備されていない場合は今後どうするのか?」「何にいくらを負担する必要があるか」など、生活を始めるうえで欠かせないインフラ施設については、細かい部分まで確認しておく必要があります。

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■共用部分について

マンションなど、一つの建物に複数の入居者が共同で暮らしている場所については、共用部の扱いについても把握しておきましょう。管理費や修繕積立金などは金額をチェックし、地震で全壊した際の対応など、万が一の事態についても把握しておく必要があります。

 

中古マンションの場合、売り主が管理費や修繕積立金を滞納している場合があります。そのような場合、新しい買い主がどのように対応するべきかを再度確認してみてください。また、駐車場やマンション内の設備を利用する際の金額や方法、規則なども確認しておきましょう。

 

・まとめ

書面上でチェックしておきたい部分について紹介いたしましたが、いかがでしたでしょうか。

 

上記以外にも、契約における諸条件(手付金について、手付の解除について)は忘れずにチェックしましょう。供託所、瑕疵担保責任の履行措置について、不動産の周辺施設のルールの取り決めや設備の不備など、買い主が把握しておくべき「承認事項」などもすべて重要事項説明書には明記がなされています。

 

不動産売買においては、重要事項の説明を受けていないということでトラブルに発展するケースもあります。重要事項の説明については、買い手本人から説明を受けたことを確認するサインがされているはずですが、それを忘れて後から問題になることもあります。

 

この場合、売買契約が先んじてしまって、肝心の重要事項の説明を聞きもらしている可能性がありますが、契約を結んだ後は簡単に変更やキャンセルはできません。

 

不動産会社としては早くに契約を締結させてしまいたいと急ぐものですが、買い手は不動産会社にすべてを任せるのではなく、売買の流れや重要事項について把握しておくことが重要です。

 



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