知っておきたい不動産の売却の一連の流れ

17-01-50

知っておきたい不動産の売却の一連の流れ

 

不動産の売却は、不動産投資をしている人ならともかく、そうでない場合には、一生のうちに一度起こるかどうかというイベントのひとつと言えるでしょう。

ここでは、実際の売却の前に知っておきたい、不動産売却の一連の流れについて解説していきます。

 

スタートは物件の査定から

 

売却のイベントは、売却する不動産の大まかな相場を知ることからスタートします。

不動産の売買価格というのは、不動産会社ごとに違いがあるため、できるだけ複数の不動産会社からの査定をしてもらうことが大切です。

 

一括査定では、物件の地域や間取りや築年数などの情報を入力することで、複数の不動産会社からの簡易査定金額を知ることができます。

 

その中から「ここは…」と思われる不動産会社に、実際に現地に来てもらい、訪問査定にて、より具体的な金額を出してもらいます。

 

不動産会社との媒介契約

 

訪問査定の結果、仲介を依頼したい不動産会社が決まりましたら、媒介契約を結びます。

媒介契約には、複数の不動産会社に仲介を依頼する一般媒介契約と、1社に仲介を依頼する専属専任媒介契約と専任媒介契約があります。

 

人気エリアや、ある程度購入者の目星がついているような物件の場合、一般媒介契約を選択することで、早めの成約が期待できます。

一方、じっくりと希望通りの価格で売却したい場合には、専属専任媒介契約もしくは、専任媒介契約を選ぶ方が良いでしょう。

 

最初の売り出し価格の決定

 

不動産会社との媒介契約の後は、物件の最初の売り出し価格を決定します。

売り出し価格は、不動産会社による査定価格をベースとして、売主(物件の所有者)の希望を踏まえた上で金額が決まることになります。

 

多くの場合、査定価格より少しプラスした金額が最初の売り出し価格となりますが、早めに売却したい場合には、あえて査定価格よりも安めの金額を売り出し価格として採用することもあります。

 

最初の売り出し価格=売却価格となることも可能性としてはありますが、購入希望者とのやり取りに応じて値下げすることも考えられます。

そのため、最初の売り出し価格は、高すぎず安すぎずといった塩梅を意識して決めるのもひとつのやり方です。

 

販売活動のスタート

 

最初の売り出し価格が決定したら、いよいよ本格的な販売活動のスタートです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合には、不動産会社に販売活動を任せてしまうことの方が多いようです。一方、一般媒介契約の場合には、売主自身のアクションも多少なりとも必要になります。

 

不動産会社の販売活動には次のようなものがあります。

 

1.レインズ(指定流通機構)への登録

 

レインズとは、全国にある不動産業者がチェックすることができる、物件の情報ネットワークです。このレインズへの登録で、広い範囲での購入希望者からのリアクションが期待できます。

 

専属専任媒介契約の場合は、契約締結後5日以内、専任媒介契約の場合は、契約締結後7日以内での登録が義務付けられています。一般媒介契約の場合は特に規定はありません。

 

2.物件のチラシを作成する

 

物件のチラシを作成して、新聞の折込広告に入れてもらったり、ポスティングにて近隣の家庭に配布していきます。

 

3.店舗での閲覧

 

店舗のある不動産会社の場合、物件の情報を店舗の前に貼り出したり、ファイルに入れて来店した人が閲覧できるようにします。

不動産会社の顧客に物件を紹介することもあります。

 

4.情報誌への掲載

 

不動産の情報誌に、物件の情報を掲載してもらいます。

 

5.インターネットの利用

 

不動産会社のホームページや、不動産のポータルサイトに物件の情報を掲載します。

経費の削減のため、インターネットのみの販売活動を展開する不動産会社もあります。

 

物件の内覧

 

販売活動の結果、購入希望者より問い合わせがありましたら、スケジュールを立てて、物件の内覧をしてもらいます。

土地に関しては、そのままの状態で見てもらえば良いのですが、居住しているマンションや一戸建ての場合、生活している状態で見てもらうことになります。

 

きちんと清掃をした状態で購入希望者を迎えて、質問には可能な限り答えていくことが、円滑な売却のコツとなります。

 

売却価格の交渉

 

内覧の後、購入希望者が「この物件を買いたい」となりましたら、売却価格の交渉に入ります。購入希望者の予算などの都合もあるため、売り出し価格よりも値下げをすることも考慮しておくと良いでしょう。

 

売買契約の締結

 

売却価格が決まりましたら、重要事項説明の後、売買契約書に売主と買主の署名と押印をして売買契約が締結されます。

 

代金の決済~登記

 

買主からの代金の決済の後、所有権移転登記をします。

所有権移転登記は、司法書士が担当することが多いようです。

 

物件の引き渡し

 

決済と登記の後には、物件の引き渡しをします。

売主が居住している物件の場合、新居に引っ越しの後、買主に鍵を渡すことで、引き渡しが完了します。

 

まとめ

 

不動産売却の一連の流れを知ることで、いたずらに不安を募らせることなく、精神的な余裕を持って売却活動に取り組むことができるかもしれません。

お手持ちのマンションの不動産査定してみてはいかがですか?



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