「住宅品確法」が瑕疵担保責任に影響するポイント

17-01-16

「住宅品確法」が瑕疵担保責任に影響するポイント

 

不動産売買の時に気になるのが、瑕疵担保責任でしょう。

買主にとっては、不動産を購入後に欠陥が見つかった場合の保証がないのは不安ですし、売主にとっては、契約後にトラブルが発生するのは避けたいところです。

そういった不安やトラブルを解消するために、瑕疵担保責任が存在します。

そして、その瑕疵担保責任には、「住宅品確法」という法律が影響しています。

 

・瑕疵担保責任とは

売買した不動産に瑕疵(かし)があることが、契約締結後に判明した場合、売主がその責任を負うことを瑕疵担保責任と言います。

瑕疵(かし)とは、通常ではないはずの欠陥や傷という意味があり、シロアリや雨漏り、給排水の故障などのことになります。

 

水回りの設備の故障など、修理が可能な場合は、売主が修理費用を負担して改善することになりますが、修繕が不可能である場合は、損害賠償や契約解除にまで発展する恐れもあります。

 

* 隠れた瑕疵

通常見ただけでは見つけられなかった欠陥が、不動産の売買後に見つかった場合には、「隠れた瑕疵」と言います。

この場合も、買主は売主に修繕の請求や、損害賠償、契約の解除などを求めることができます。

隠れた瑕疵は、発見しにくいものであり、売主の故意や過失は認められなかったとしても、無過失責任を負うことになります。

その場合、買主が隠れた瑕疵に気づいてから、1年以内に申し出ることが条件になります。

 

*瑕疵担保責任の期間について

業者が売主の場合は、2年以上その責任を負う義務が法律で定められています。

売主が個人の場合、瑕疵担保責任を負わなければいけない期間は、売買契約書にいつまでその責任を負うのかを明記しておくのが一般的です。

もし、契約内容に瑕疵担保責任についての記載がない場合は、基本的にその期間は定められていません。

民法では瑕疵担保責任の期間を定められていないので、売主と買主が納得できる期間を売買契約書に盛り込むことで決まります。原則的には長くても10年までとするのが一般的です。

 

*瑕疵担保責任免責の特約

売買契約時に、売主に責任を問わない瑕疵担保責任免責の特約を付けることもできます。

ただ、あまりにも大規模な瑕疵は、その限りではなく、免責の特約を付けることも一般的ではないでしょう。

それは、買主から見て免責にするには不安が大きいからです。

瑕疵担保責任免責にした場合、購入した物件に欠陥があっても自分で補修しなければならず、それは購入した商品が不良品であっても返品できないということと同様です。

そのため、ほとんどの場合、少なくとも数カ月でも売主に瑕疵担保責任を負わせるようにしています。

もし免責にする場合は、専門業者などに細かい部分まで見てもらって、確実に不具合はなさそうだということを証明する必要があるでしょう。

 

・ 住宅品確法とは

住宅品確法は、正式名称を「住宅の品質確保促進等に関する法律」といい、住宅の性能に関する品質を確保するための法律です。

また、住宅の売買契約における瑕疵担保責任について、特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進や、住宅を購入する人の利益を保護したり、住宅に係る紛争解決を図ることなどを目的としています。

 

この法律の中で、「瑕疵担保責任の特例」という項目があり、それによると、

「売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、担保の責任を負う。」という記載があります。

ただし、この項目では、新築物件の売買等において10年間の定めとなっているので、中古物件の売買の場合は、10年間の法的拘束力はないと言えます。

また、対象になる瑕疵は、「住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵」についてのみなので、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」以外の内装などに関しては対象外になります。

中古物件は、新築後1年以上経過した住宅や、新築後1年以内に人が居住したことがある住宅のことを指します。

 

 

・「住宅品確法」と瑕疵担保責任の関係

住宅品確法による瑕疵担保責任の期間10年間は、新築住宅に限ったものですので、一般的な個人での中古住宅の住宅売買に関することには、あまり直接的な影響はないかもしれません。

ただ、住宅品確法は、住宅の性能を保証し、住宅を購入する人を守る法律であるので、瑕疵担保責任の重要性を認知するためにも必要なことになってきます。

 

また、 住宅品確法では、住宅を新築する場合、工事を請け負った業者に瑕疵担保責任が課せられるようになっています。

このことから、請負業者が欠陥住宅を産みだすことを減らし、住宅を購入する人を守り、住宅の品質を保証することを推奨してくれます。

住宅は大きな買い物ですので、保証があることによって初めて安心して購入することができると言えます。後々中古物件として売却する場合にも、隠れた瑕疵がないことがわかるので、売主にとっても安心できる材料になるでしょう。



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