実家が空き家になりました…中古戸建と更地、どちらが高く売れますか?

16-12-35

実家が空き家になりました…中古戸建と更地、どちらが高く売れますか?

 

空き家となった実家を売却する場合、中古戸建と更地はどちらが高く売れるのか?という問題があります。

 

一般的には解体して更地にした方が、購入者にとっては自由度が高くなるため、高値で売れやすくなる印象があります。

 

築20年以上の中古戸建の場合、建物の不動産価値はほとんどなくなりますし、購入者にとっては、むしろ余計なお荷物になる可能性があります。

 

だからといって、常に中古戸建を解体して更地にする方がベストな選択かといいますと、必ずしもそうとは限りません。

更地になったことで、新たに住宅を建てることが難しくなるケースもあるのです。

 

道路幅の問題

 

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空き家である中古戸建を建築した時ならば、建築基準法に合格していたとしても、解体後に改めて建て直すことができないケースもあります。

 

現代に採用されている建築基準法では、土地に接する道路の幅が4メートル以上で、なおかつ2メートル以上接していないと、建物を建てることができなくなっています。

ただし、1.8メートル以上4メートル未満の道路幅でも、道路の中心線から2メートルセットバックすることで、建物を建てることができます。

 

それから、河川や崖などが道路に接している場合は、河川や崖の境界線から4メートル以上の幅を取ることが必要となっています。もしも4メートル未満の道路幅の場合、4メートルの位置になるように、セットバックすることで、建設することが可能となります。

 

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容積率と建ぺい率

 

容積率とは、土地の面積全体で、建物全体の床面積の割合の上限を表した数値です。

建ぺい率は、土地の面積の中で、建物として使用が許可されている面積の割合の上限を表した数値のことをいいます。

 

容積率と建ぺい率は、時代ごとに上限の数値が変化しているため、中古戸建が建てられた時には問題がなくても、現代の建築基準法に照らし合わせると、より小さな建物になる可能性があるのです。

 

境界の問題

 

空き家になるような中古戸建の場合、中には隣接する土地との境界線が曖昧なものもあります。この場合、隣接する土地の所有者立ち会いのもと、土地境界確定測量をして、境界杭もしくは境界標を埋設することで、境界をはっきりとさせる必要があります。

 

曖昧な境界線の土地は、隣接する土地の所有者とのトラブルが、将来的に起こる可能性が高いため、購入者が現れないことも考えられます。

 

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埋設物の問題

 

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空き家の中古戸建の場合、地中への埋設物の問題もあります。

下水道の整備がされていない時代には、下水道の処理に浄化槽を使用していたところも多かったようです。

 

通常ならば、下水道の工事の段階で、浄化槽を撤去するのが手順なのですが、中には浄化槽を地中に埋設させた状態で、工事を完了したケースもあると言われています。

中には浄化槽だけでなく、廃棄物も埋めていたということも考えられます。

 

このような場合、土地の売却前に、地盤調査や地質汚染調査がリスク回避につながります。

 

中古戸建で売却するメリット

 

更地にせずに中古戸建で売却することでメリットがあります。

 

1.固定資産税

 

中古戸建を解体せずに、そのまま売却する場合、仮になかなか購入希望者が現れなかったとしても、固定資産税が安くなるメリットがあります。

解体して更地にしてしまうと、中古戸建のある状態よりも、固定資産税は4倍ほど高くなってしまいます。

 

2.建築基準法

 

中古戸建を残しておくことで、現代の建築基準法に合格しない土地であっても、売却の可能性が残されます。

 

3.イメージがしやすい

 

前述したように、更地の方が自由度の高さはありますが、建物が完成した状態のイメージが浮かびにくいということも考えられます。

中古戸建があることで、日当たりや風通しの状態もわかりやすくなります。

 

4.住宅ローンが使える

 

銀行などの金融機関にもよりますが、土地だけよりも、中古戸建があった方が、購入希望者が住宅ローンを利用できる可能性があります。

 

中古戸建で売却するデメリット

 

中古戸建で売却することで、メリットだけでなく、デメリットもあります。

 

1.瑕疵担保責任

 

中古戸建の引き渡し後に、不具合や故障などが合った場合、瑕疵(かし)担保責任に問われることがあります。

 

とはいえ、物件の売買契約の時点で、重要事項説明書とともに提出する付帯設備表や、物件情報等報告書に記載しておき、購入者(買主)に説明をしておくことで、ある程度は防ぐことはできますし、契約時に瑕疵担保責任を免除してもらうこともできるため、きちんと報告しておけば問題にはならないと思われます。

 

2.優先度と見た目の問題

 

土地を購入したい人にとっては、中古戸建の解体が前提となるため、同じような条件の土地が他にある場合、優先順位が下がることも考えられます。

それから、単純に「見た目」の問題で、売却しにくくなることもあるかもしれません。

 

まとめ

 

空き家となった実家を売却する場合、更地の方が売れやすいケースと、中古戸建の方が売れやすいケースの両方があります。

中古戸建で売却する場合には、市区町村から「特定空き家」に認定されないように、管理をしておくようにしましょう。

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