不動産の売却で発生する税金と特別控除とは?

17-01-88

不動産の売却で発生する税金と特別控除とは?

 

不動産を売却した場合、「消費税」や「印紙税」などの税金がかかります。住まいの売却で得た代金は収入の一部として扱われますが、給与所得とは別にして税額が計算されます。

 

住宅を売って得た所得は、高値で売却できた場合とそうでない場合の2パターンに分けられます。さらに所得税が免除される「特別控除」も受けることができます。

 

今回は、不動産の売却にかかる税金と特別控除について紹介したいと思います。

 

・不動産売却における2パターン

不動産を購入した時よりも高く売れた場合は、売り主の利益となります。この利益については「不動産譲渡所得(譲渡所得)」と呼ばれ、確定申告をしなければなりません。譲渡所得の確定申告をする場合は、住居を売却した翌年の2月の中旬から3月の中旬にかけて申告を行います。

 

特別控除の対象となる3,000万円を超えた場合、課税対象となるのは利益から住宅の購入にかかった費用を差し引いた差額分となります。

 

譲渡所得にかかる税金の額は物件の所有期間により分けられ、売却年の1月1日時点で5年以下の場合「短期譲渡所得」5年を超えると「長期譲渡所得」に分けられ、それぞれ税率が異なります。

 

不動産を購入した時よりも安く売れてしまった(損失が出た)場合、税金はかからず、「譲渡損失の繰越控除制度」という制度が利用できます。こちらは住宅の買い替えと売却によって発生した損失について、「譲渡した年の所得から控除しきれない損失が残る場合の3年間」にわたって譲渡損失を計上できるという内容です。

 

・売却における特別控除

譲渡所得には、3,000万円までは税金が免除される特別控除がつけられており、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれています。ただし控除を受けるためには申請が必要であり、さらに下記の条件を満たしていなくてはなりません。

 

1、所有者が居住していた家屋を譲渡、もしくは家屋とともに敷地や借地権を譲渡する

居住していた家屋や敷地などを譲渡することが条件となります。さらに、居住をしなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡をしていなくてはなりません。

 

2、譲渡先が配偶者、直系血族、生計を一にする親族、内縁関係者及びその親族や特殊な関係のある法人など、特別な関係がないこと

簡単に言うと、売り主とは関係のない「第三者」に譲渡先を決定しなければならないということです。配偶者などは特別な関係にあたりますし、第三者でも内縁関係や特殊な関係がある場合、控除の適用は受けることができません。

 

3、譲渡した年の前年又は前々年にこの特例を受けていないこと

3,000万円の特別控除は3年に一度の適用となります。

 

4、その居住用財産を譲渡した年の所得について、住宅ローン控除の適用を受けないこと

特別控除の適用を受けると、住宅ローン控除の適用とは併用ができないということになります。

 

5、譲渡した居住用財産について、収用交換や買い替えの特例などの他の課税特例の適用を受けていないこと

譲渡所得が3,000万円以上の場合、買い替えの特例もしくは3,000万円の特別控除のどちらかを選ぶことになります。

 

6、災害によって減失した家屋は、その敷地を住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること

ただし東日本大震災によって滅失した家屋は、災害があった日から7年目が経過する日の属する年の12月31日までとなっています(東日本大震災に関する税制上の追加措置)

 

・買い替えの特例について

3,000万円の特別控除の条件満たしており、さらに下記の要件も満たしている場合は、買い替え特例を受けることができます。これは売却価格-新たに取得した住宅価格を差し引いて、その残りに課税がされるというものです。

 

1、売却した住宅よりも買い換えた住宅の価格の方が高い

2、売却した家の所有期間が10年を超えていて、さらに居住期間が10年以上である

3、売却価格が1.5億円以下である

4、購入する住宅の床面積が50立方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下である

5、中古マンションを購入する場合、築20年以内であること

6、購入する住宅は、住宅を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年末までに取得したものである

7、取得した年の翌年末までに、購入する住宅に本人が居住すること

 

・適用除外について

居住用の家屋を売却した際の特別控除は、次の家屋には適用がされません。

 

1、この特例を受けることだけを目的に入居したと認められる家屋

2、居住用の家屋を新築する期間だけ「仮住まい」として使用した家屋や、その他の一時的な目的で入居したと認められる家屋

3、別荘など、趣味や娯楽、保養のために所有する家屋

 

・まとめ

住居用の不動産を売却では、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」によって3,000万円までは特例によって課税が免除されます。

 

仮に利益ではなく損失が出てしまっても、「譲渡損失の繰越控除制度」によって所得税を還付してもらえますので、マイホームの売却の際は、それぞれの状況に合わせてうまく制度を活用したいところです。



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