ローン特約があっても、不動産の売買契約が解除されないこともあるの?

16-12-95

ローン特約があっても、不動産の売買契約が解除されないこともあるの?

 

マンションなどの不動産の売買契約では、一定の条件の場合、売買契約が解除されることもあります。その中のひとつに「ローン特約」と呼ばれる契約解除の条件があります。

 

「ローン特約」とは、マンションなどの物件の購入時に、物件の購入希望者(買主)が住宅ローンの申込みをして、審査が通らなかった場合に適用されるものです。

 

この場合、売買契約は白紙となり、買主(物件の購入希望者)には、売主(物件の所有者)から売買契約時に支払った手付金と、不動産会社に支払った仲介手数料の返金が認められることになっています。

 

ローン特約が適用されないケースとは?

 

先述したように、ローン特約が適用されますと、売買契約が白紙となり、買主に対して手付金や仲介手数料が返還されることになるのですが、あくまでも、住宅ローンの審査の手順を踏んだ上で行っていることが前提となります。

 

1.意図的に書類を不備にする

 

ローン特約が適用されないケースには、住宅ローンの申込をする時に、意図的に書類の不備を行ったり、必要書類の提出を遅らせて、ローン審査に通らないように仕向けていたことが発覚した場合です。

 

この場合には、売買契約の解除が認められることはありません。そのため、手付金や仲介手数料も戻ってくることはありません。

 

2.金融機関の指定がない

 

売買契約書に記載されている「ローン特約」の中に金融機関の指定がない場合、住宅ローンの審査に通過しなかった場合でも、ローン特約の適用外となります。

 

とある会社員が、住宅ローンの手続きを、会社からの給料の振込指定銀行にて行ったとします。給与の振込指定銀行ということで、金利の優遇措置があるため、「この銀行でローンを組む」と決めていたとしても、必ずしもローン審査に通過するとは限りません。

 

住宅ローン審査では、勤務先の会社や勤続年数などもチェックされますが、それ以上に、ローンを申請した本人の年収や、他のローンなどの返済状況や、頭金や自己資金の総額などが審査に影響するためです。

 

この場合、ローン特約にて「金融機関の指定」がされていなかったとしたら、不動産会社からは「他の銀行で住宅ローンを申し込んでください」と、売買契約の解除には応じてもらえないこともあります。

 

ローン特約の注意点

 

売買契約書の中のローン特約に関する項目には、「借入額」や「ローン特約の期間」や

「金融機関名」が記載されています。

 

もしも金融機関を1社だけに指定する場合には、「金融機関名」の項目で「○○銀行」と明記しておく必要があります。

 

それから、1つではなく、複数の金融機関名が記されている場合には、そのすべての金融機関に対してローン審査の申込みをすることになります。

 

中には、金利が高い銀行や、あまり聞き覚えのない銀行などが記されていることも考えられるため、売買契約書はしっかり確認しておきましょう。

 

金融機関1社に指定されているケース

 

あらかじめ、売買契約書に1社の金融機関が指定されているケースもあります。

 

その場合、「事前審査」が条件となっていたり、「ローン特約機関の短縮」が条件となっていることもあります。

他にも、「融資条件の近い複数の金融機関の指定」が記載されていることもあります。

 

その他の契約解除

 

売買契約は、「ローン特約」の他にも、契約解除の条件があります。

 

1.クーリングオフ

 

通販などで見かけることのある、クーリングオフですが、マンションなどの不動産にも適用されることがあります。

 

物件の所有者(売主)が、不動産会社などの宅地建物取引業者の場合に限り、一定の条件が認められることで、売買契約の解除ができるものです。

 

売買契約の後「8日間以内」であることと、建物の引き渡しの前であること、そして、全額売買金額を支払う前という条件をクリアすることで適用されます。

 

2.手付解除

 

手付解除は、売買契約書に記されている一定の期間内のみ適用される契約解除です。

マンションなどの不動産の売買契約の際に、買主は売主に対して、手付金を支払うことになります。手付金の相場は、売買価格の5%から10%となっています。

 

手付解除は、買主の都合で、「手付金は返さなくてもいい」として施行される場合と、売主の都合で、「手付金の倍額」を買主に支払うことで適用される場合があります。

 

3.危険負担

 

台風や地震などの天災により、物件そのものが喪失してしまった場合に、買主に対して適用される契約解除です。

 

4.瑕疵(かし)担保責任

 

マンションなどの物件で瑕疵(かし)が発覚してしまい、その瑕疵のために売買が成立しなかった場合に、買主側に適用される契約解除です。

 

売買契約時に提出される、重要事項説明書と付帯設備表に「記載されていない」瑕疵(かし)が該当します。

 

瑕疵には設備の不具合や故障の他、周囲からの異臭や、近隣にある心霊スポットなどがあります。

 

5.契約違反

 

売買契約をしている売主もしくは買主のどちらかが、事前に定めた契約違反をした場合に適用される契約解除です。違約金が発生することもあります。

 

まとめ

 

ローン特約があっても、売買契約が解除されないケースには、ローン申請者の意図的な書類不備や、売買契約書に金融機関の指定がなく、他の金融機関にローン申請が可能な場合です。

 

マンションや一戸建てを、不動産査定してみてはいかがですか?



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