中古マンションの価値を高めるリノベーションの注意点

17-01-01

中古マンションの価値を高めるリノベーションの注意点

 

中古マンションの中には、リノベーション済物件として販売されているものもあります。

リノベーションは、築年数20年~30年(もしくはそれ以上)のマンションを、一旦構造躯体(骨組みの状態)にした後に、新たに設備や内装を変更するものです。

 

リフォームと似ていますが、リフォームは給湯器やキッチンの変更といった部分的な工事ですが、リノベーションはむしろ別物に作り変えるといった方がわかりやすいかもしれません。

 

ここでは、中古マンションの価値を高めるリノベーションの注意点について、解説していきます。

 

希望するデザインと補修工事

 

リノベーションは、あらかじめ不動産会社によって行われている場合もありますが、新たに購入者(買主)がリノベーションする場合には、まずは家族やパートナーと話し合って、希望するデザインを決めることから始めます。

その際、補修工事が必要であれば、その箇所もチェックしておきます。

 

ホームインスペクション(住宅診断)

 

中古マンションの場合、経年劣化が考えられるため、リノベーションの前には一級建築士による「ホームインスペクション(住宅診断)」をしておくと良いでしょう。

 

ホームインスペクションでは、部屋の壁や床の傾斜具合や、外壁や床下や屋根裏の調査、水回りや建具などの動作の確認などが行われます。

 

それ以外にも、耐震診断をしておくとより正確なデータを集めることができます。

特に1981年以前に建築された物件の場合、耐震に関する建築基準法が改正される前に建てられているため、できれば調査しておくと将来の安心につながります。

 

複数の業者に見積もりする

 

建築業者ごとに、それぞれ得意分野があります。

できればリノベーションやリフォームを専門としている建築業者や設計事務所を選ぶようにしましょう。

 

複数の業者に見積もりをしてもらい、比較することで、最適な業者を選ぶことに近づきます。特に見積書に材料(メーカー名、材質、数量)や人件費がきちんと記載されているか?ということが目安となります。

 

リノベーション業者選びの5つのポイント

 

リノベーション業者を選ぶために、チェックしておきたい5つのポイントがあります。

 

1.プロの視点からのアドバイスがある

 

「このようにリノベーションをしたい」といっても、必ずしもすべてが実現するとは限りません。プロの視点から、「ここはこうした方が良いのではないでしょうか」といったようなアドバイスがあることで、実際に起こりうる問題点の改善につながります。

 

2.値引きを決め手にしない

 

業者との間でよくありがちなのが、「本日契約していただければ30%割引します」といった営業トークで、契約をさせるように導くパターンなのですが、できればその場では契約をせずに「保留」しておく方が良いでしょう。

 

3.担当者のチェック

 

リノベーション業者と施主の間でやり取りをしてくれるのは、担当者です。

担当者のチェックポイントは、「打ち合わせ内容のメモをとる」「建築知識が豊富」「質問したことに適格に答えられる」「専門用語はほどほどに、わかりやすい言葉で説明できる」「時間を守る」などがあります。

 

4.保証内容

 

リノベーションの場合、保証内容や保証期間が明確になっていないこともあるようです。

できれば事前に確認しておくと、後々のトラブルを回避することにもつながります。

 

5.実際に作業している現場を見学する

 

時間がある程度作れるようなら、実際に作業している現場を見学させてもらうというのも、ひとつの方法です。ただし、現場や業者から見学許可が出ないこともあるので、あくまでも「できるようなら」という程度で考えておくと良いかもしれません。

 

契約書、5つのチェックポイント

 

リノベーションをしてもらう業者が決まったら、次は契約となります。

契約の際には、口約束ではなく、必ず「請負契約書」を取り交わすようにしましょう。

工事が問題なく進めば良いのですが、何かあった時に、契約書がないとトラブルの原因となるためです。

 

1.契約金額

 

契約金額が、見積書の合計金額と同じであることを確認します。工事の内訳が記載されている場合には、そちらも見積書通りかどうかをチェックします。

 

2.工事期間

 

工事がいつ始まっていつ終わり、いつ引き渡しをしてもらえるのか?ということをチェックします。できれば、予定よりも遅れた時の「違約金」を設定しておくと、スムーズに工事が進む可能性が高まります。

 

3.保証期間

 

前述したように、リノベーションの場合、保証期間や保証内容が曖昧なケースもあるため、契約書に記載してあるかどうか?というのもチェックポイントとなります。

 

4.支払い方法

 

工事金額の支払い方法は、工事を始める前の「手付金」と工事完了後に「その残りの金額」の2回に分けることがほとんどですが、中には「中間金」という形で工事の途中に支払うケースもあるため、しっかりと確認しておきましょう。

 

5.契約書以外の書面

 

契約書の他の書面には、図面や工事の見積書、仕様書や仕上表があります。

それ以外にも、施主と業者の打ち合わせの議事録が添付されることもあります。

「最初の話と違う」ということを防ぐためにも、議事録がない場合には、その都度メモを取って、書面で残しておいたほうが良いでしょう。

 

まとめ

 

リノベーションをする際には、リノベーション専門の業者から相見積もりをとって、選ぶようにすることが重要です。

リノベーションしたい中古マンションの、不動産査定してみてはいかがですか?



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