土地の価格の決まり方と「都市計画法」の関係

17-01-13

土地の価格の決まり方と「都市計画法」の関係

 

都市計画法は、その土地に対してどんな建物を建設するのかということが定められた法律です。

都市計画法によって都市計画区域に指定されたエリアの土地の価格が、「公示地価」として、国土交通省から発表されます。

 

都市計画区域内の3つのエリア

 

都市計画区域は、「市街化区域」と「市街化調整区域」と「非線引き区域」と呼ばれる3つのエリアに分かれます。

 

1.市街化区域

 

規制の市街地などの、現時点で市街地として形成されたエリアと、この先10年以内に優先して計画され、市街化を進めていく予定のエリアのことです。

工業専用地域を除き、建築基準法などに適合する建物を建てることができます。

 

2.市街化調整区域

 

市街化させないようにするエリアのことです。農業や自然環境を守ることが優先されるため、基本的には一般の住宅の建設ができないエリアとなっています。

開発や建設の許可がある場合のみ、住宅の建設が認められます。

 

3.非線引き区域

 

都道府県によって市街化区域にも、市街化調整区域にも指定されていないエリアです。

 

公示地価

 

公示地価は、都市計画区域に指定されたエリアの土地もしくは、ある程度の土地の売買取引が見込まれるエリアを対象に決定される土地の価格です。

国土交通省によって毎年1月1日の時点での「標準地」の価格が、その年の3月に発表され、国土交通省のホームページからチェックすることができます。

 

公示地価は、公共事業用地を取得するための価格を算定するための基準や、一般的な土地の売買取引の価格を適正な水準とするために公示されます。

そうした目的に使われることもあり、公示地価は実勢価格の90%から100%となっています。

 

2人以上の不動産鑑定士が決めた鑑定評価が基になり、土地鑑定委員会の審議や調整の後に公示価格が決定され、発表されます。

標準地は、住宅地と商業地、宅地見込地と調整区域内宅地、工業地と準工業地の6つのカテゴリーに分けられます。

 

基準地価

 

基準地価は、都道府県によって、毎年7月1日時点における「基準地」を対象に、その年の9月に発表される土地の価格です。国土交通省のホームページにてチェックできます。

 

公示地価と同様、一般的な土地の売買取引の価格を、高すぎず低すぎない適正水準にする目的で発表されているため、公示地価と同様、実際価格の90%から100%になっています。

 

基準地価は都市計画区域内はもちろん、都市計画区域外に存在する商業地や宅地の他、林地や工業地も対象となっています。

中には公示地価の標準地と基準地価の基準地が同じところもあります。

 

基準地価は、1人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を基にして、審議と調整を行った後に決められています。

 

路線価

 

公示地価や基準地価の他に、市街地などの道路に対して決められている路線価という土地の価格があります。

 

路線価は相続税の計算に使われる相続税路線価と、固定資産税評価額の計算に使用される固定資産税路線価があります。

 

相続税路線価

 

国税庁から毎年7月に発表される「財産評価基準書」で決められており、国税庁のホームページよりチェックすることができます。

 

相続税路線価においても、標準地が定められますが、公示地価の標準地や基準地価の基準地の他の場所が選ばれることもあります。

 

相続税路線価は、公示地価や実際の売買の実例、不動産鑑定士による鑑定評価額などを基にして決められますが、標準地が公示地価と同様の場合、公示地価の80%を目安として決定されます。

 

固定資産税路線価

 

各市区町村より3年に1回、その年の1月1日時点における地価を固定資産税路線価として、4月に発表します。

 

主だった道路に接している標準的な宅地を決定した後に、標準的な宅地ごとの路線価が決められていきます。他の道路に関しては、主だった道路の路線価を基準として決定されます。

 

3年に1回の発表ということもあり、3年のうちに価格の変動があることを考慮しているため、公示地価の70%が目安となっています。

固定資産税路線価は、必ずしもすべての市区町村で発表されているわけではありません。

 

固定資産税評価額は、土地の所有者ごとに送られる固定資産税課税明細書に記載されている数値を使用することが基本となりますが、この固定資産税路線価を使って計算する方法もあります。

(固定資産税評価額=固定資産税路線価×所有している土地の面積×0.7)

 

実勢価格

 

実際に売買取引される土地の価格です。

売主(土地の所有者)と買主(土地を購入する人)の交渉によって価格が決まることから、時価が基本となります。

 

実際価格のおおまかな目安となるのが、国土交通省のホームページからチェックできる「土地情報総合システム」です。価格を知りたいエリアを選ぶことで、そのエリアの過去の売買取引を見ることができます。

 

あくまでも売買取引があった場合の記録だけが掲載されているため、すべてのエリアのデータが見られるわけではありません。

 

まとめ

 

都市計画法によって定められた都市計画区域に指定されたエリアが、公示地価を決めるために使われるため、都市計画法が、土地の価格に影響することがわかります。

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