不動産業界の闇ってあるの?「両手仲介」と「囲い込み」

17-01-30

不動産業界の闇ってあるの?「両手仲介」と「囲い込み」

 

不動産業界には、素人にはわからない闇が存在します。

今回は、「両手仲介」と「囲い込み」について、ご説明させて頂きます。

 

・両手仲介とは?

両手仲介とは、簡潔に言えば不動産売買の売主と買主の両方から仲介手数料を取るということです。

なぜそのようなことが発生するのかというと、不動産の売買には、片手仲介(片手取引)と両手仲介(両手取引)の2種類が存在するからです。

 

*片手仲介(片手取引)について

片手仲介 は、不動産の売主、買主それぞれに仲介する不動産会社が存在することです。

まず、不動産の持ち主である売主が、不動産を売却したいと考えて、不動産会社に仲介を依頼します。

この不動産会社をA不動産会社とします。

 

A不動産会社は、売主から不動産の情報を得て、不動産業者のみが閲覧できる流通機構「レインズ」へ売却物件の情報を登録し、購入希望者を募ります。

この情報を元に、各不動産会社は広告を出したりサイトに物件情報を載せたりします。

サイトによって複数の不動産会社がおなじ物件を紹介していることがありますが、購入希望者がどの不動産会社に依頼するかは自由です。

これらの情報を見て、物件に興味を持った人が、ひとつの不動産会社に連絡します。

この不動産会社をB不動産会社とします。

 

A不動産会社は、売主のサポートをし、できるだけ高く売れるように協力します。

対して、B不動産会社は、購入希望者の希望に沿うように、できるだけ安く購入できるように協力します。

この2つの希望がマッチングした(もしくは妥協し合う)場合、売買契約に進むことができます。

そして、無事売買契約を締結できた時、売主はA不動産会社に仲介手数料を支払い、買主は

B不動産会社に仲介手数料を支払います。

 

*両手仲介(両手取引)について

両手仲介は、売主・買主ともに、ひとつの不動産会社が仲介をすることです。

売主が不動産の売却をA不動産会社に依頼し、購入希望者も、A不動産会社に購入の意志を伝えます。

そうすると、A不動産会社は、売主と買主双方のサポートをすることになります。

そして、売買契約が締結した際には、売主と買主両方から仲介手数料を支払ってもらうことになります。

 

これは決して違法行為でもなく、悪とされることでもありません。

ひとつの不動産会社ですべてをサポートできるほうが手っ取り早いとも言えますが、売主と買主それぞれ対極の希望をかなえるために、A不動産会社は奔走することになるのです。

お互いの妥協点を出し合って、マッチングするように努めます。

また、宣伝や広告、必要書類の確認や買主のローンの手続きや契約書の作製など、売主・買主片方をサポートするより仕事量は2倍になるでしょう。

すなわち、両方から手数料をもらうのは適正なことなのです。

それでも、両手仲介は業界内ではタブーとされる傾向にあります。

それには、「囲い込み」という手法が関係しています。

 

・囲い込みとは?

不動産業界における囲い込みとは、不動産の売主から、売却の依頼を受けた不動産会社が、その情報を独占して、ほかの不動産会社にむけて情報を開示しないことを言います。

また、情報を開示してほかの不動産会社から購入希望者の問い合わせがあっても、その要求に応じないこともあります。

 

*一般媒介契約と専任媒介契約について

売主が不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を結ぶのですが、それには一般媒介契約と専任媒介契約があります。

 

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、依頼を受けた不動産会社は、流通機構「レインズ」へ売却物件の情報を登録する義務がありません。

専任媒介契約は、売主がひとつの不動産会社のみと契約することであり、依頼された不動産会社は、7日以内に「レインズ」に登録する義務があります。

 

一般媒介契約の場合は、レインズへ情報を登録する義務はありませんが、専任媒介契約はレインズに登録する義務があるということです。

囲い込みは、このレインズへの登録の義務を逆手に取った方法を悪用している場合があります。

それは、専任媒介契約を結び、一旦はレインズに情報を登録しますが、すぐにその情報を抹消して、その情報がほかの不動産会社の目に触れさせないようにする方法です。

 

また、一般媒介契約の場合は、レインズへ情報を登録する義務はありませんが、複数の不動産会社との契約が可能なので、ほかの不動産会社とは契約しないように売主にもとめたりします。

 

そうして、売却する不動産の情報を独占し、購入希望者が自分の不動産会社にしか来ないようにして、両手仲介を狙うことが囲い込みの目的です。

 

*悪質な囲い込みは売却の可能性を狭める

レインズなどに情報を開示している場合でも、ほかの不動産会社から問い合わせがあった時に、「その物件は契約が進んでいる」などの理由で紹介を断ることがあります。

実際には契約が進んでいなくて、ほかの不動産会社に渡さないためにそういった悪質な囲い込みをするところもあります。

その結果、売主の希望通りに売却する可能性が狭められてしまうので、不動産を売却する際には、そういった手段が横行していることを知る必要があると言えます。

 

 



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