不動産の売買と贈与の違いはなんですか?相続とはどう違いますか?

16-12-76

不動産の売買と贈与の違いはなんですか?相続とはどう違いますか?

 

今所持している不動産を、手放そうと思った場合、いくつかの方法があります。売却という方法が一番に思い浮かぶでしょうが、それ以外にも贈与や相続という選択肢があるでしょう。不動産を売ると税金などがかかるのですが、売却・贈与・相続でどの方法を選択すると一番節税になるのか、知りたいですよね。

 

それぞれの違いについてご紹介します。

 

不動産の売却とは

 

売却となると、不動産を買ってくれる人を広く募ることになります。不動産業者などに依頼をして買いたい人を探してもらう、という感じですね。そして買いたい人が見つかれば、売買契約を結んで買主からお金を受け取るという仕組みです。

 

不動産の相続とは

 

不動産の相続というのは、自分の死後に発生することです。所有していた不動産は死後に所有することはできないため、誰かへ相続され、その誰かが所有します。相続は金額によって相続税が発生します。その相続税は自分の死後なので自分が負担することではないですが、相続を受けたほうが負担になるので気を付けなくてはいけません。

 

不動産の贈与とは

 

贈与というのは、直接的な意味としては「あげる」ということですね。でもあげるといっても、不動産には価値があるため、その価値を受け取った側には贈与税が発生します。簡単に贈与してしまうと贈与税で多くお金が必要になる可能性があります。特に不動産は金銭のやり取りではなく、贈与税を支払うためにお金を用意しなくてはいけないため、こちらも相続と同様に気を付けなくてはいけません。

 

それぞれかかる税金について

 

・売却した場合

売却をするとなれば、まず確認したいのがいくらで売却ができるか、ということです。不動産業者に売却をしたい旨を伝えると、査定してもらえます。いくつか複数の業者に査定をしてもらうと、だいたいどれぐらいで売れるかが何となくわかってきます。実際には売りに出してみて、なかなか売れないとなるとある程度値下げをしなくてはいけなくなったりするので実際にどれぐらいで売れるかは売りに出してみないとわからないですし、買主から金額交渉を受けることもあるので、実際には契約が成立するまで本当の売却金額はわかりません。

 

大体の金額として目安にするために、不動産業者に査定してもらった金額を基準としましょう。その金額が、買ったときよりも値段が下がっていて利益は出ないというときに、譲渡所得税や住民税は必要ありません。しかし購入したときの金額がわからないときは、売却額の5%が取得費として計算でき、それで税額が算出されます。売却額がすべて所得となるわけではなく、取得費と必要経費がひかれて、さらに仲介手数料もひき、最終的に残った金額が所得になります。

 

もしも売却によって売却益が出る場合は、金額として大体20%程度を税金として支払うことになっています。

 

・相続した場合

亡くなってから相続権がある人物が相続をした場合も、税金がかかる場合とかからない場合があります。相続金額の基礎控除というものがあり、その金額を超える相続金額がある場合、超えた金額の分に相続税がかかります。基礎控除については変動していくものなので、その都度確認しておきましょう。平成28年4月1日の段階では、平成26年12月31日以前に相続が開始されている場合は、基礎控除が5000万円と、法定相続人1人につき1000万円となります。平成27年1月1日以降に相続が開始されたものは、基礎控除が3000万円と、法定相続人1人につき600万円です。

 

つまりそれ以上の額の不動産があると、相続税が発生してしまいます。相続税は自分の死後に発生する税金ではありますが、不動産を売却しないでおいたことで相続人に支払う必要がある相続税が発生してしまう、ということは避けたいですよね。そのためにも、生前のうちに相続税がかかるかどうかを確認しておいたほうがいいでしょう。

 

・贈与した場合

贈与となると、金額などは関係なくあげるだけだから、と思っていても、そういうわけにはいきません。不動産の名義が変更になった時点で所有者は変わりますが、贈与であっても不動産の価格によって贈与税が発生します。ただ名義を変更しただけなのに…と思うかもしれませんが、贈与では贈与税が必ず発生するのです。

 

贈与税の計算方法は、土地は路線価もしくは倍率で評価されており、家は固定資産税評価額が使われることになります。実は贈与税は相続税より高くなっているため、贈与をすると税金を多く支払わなくてはいけません。たとえば一般贈与の場合、1500万円以上3000万円以下だったとしたら、控除額は250万、税率は50%となっています。結構高い税率ですよね。

 

どれが一番か考えてみよう

 

売却と相続と贈与、どの方法が一番いいのでしょうか。売却なら買主が見つかってお金を受け取れば成立となりますが、所有者が家族や親族などになる相続や、もらった側に税金が発生してしまう贈与は、ちゃんと相談しなくてはいけません。どの方法が一番なのか、考えてみて、一番いい方法を選択したいですね。



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