不動産の売買契約と3種類の手付金について

17-01-62

不動産の売買契約と3種類の手付金について

 

不動産を売買する際に発生する費用の中に、手付金というものがあります。

手付金は売買契約締結時に必ず支払われるもので、契約を確実にする証でもあります。

 

手付金には、大きく分けて3種類あり、それぞれ契約解除する時の違約金の扱いが変わってきます。

不動産の売買契約における手付金の意義と、その種類についてご説明していきます。

 

・手付金について

手付金は、基本的に不動産の売買契約締結時に、買主から売主へ支払われるものです。

手付金は、契約成立の証のようなもので、契約を結んで手付金を支払ったら、簡単に契約解除ができないようになります。

 

もともと、手付金は売買契約締結時に、買主から売主へ「預ける」形で支払われるものです。

そのため、物件の引渡し時には売主から買主に返還され、改めて不動産の代金として残金とともに支払われるものとして考えられています。

しかし、金銭のやり取りが複雑になってしまうため、手付金を代金の一部として捉えて、残りの金額を引渡し時に支払うのが一般的になっています。

 

また、手付金の金額は決まったものはなく、不動産の価格の10%や5%などが主流ですが、手付金を支払うことで売主・買主ともに簡単には契約解除できなくなる意味も込められているので、ある程度の金額であり、キリの良い100万円程度が妥当であると言えます。

 

手付金には大きく分けて、解約手付・違約手付・証約手付の3種類があります。

 

・解約手付(かいやくてつけ)

日本の不動産売買の契約時には、この解約手付が用いられるのが一般的です。

解約手付は、手付金を返還、もしくは逆に支払うことで、買主・売主それぞれの理由により契約を解除できるものです。

そして、買主・売主どちらの理由で解約するかによって、手付金の行方が左右されます。

解約手付によって、契約解除することを「手付解除」と言います。

 

<手付解除>

解約手付で手付解除できるのは、基本的に「履行に着手するまで」の期間内になります。

「履行に着手」するとは、実際にその不動産を売買するための行為を実行することを言います。

たとえば、土地を転売するための整備を始めたり、登記の名義変更をしたり、買主のローン契約が完了して代金を支払える状態にあることなどですが、その線引きが人によってあいまいなので、トラブルを避けるためにも契約日から何日後までなど、契約解除できる期間を明確に定めている場合もあります。

 

*買主の理由による契約解除の場合

買主が契約締結後に、別の物件を購入したくなったなどの理由で契約解除する場合、買主は支払った手付金を放棄して契約解除することになります。

つまり、手付金はそのまま売主の元へ残るということになります。

また、ローン特約などの条項がある場合は、解約手付は買主にそのまま返還されます。

<ローン特約>

不動産の購入には、ローンを利用して代金を支払っていく方がほとんどですが、実際にローンで代金が支払われるのは、審査が通ってからであり、売買契約締結後になります。

もし契約後にローンの審査が通らず、不動産の代金を支払っていくことができなくなった場合に、

契約書に「ローン特約」という条項が盛り込まれていれば、審査が通らず不動産の購入ができなくなった場合でも、契約は解除され手付金は買主にそのまま返還されるという制度です。

 

*売主の理由による契約解除の場合

売主の理由により契約解除をする場合は、受領した手付金の倍額を買主に返還することによって、契約解除することができます。

手付金の倍額を買主に返還するということは、「売主は買主へ手付金を返還し、なおかつ同額の金額を支払う」ということになります。

 

・違約手付(いやくてつけ)

違約手付は、売買契約後に買主による代金の支払いが行われないなどの、契約不履行の際に違約金として没収されます。

元来、契約解除される場合には、損害賠償金額が設定されていますが、違約手付を利用すると、決められた損害賠償金額よりも高い金額であっても、違約手付がまるごと没収されるという買主にとって厳しいルールとなっています。

 

・証約手付(しょうやくてつけ)

証約手付は、不動産の売買に限らず、一般的な契約や約束事について、契約が締結したことを証明するものとして利用されます。

その金額は、5万円〜10万円くらいと少額になることが多く、債務不履行などの場合には、別途決められた損害賠償金額を支払うようになります。

ただ、現在の日本では、証約手付が不動産の売買契約時に用いられることはほとんどありません。

 

・手付金は売買契約とセット

不動産売買では、手付金を支払うことによって、確実に契約が締結されたことを証明することになります。

不動産の売買にはさまざまな手続きや費用が発生することもあり、売主・買主ともに簡単に契約解除できないような縛りも必要であると言えます。

ただ、やむを得ず契約を解除することもないとは言えないので、契約時の手付金の扱いについては、双方納得できるように慎重に決定する必要があります。

 

 

 



コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です