不動産会社が作成する「売買契約書」の見方について

17-01-94

不動産会社が作成する「売買契約書」の見方について

 

不動産を売買するとき、「不動産売買契約書」を作成して契約成立を文書に残す必要があります。ただし契約書には不動産に関する専門用語が並んでおり、確認に不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。

 

不動産売買契約を締結する際には、売り主も買い主もお互いに不利益や損失が出ないよう、契約内容を慎重に確認しなければなりません。

 

そこで今回は、不動産売買契約書作成の流れやチェックするべき項目、契約締結時の注意点などについて見ていきたいと思います。

 

・不動産売買契約書作成の流れ

不動産売買契約書は、以下のような手順に沿って作成されます。

 

1、売買契約書を作る業者を決める

2、売買契約書を作成する

3、仲介業者が2社以上の場合、相手側の業者にも確認をしてもらう

4、契約書の完成

 

売買契約書の作成についても、2通りのパターンから選ぶことになります。1つには不動産仲介業者が1社のみの時、その業者が契約書を作成します。もう1つは、売り主と買い主のそれぞれに仲介業者が入っている場合。こちらは業者同士で話し合ってから契約書を作成する業者を決定します。

 

売買契約書は、「重要事項説明書」と並行して作成します。ここでは売買契約書に記載する内容を見ていきたいと思います。

 

・不動産売買契約書の内容について

契約書に記載される項目は、大きく分けると以下のようになります。

 

1、売買物件の表示

2、売買代金、手付金等の額、支払日

3、所有権の移転と引渡し

4、公租公課の精算

5、反社会的勢力排除

6、ローン特約

7、負担の消除

8、付帯設備などの引き渡し

9、手付解除

10、引き渡し前の物件の滅失・毀損について

11、契約違反による解除について

12、瑕疵担保責任について

13.特約事項

 

契約書には、契約の対象となる物件の販売図面・登記簿などといった資料を元にして、法務局や区役所からの情報をチェックしながら、正確な内容が書き込まれます。

 

・契約書の中でチェックするべきポイント

契約書の中で、特にチェックしておきたいポイントを紹介していきます。

 

まずは1の売買物件の表示についてです。売却もしくは購入予定の物件の情報が記載されています。部屋の面積など、基本的な情報の数値に誤りがないかをチェックします。この記載が間違っていると後からトラブルを呼ぶ可能性がありますので、売り手も買い手もしっかりと数字の記載を確認するようにします。

 

2の売買代金、手付金等の額、支払日については、お金に関する記載と、支払いの日が決められていますので忘れずに確認します。契約内容を無視したり失念したりして、支払いを別の日にしたり、支払額を分割にするなどといったことはできません。

 

次に、所有権の移転や引っ越しの時期に関する記載を確認します。決済日に所有権の移転と物件の引き渡しを行いますので、中古物件などを購入された場合、前の家主はそれより前に引っ越しを行わなければなりません。

 

4の公租公課については、固定資産税や都市計画税、マンションの管理費などは日割りで精算されることが多いです。具体的にいくらの額になるか、また合計して支払いをしたい場合には不動産会社に尋ねてみてください。

 

不動産の売買契約には住宅ローンの審査に通らなかった場合、無条件で契約が介助できるという「ローン特約」がつく場合があります。この内容についても記載されていますので、契約書を渡された際に確認を行いましょう。

 

8の付帯設備の引き渡しについては、部屋の中にあるもの、家具・家電などについての情報が明確に記載されていなければなりません。何を引き継いで、何を撤去するか(持ち出す)を事前に確認し、間違いのないよう契約書に記載しなければなりません。

 

11の瑕疵担保責任については、売買される物件に「隠れた瑕疵」や「隠れた欠陥」が見つかった場合に、修理費や補償費を売り主が負う事を言います。瑕疵によって購入の目的が達成できなければ、契約自体を解除することもできます。

 

・まとめ

このように、不動産売買にはさまざまなルールや制限が明記されていますので、売り主と買い主が契約内容を双方しっかりと理解して売買を行うことが大切です。

 

契約を締結する日には、先ほど挙げた内容が契約書にすべて記載されていますので、契約書に間違いがないかしっかりとチェックをしておくことが大切です。

 

ほとんどの場合、契約を締結する前に不動産会社の担当者から契約書をもらって、確認をすることになります。上記で紹介したいくつかのポイントを参考にしながら、間違いや不利益になる点がないか、話と違うようなことが書かれていないかなど、厳しくチェックするようにしてください。

 

不動産の契約書に書かれている内容は難しい専門用語などが多く、文字ばかりで見にくいため、最初は戸惑うかもしれません。わからないことがあれば担当者に随時確認をして、疑問点や腑に落ちない部分などがなくなるように、100%納得をしたうえで売買契約を結ぶようにしましょう。

 



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