後悔しても遅い!不動産の任意売却を悪用する詐欺師の手口

16-12-90

後悔しても遅い!不動産の任意売却を悪用する詐欺師の手口

 

世の中、善良な不動産会社ばかりではありません。なかには詐欺まがいな手口で売主に損害を与える悪質な不動産会社も存在します。

 

不動産の売買は大きなお金が動くため、詐欺師にとって魅力的なマーケットなのです。

 

不動産を売却するにあたり、悪質な不動産会社とは関わらないのが基本。とくに、任意売却を利用した悪質な詐欺に引っかかると面倒です。

 

任意売却を狙う詐欺

 

任意売却は通常の不動産売却とは違い、住宅ローンの返済が難しくなったときにマイホームを売却して住宅ローンの残債を減らすための手段です。

 

返済の督促や差し押さえの不安など切羽詰まった状況で任意売却を選択するケースが多く、不動産の売買に関する知識がないまま流れに従って売却活動を始めるケ人←? も多いようです。

 

つまり、よくわからない状態で任意売却を始めてしまうわけですね。そんな切羽詰まって悩んでいる人の不安につけこみ、詐欺まがいな手口でお金をだまし取る不動産会社の話です。

 

詐欺師の目的

 

詐欺師によって目的や手口は異なりますが、いずれも共通するのは不当な利益を得ることです。今回は、任意売却の詐欺でお金を騙し取られた2つのケースをご紹介します。

 

  • 偽りの売買代金で差額を騙し取る手口

売主と債権者(銀行など金融機関)には「実際に売った代金よりも低い金額」を伝え、その差額分を仲介した不動産会社が騙し取るケースです。

 

たとえば、1,000万円で売れる買い手が見つかっているのに、800万円なら買う人がいると嘘をつき、強引に売主を急かして売買を成立させ、差額の200万円をネコババします。

 

売主は正規の仲介手数料を支払い、そのうえ200万円を騙し取られ、通常よりも大幅な損失を被ることになるわけです。

 

また、巧妙に売買契約書にも手を加え、債権者や売主を欺こうとするので厄介です。もちろん犯罪ですし、売主も詐欺の一員だと疑われるおそれがあります。

 

詐欺が発覚し、債権者から問い詰められたときに「知らなかった」では済まされないため、不動産会社を信用して任せっきりにするのは得策ではありません。

 

  • 買い手が不動産会社の仲間

あたかも購入希望者を見つけてきたと売主に思い込ませ、実は不動産会社が詐欺のために用意した買い手という手口。

 

表向きでは買い手が購入代金を支払いますが、実際は裏で不動産会社が買い手に購入代金を渡しています。ここまでくると詐欺の常習犯です。

 

たとえば相場が1,000万円の物件を700万円で売買成立させ、その不動産会社が「安値で物件を手に入れた」という流れ。

 

あとは相場以上の価格で転売すれば、その不動産会社は300万円以上の利益を得ることができます。騙して物件を安値で仕入れ、よそに高値で売る、最悪の手口です。

 

ブラックな販売活動

 

任意売却であっても、流れは通常の不動産売却と同じです。仲介する不動産会社が販売活動を行って買い手を見つける、この流れは任意売却でも変わりません。

 

しかし、詐欺まがいな手口でお金を騙し取る不動産会社の販売活動はブラックです。決められたルールを無視し、正しい販売活動は行いません。

 

問題点1 物件を囲い込む

 

不動産会社は売主と媒介契約(正式に仲介を依頼される契約)を結んだあと、物件の情報を「レインズ(東日本不動産流通機構)」に登録する義務があります。

 

レインズとは、売りに出されている物件を公開しているデータベースです。その情報を他の不動産会社もチェックすることができ、購入希望者がいれば「内覧の申し込みがある」という流れ。

 

しかし、悪質な不動産会社は媒介契約を結んでもレインズに物件情報を登録しません。自分の物件がレインズに公開されておらず、販売活動に支障を及ぼします。これが、物件の「囲い込み」です。

 

悪質な不動産会社は囲い込みにより自社で物件を独占し、詐欺を行うのが狙い。情報を公開してしまうと詐欺がやりにくくなるので、物件を囲い込みたがるわけです。

 

問題点2 販売活動報告書を提出しない

 

媒介契約(一般媒介を除く)を結ぶと、仲介する不動産会社は定期的に販売活動(営業活動)報告書を売主に提出しなければなりません。

 

報告書は内覧の申込数や広告・宣伝方法など売却に関する過程を報告するための書面ですが、悪質な不動産会社は報告書を提出しない傾向があります。

 

たとえ報告書を提出したとしても、でたらめや嘘を書いてごまかそうとするでしょう。そもそも、まともな販売活動を行っていないのですから書ける内容がないのです。

 

問題点3 媒介契約書に価格を書かない

 

媒介契約書には売り出し価格を明記するのがルール。ところが悪質な不動産会社は、媒介契約書に価格を書かず「売主に隠す」という手口を使うことがあります。

 

いくらで売りに出しているのかわからず、本当は1,000万円で売りに出しているのに800万円で買い手を見つけていると嘘をつくケースもあるのです。

 

たとえば、売主が1,000万円という希望の金額を提示しても「この値段では買い手が見つかりにくい」「早く売却しないと競売にかけられてしまう」など強引な理由を言って800万円に値下げするしかないと思わせ、実際は1,000万円で買い手を見つけているパターン。

 

媒介契約書に価格を記載しないことで詐欺が行いやすくなり、あとから差額を騙し取るときにも処理が楽になります。思い浮かべただけでもイラッとしますね。

 

問題点4 不動産のポータルサイトに広告がない

 

スーモやyahoo!不動産など、売り出し物件を公開しているサイトに自分の物件が掲載されていないケースは要注意。

 

そもそも、レインズに登録していないのですから他の媒体にも登録するわけがありません。

 

また、登録していたとしても、その物件を見た人が問い合わせすると「商談中です」とか「買い手が見つかりました」と言って内覧や物件の案内を拒否します。これも囲い込みです。

 

もともと狙いは「詐欺に使う物件」なので大々的に広告や宣伝する必要がなく、はじめから真剣に販売活動するつもりはないのです。

 

詐欺に遭わないために!

 

任意売却でマイホームを売る場合、不安や心配ごとで冷静に判断できなくなる人もいます。不安定な精神状態に入り込んで詐欺を行うのが悪質な不動産会社です。

 

うまいことを言って信用させ、「当社以外では無理です」そんな根拠のない自信を振りかざし、口車に乗せて“あの手この手”でお金を騙し取ります。

 

確かに任意売却は時間との勝負ですから短期で買い手を見つけることが求められますが、悪質な不動産会社に騙されてしまっては意味がありません。

 

急いでいるときこそ慌てず冷静に判断し、「これは正しいのか」と立ち止まって考えることが大切です。怪しいと思ったら、すぐに別の不動産会社に相談しましょう。

 

見切りをつけるなら、早いほうが賢明です。優良な不動産会社であれば、正しい方法で任意売却を成功させてくれます。くれぐれも、悪質な詐欺の手口に引っかからないように用心してください。

 

 



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