住宅ローンが残っている不動産を売る方法「任意売却」

16-12-45

住宅ローンが残っている不動産を売る方法「任意売却」

 

所有者が何らかの事情によって住宅ローンが支払えなくなると、ローンを融資した金融機関は強制的にその不動産を売却して、そこから得た代金から住宅ローンの残りを回収します。これを「競売手続き」「競売」と呼びます。

 

競売には裁判所による強制力がともなうため、それを回避するためには不動産をローンの支払い分を上回る金額で売るか、ローンの残りを現金などで補わなければなりません。

 

しかし現実的に考えて、これらの方法は誰にでもできるというわけではないため、もう一つの手段として「任意売却」という方法が取られることになります。

 

それでは早速、この任意売却という方法について詳しく見ていきましょう。

・任意売却の方法とメリット

任意売却による具体的なメリットは以下の通りです。

 

1、任意による売却が可能になる

任意売却とは、不動産コンサルタントが住宅ローンの債務者と債権者の間に入り、ローン残高を下回った場合でも不動産を売却できるように取り計らう方法です。競売のように裁判所による介入が発生しないため、債務者が任意で売却手続きを進めることができます。

 

一度住宅ローンの支払いが滞ってしまった不動産でも、通常の物件や土地と同じように売却ができるので、強制的に競売にかけられる心配はありません。

 

2、債務者に合わせたスケジュールを提案してくれる

通常、自宅が差し押さえられ競売にかけられる場合は、債務者は何も行動に起こす必要はありませんが、売却に関する一切の権利はなくなってしまいます。

 

裁判所にすべての段取りを任せられる一方で、周囲に競売にかけられたことが知れわたったり、強制退去をさせられる際に精神的な負担を負う可能性もあります。

 

そのような困難な状況にあっても、気持ちを新たにしてスタートを切らなければなりませんが、次の生活に向けて自分の力でスケジュールを組み立て直すのは難しい部分もあるかと思います。

 

そこで、任意売却のプロが一人一人の債務者に合わせた解決方法を探し、提案を行います。

 

3、返済計画が立てやすくなる

任意売却によって残債が減るので、その後の返済計画が立てやすくなるというメリットもあります。

 

また、売却後の残債に関する不安や疑問、生活に関する懸案事項が出てきた場合でも、コンサルタントがサポートを行い債務者の悩みに丁寧にアドバイスをしてくれます。

 

・任意売却のポイント

任意売却は「競売にかけられる前の安全策」と考えられています。しかし任意売却を成功させるためには、まずは信頼できる任意売却のプロを選ぶところから始めなくてはなりません。

 

任意売却のプロであり、豊富な実績やノウハウを持っているかどうか。債権者と債務者の間に入って適宜調整を行い、段取り良く売却手続きを進めてくれるかどうか。

 

また、売却後も債務者の生活の再建をしっかりとサポートしてくれるかどうかなど、忘れずに確認しておきましょう。

 

任意売却を専門業者に依頼する場合、少しでも余計な費用は削りたいと思うものですが、専門の任意売却のプロに入ってもらう代わりに、多少の費用がかかるということは念頭に置いておきたいポイントです。

 

任意売却の相談から不動産の売買が完了するまでには、相談料(コンサルティング料)、専任媒介契約費用、抵当権抹消費用、不動産の査定や交渉などがかかり、それらは不動産の売却代金から適切に配分されることになっています。

 

それでも、強制的に競売にかけられるのとは異なり、安全に物件や土地を売買することが可能となりますので、債権者にとってはローンの支払いやその後の生活を考えるうえでも非常に安心です。

 

住宅ローンの支払いにおいては、3ヶ月以上滞ってしまうと信用機関(ブラックリスト)に情報が登録されてしまいます。その場合、新規ローンが組めなくなるなどの問題が発生する可能性があります。

 

万が一ローンの返済が遅延してしまうと、「事故情報」として延滞に関する情報を登録されてしまい、信用問題にも関わってきます。5年程度(登録機関によって異なります)は登録された情報が残りますので、支払いを滞納せずスケジュール通りに返済を進めていくことが大切です。

 

・任意売却でローンが0になるわけではない

任意売却が成功し、無事不動産が売却された場合でも、ローンの残りは完済まで支払いを続けなくてはなりません。

 

「不動産を処分できた=住宅ローンがなくなった」と誤解する方もいらっしゃいますが、債務は債務として責任を持って支払い、完済しなければならない点に注意が必要です。

 

・まとめ

任意売却は債務者がスムーズに住宅ローンを支払い終えるためのシステムであり、競売を避ける手段としても有効な方法です。

 

専門的に任意売却を請け負っている業者はたくさんありますが、債権者との交渉や不動産の販売に関する手法などは会社によって異なるため、信頼のできる会社に一任することがポイントです。

 

競売開始前の段階なら、不動産会社や不動産仲介業者への相談も可能ですので、将来的に不動産を任意売却したい(もしくはする予定がある)方は、信頼のできる相談先を決めるところからスタートしてみてはいかがでしょうか。

 

【参考URL】

http://www.anze.jp/article/13175258.html



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