お金が戻ってくる?不動産売却時の優遇税制について

17-01-41

お金が戻ってくる?不動産売却時の優遇税制について

 

マンションなどの不動産の売却をした際に、購入価格よりも売却価格の方が上回った場合、不動産譲渡所得税の課税対象になる可能性があります。

 

譲渡所得は、売却価格-(購入価格+諸経費)で計算され、その譲渡所得に対して課せられるのが、不動産譲渡所得税です。

 

不動産の所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得となり、20.315%が課税され、所有期間が5年以内の場合、短期譲渡所得となり、39.63%の課税となります。

※2037年12月31日までは、復興特別所得税2.1%が加算されます

 

ただし、マイホームの売却に限り、一定の条件を満たすことで、特別控除という形で税金面での優遇があります。(確定申告が必要です)

 

3000万円の特別控除の特例

 

実際に住んでいたマンションなどの不動産の売却をした場合、不動産譲渡所得より、最大で3000万円が控除されます。仮に空き家だったとしても、誰も住まなくなってから3年間は控除が認められます。

※正確には売却した日から3年目となる年の12月31日まで

 

特例が認められる条件には次のような項目があります。

 

1.所有者が居住していたマンションなどの不動産であること

(一戸建ての場合は建物のある土地の売却も含まれます)

2.売却した前の年やその前の年に、同じ特例や居住用不動産の買い換え特例を受けていないこと

3.親子や夫婦間の売買でないこと

 

建物を解体した後でも、1年以内に買主(物件の購入者)と売買契約を締結していることや、駐車場などで活用をしていなければ、適用の対象となります。

 

長期譲渡所得の軽減税率の特例

 

不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で、10年を超えている場合、6千万円までの不動産譲渡所得に対して、税率が軽減されます。

この特例は、前述した「3000万円の特別控除の特例」と同時に適用することができます。

 

例えば、譲渡所得1億2千万円の場合、まずは3千万円が控除されます。

(1億2千万円-3千万円=9千万円)

残りの9千万円のうち、6千万円までに対して、軽減税率(14.21%)が適用され、6千万円を超えた3千万円に対しては、長期譲渡所得の税率(20.315%)が適用されるということです。

※2037年12月31日までは、復興特別所得税2.1%が加算されます

 

特例が認められるための条件には次の項目があります。

 

1.所有者が住んでいた不動産であること

(一戸建てに関しては、建物があった土地の売却も該当します)

2.売却した年の1年前もしくは2年前に、同じ特例を受けていないこと

3.売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること

4.マイホームの買換えの特例を受けていないこと

5.親子や夫婦間の売買でないこと

 

特定の居住用財産の買替えの特例

 

居住用の建物(マイホーム)を売却した後に、そのお金で新居(マイホーム)の購入をした場合、売却して得た利益に対する課税分を、次の売却の時に繰越すことができるものです。

 

例えば2千万円で購入したマイホームを3千万円で売却して、新たに4千万円のマイホームを購入した場合、本来なら3千万円-2千万円=1千万円のプラス分(譲渡益)が、不動産譲渡所得税の課税対象となりますが、この特例が適用された場合、この1千万円に対しての課税が「その年にはされない」ということです。

 

そのため、「次に」その4千万円のマイホームが、5千万円で売却できた際に、5千万円-4千万円=1千万円のプラス分(譲渡益)と、前回に課税されなかった1千万円のプラス分(譲渡益)の合計2千万円に対して課税されることになります。

 

この特例は、前述した「3000万円の特別控除の特例」や「長期譲渡所得の軽減税率の特例」と併用することはできません。

 

特例の適用のための条件には、次の項目があります。

 

1.所有者がその建物に10年以上居住している

2.売却した不動産の所有期間が10年を超えている

3.売却価格が1億円以下

4.親子や夫婦間の売買ではない

5.買換えの建物の床面積が50平方メートル以上

6.買換えの土地の面積が500平方メートル以下

7.売却した年の前の年から次の年の間に新居の買替えをしている

 

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

2017年12月31日までにマイホームを売却してから、新居を購入した場合、売却の時に発生した損失分(購入価格>売却価格)を、給与所得などより損益通算できる特例です。

 

仮にその年だけで損益通算ができなかったとしても、3年間は損益通算が適用されます。

ただし、所得の合計が3千万円以下の年に限ります。

 

この特例の適用には、所有期間が5年を超えたマイホームの売却や、新居の購入年の12月31日時点で10年以上の住宅ローン残高を有していることなどがあります。

 

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 

こちらも2017年12月31日までの間に、住宅ローン残高が残っているマイホームを売却した場合、売却価格が住宅ローンの残高よりも少なかった場合の損失分を、給与所得などと損益通算できるものです。

 

この特例は、マイホームの買替えをしてもしなくても認められ、合計所得が3千万円の年を除き、損益通算は3年間適用されます。

 

この特例の適用には、売却したマイホームが所有期間5年を超えていることや、売買契約の締結の前日の時点で、10年以上の住宅ローン残高があることと、住まなくなった日より3年目の12月31日までに売却していることなどがあります。

 

まとめ

 

不動産売却時の優遇税制は、確定申告をすることで適用されます。

長い間居住したマンションを、不動産査定してみてはいかがですか?



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