売れない不動産を売るための「テコ入れ」の方法とは?

17-01-40

売れない不動産を売るための「テコ入れ」の方法とは?

 

不動産の売却は必ずしもスムーズに進むものばかりではなく、一定期間を過ぎてもなかなか売れない物件も存在します。

そんな売れない不動産を売るための「テコ入れ」の方法には、いったいどんなものがあるのでしょうか?

 

売り出し価格の見直し

 

売れない不動産の中には、相場とかけ離れた高値で、売り出し価格を設定しているケースがあるようです。

 

売り出し価格は、売主(物件の所有者)の希望が反映されることが多いのですが、その根拠になるのは、仲介を依頼する不動産会社の査定価格です。

大抵は、査定価格に上乗せした金額が売り出し価格となるため、査定価格そのものが相場とかけ離れていますと、必然的に売り出し価格も高すぎる金額になってしまいます。

 

一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社から査定価格を算出してもらうのも、相場を知るためのひとつの方法です。

 

訳あり物件なのでは?

 

一定期間を経てもなかなか買い手がつかない物件は、ひょっとして「訳あり物件」なのではないか?という疑いを持たれることも考えられます。

 

カニや明太子などの生鮮食品の「訳あり商品」は、きちんとしたところから購入すれば、お得に美味しく食べられることもありますが、不動産の場合の「訳あり」はあまり歓迎されない評判と言えるかもしれません。

 

一旦広告を引き上げて、少し時間を置いてから価格を見直して「新たな物件」として、広告を掲載し直すというのも、やり方としてはアリだと思われます。

 

ローン特約による契約解除が続く場合

 

購入希望者(買主)と売買契約を結ぶまでは順調に進んでも、住宅ローンの審査に通らずに「ローン特約」による売買契約解除が続く場合、購入希望者の信用度の問題もありますが、担保としての価値が少ない物件ということも考えられます。

 

例えば担保価値が2千万円の物件の場合、金融機関に3千万円の融資申し込みをしても、丁重にお断りされてしまいますが、1千万円の融資であれば、審査が通過する可能性が高まります。

 

そのため、売り出し価格を下げることも、ローン特約による契約解除を減少させる方法と言えるでしょう。

 

値下げのタイミング

 

売り出し価格の値下げのタイミングは、不動産会社との媒介契約が満了する「3ヶ月」が目安と言われています。

とはいえ、売れない物件の場合、購入希望者からの問い合わせの件数によっては、もう少し早い時期に値下げを検討しても良いかもしれません。

 

それから、1ヶ月目は4千万円の売り出し価格で、2ヶ月目は3500万円、3ヶ月目は3200万円といったように、あらかじめ値下げをするタイミングと金額を決めておくやり方もあります。「この時期までに売却する」という売却の際に使われることが多いようです。

 

その他には、転勤や入社、入学や卒業など、人の流れが活発になる「1月から3月」の時期や、「年明けを新居で迎えたい」と考えて物件を探し出す「9月から11月」頃を狙って、売り出し価格を値下げしてアピールする方法もあります。

 

ハウスクリーニングやリフォームについて

 

売れない不動産を売るための「テコ入れ」として、ハウスクリーニングをしてみる方法もあります。

物件が空き家であればすべての部屋、居住している場合はお風呂場やキッチンやトイレといった、水回りと呼ばれる箇所をクリーニングしてもらうことで、内覧に来た購入希望者の印象が変わります。

 

一方、リフォームについては、故障していたり不具合のある設備に関して、最低限行う方が良いとされています。

購入者の好みにフィットするリフォームであれば良いのですが、なかなか人の好みというのは千差万別のため、難しいかもしれません。

 

ただし、内覧時の印象で売れない不動産の場合、「リフォーム済み物件」となることで、売却できるケースもあるため、選択肢のひとつとして考慮してみるのも良いでしょう。

 

仲介の不動産会社を変更する

 

仲介を依頼した不動産会社との契約期間は3ヶ月が基本になっています。

そのため、売り出してから3ヶ月が経過しても売れない場合、仲介の不動産会社を変更することも、「テコ入れ」につながることがあります。

 

例えば専属専任媒介契約や専任媒介契約にもかかわらず、不動産会社からの販売活動報告が定期的にない場合や、担当者との相性が今ひとつな場合には、不動産会社を変更することで、これまでの「売れない」流れから「売れる」流れに変わる可能性があります。

 

広告を確認してみる

 

売り出している不動産の広告は、不動産会社のホームページや、不動産のポータルサイトの他に、情報雑誌やポスティングや新聞折込のチラシがあります。

この広告に掲載されている写真が、購入希望者にとっての物件の第一印象となるため、もしかしたらこの写真が原因で「売れない」ということも考えられます。

 

その場合は、撮影をし直してもらったり、自身で撮影したものに変更してもらうようにすることも「テコ入れ」のひとつです。

 

まとめ

 

売れない不動産を売るための「テコ入れ」の方法には、売り出し価格の見直しや、仲介を依頼している不動産会社を変更するなどがあります。

売却したいマンションを、不動産査定してみてはいかがですか?



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