不動産の付加価値になる!「既存住宅性能表示制度」とは?

17-01-59

不動産の付加価値になる!「既存住宅性能表示制度」とは?

 

既存住宅性能評価制度は、2000年の4月1日に施行された、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって定められた制度です。

 

先に2000年10月から新築物件に対する「住宅性能表示制度」が実施され、2002年12月より「既存住宅性能表示制度」が開始されました。

 

既存住宅性能表示制度

 

既存住宅性能表示制度は、建物の設備などの劣化状態を評価することで、適切な維持や管理、修繕やリフォームに役立てることを目的としています。

マンションなどの集合住宅の場合、共有部分である廊下や階段などに対しての評価も行われます。

 

現況検査

 

既存住宅性能表示制度では、必須となる現況検査が実施されます。

現況検査は基本的に目視で行われ、その他には寸法を計るためにスケールを使用したり、ハンマーで軽く叩いたり、傾斜を計るためにレーザーレベルを使用します。

 

一戸建ての現況検査

 

一戸建ての現況検査では、屋根や天井や小屋組、雨樋やバルコニー、屋外に面する開口部や基礎、壁や柱や梁(はり)、階段や床、給排水設備や給湯設備、機械換気設備が対象となります。

 

共同住宅の現況検査

 

マンションなどの共同住宅の現況検査では、専用部分では一戸建てと同様の箇所が対象となり、それに加えて共用部分の壁や柱や梁、天井や床や階段、給排水設備や給湯設備や換気設備が対象となります。

 

現況検査の総合判定

 

現況検査でそれぞれの箇所を調査し、特に構造躯体や雨漏りにつながる劣化についてトータルの評価が下されます。

 

特定現況検査

 

現況検査のオプションにあたる検査です。必ず現況検査とのセットになるため、特定現況検査だけを実施することはできません。

 

特定現況検査では、床下や屋根裏に潜って、住宅の木造部分の腐朽やキノコ類の発生、シロアリの通り道や被害に対して調査します。

 

性能表示項目

 

既存住宅性能表示制度では、9分野28項目の評価項目と、既存住宅用の2項目が設けられています。新築住宅と同様、等級によって性能ごとのレベルが示されます。

 

1.構造の安定(耐震等級)

 

地震が起きた際に、建物の倒壊や損傷の起こりにくさが評価され、等級1の場合でも建築基準法に合格した建物のため、大きな地震でも倒壊することはありません。

他にも大雪や強風への強さの評価に、免震住宅としての表示もされることがあります。

 

2.火災時の安全(耐火等級)

 

住宅の中で火災となった場合に安全な避難が可能なように、火の燃え広がる度合いや、近隣の建物の火災が原因となる延焼がしにくいことが評価されています。

 

3.柱や土台などの耐久性

 

柱や梁などの構造躯体に使われる材料の劣化を、いかに食い止めるかについての対策が評価されます。

 

4.維持管理・更新への配慮(維持管理対策等級)

 

構造躯体よりも早いタイミングで、給水管や排水管やガス管の交換が必要となるため、メメンテナンス時の点検や清掃のしやすさや、交換のしやすさが評価されます。

 

5.省エネルギー対策

 

構造躯体の断熱化がどのくらい施されているかということや、設備機器などで使用されるエネルギーをいかに削減するか?ということの対策について評価されます。

 

6.空気環境

 

空気中に存在する有害物質のホルムアルデヒドの濃度測定による、シックハウス対策や、換気設備について評価します。

噴き付け石綿やロックウールの存在の表示や、石綿の粉じん濃度の測定も行われます。

 

7.光・視環境(単純開口率)

 

建物にある窓の大きさから、自然光の入り具合を評価します。

 

8.高齢者等への配慮(高齢者等配慮対策等級)

 

いわゆるバリアフリー対策について評価されています。

 

9.防犯(開口部の侵入防止対策)

 

窓やドアなどの外に面している箇所に、雨戸などの防犯効果のある設備による、侵入対策が評価されます。

 

第三者機関による性能チェック

 

評価や検査については、国土交通大臣による登録のあった「登録住宅性能評価機関」所属の評価員によって実施されます。

 

評価員に所属されるためには、建築士の資格保持者であっても、決められた講習を受講し、登録される必要があります。

 

登録住宅性能評価機関や評価員は、物件の仲介を担当する不動産会社やリフォーム会社からは選ばれないため、第三者の視点から評価されることになります。

 

指定住宅紛争処理機関

 

既存住宅性能評価を受けた住宅に関しては、仮に物件に関するトラブルが発生した場合、全国にある弁護士会にて構成されている「指定紛争処理機関」にて、トラブルに対する処理を申し込むことができます。

1件あたり1万円で利用することができ、裁判ではない解決手法にてスピーディーに対処します。

 

住宅ローン減税の適用条件

 

既存住宅性能評価書にて耐震等級1以上であり、一定の築年数(木造20年以内、耐火建築物25年以内)以下の建物については、住宅ローン減税の適用の可能性があります。

 

まとめ

 

既存住宅性能表示制度にて、既存住宅性能評価書を得ることで、不動産(中古住宅)の売却の付加価値のひとつとして、購入者の安心につながるかもしれません。

既存住宅性能評価書のあるマンションや一戸建てを、不動産査定してみてはいかがですか?



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