土地を購入する時に注意!「市街化区域」と「市街化調整区域」

17-01-81

土地を購入する時に注意!「市街化区域」と「市街化調整区域」

 

土地を新たに購入する際には、土地の住みやすさや利便性などを第一に考える方が多いのですが、都市計画法に基づく用途地域の問題も重視しておきたいところです。

 

都市計画法の中に定められた都市計画区域のうち、住宅の建設が認められているのは「市街化区域」と呼ばれるエリアになります(例外も存在します)。

 

今回は、この都市計画区域の注意点について詳しく見ていきたいと思います。

 

・土地の購入場所は慎重に確認を

各都道府県では、都市計画法という法律にもとづいて、市街化を促進する区域のことを「市街化区域」反対に抑制する区域のことを「市街化調整区域」と区別しています。

 

市街化調整区域というのは、農地などの住宅地以外の目的に使われている区域のことで、住宅の建設以外の目的や用途が定められています。また市街化調整区域では、都市計画法によって建築が認められるものを除き、原則として建築物を建築したり増改築をすることはできません。

 

新たに土地を購入する場合は、道路や下水道設備などの整備が行われている市街化区域の中で土地を選ぶことになります。

 

市街化調整区域の中でも、例外的に「市街化を図るうえで支障がない」と認められ、建築が許可されているところもありますが、市街化調整区域内では基本的に事前の届け出や許可などを取るか、宅地課などに相談をしなければなりません。

 

一部の土地や住宅については、市街化調整区域内で販売されている場合があり、用途地域の区別を知らずに購入してしまうケースもみられます。都市計画法による許可および、建築基準法にもとづく建築確認が受けられる場合は住宅を建てることができますが、それ以外の場合は土地を買っても使い道がないため、注意が必要です。

 

市街化調整区域に土地を購入した場合は、まず「建物を建てられるかどうか」「増改築が許可されるか」など、市の宅地課などに相談するようにしてください。

 

一部の市町村では、市街化区域と市街化調整区域に関してインターネットで検索ができるようになっています。検索ができない自治体についても、市役所や役場の都市計画課などへ行って情報を手に入れることができますので、土地の購入前に把握をしておくようにしましょう。

 

土地を買っても何にも使えないという場合は、購入に出費がかさむだけで終わってしまい、それ以上何もすることができません。

 

用途地域については、不動産会社と事前によく相談しておくことも重要ですが、売買契約を結ぶ前に建築士などに調査を依頼したり、市役所や役場で正確な情報を得ておくといった対策も有効になります。

 

・市街化調整区域内にある住宅を購入する場合

市街化調整区域内の土地や住宅を購入する際は、売買契約を結ぶ前の段階で「都市計画法の許可に関する書面」や「建築確認済証」などを確認する必要があります。

 

建築確認は都市計画法によって許可がされなければ受けることができないので、はじめに都市計画法の許可に関する書面の内容をチェックすることが重要です。

 

また、新築の建売住宅については、各都道府県や自治体によって、市街化調整区域内にある住宅の建売の扱いは異なります。建売をはじめから認めていない場合と、認めている場合があります。

 

建売を認めていない場合は問題が発生する心配はありませんが、認めている場合は買い主自身が慎重に書面をチェックする必要があります。もしも建売住宅が認められていない土地で住宅などが建築されていれば、その土地と住宅を契約してしまった買い主自身が予想外の損害を被る可能性があります。

 

土地とともに中古住宅を購入する場合は、建て替えが許可されるかどうかをまず確認したいところです。都市計画法による許可、そして建築確認を正しく受けている住宅であれば、中古でも問題なく購入・建て替えをすることができます。

 

・土地の購入に関するトラブルを防ぐ方法

住宅用地として土地を購入する場合は、用途地域のチェックは必須項目となります。農業用など、住宅以外の目的で土地を購入する場合も、その土地が目的に適しているかを正しく把握しなければ、買い主が勝手に土地を使うことは認められません。

 

不動産会社や不動産の媒介を専門とする会社では、土地の詳細を知らずに販売情報のみを提供しているところもあります。その土地が市街化調整区域に入っていると知らずに、売買契約を結んでしまうと、後から思わぬトラブルが起きる可能性もあります。

 

購入を検討したい土地が見つかったら、契約を結ぶ前に必ず買い主自身で土地に関する許可や書面をチェックすることがトラブルを防ぐポイントになります。

 

・まとめ

都心部や市街地などの市街化区域以外のエリアでは、安くて広い土地が手に入るということで、多くの土地が売りに出されています。

 

それらの土地を購入する予定がある方は、役所や役場で正しい情報を得ておき、さらに売買契約を結ぶ不動産会社ともよく話し合って、安全に契約を結ぶことが重要です。

 

 

 



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