売却する前に要チェック!不動産の売買で裁判になった事例を紹介

16-12-30

売却する前に要チェック!不動産の売買で裁判になった事例を紹介

 

土地や家の売却は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、「専門家だから任せておけば安心」とは限りません。

 

不動産会社の処理や確認が不十分だったため、売主と買主でトラブルになるケースも少なくないようです。なかには裁判に発展するトラブルもあり、そうなると厄介です。

 

どのような理由でトラブルが起きているのか、実際に裁判となった事例を今回は紹介したいと思います。トラブルの予防として、不動産を売却する前にチェックしておきましょう。

 

事例その1 買主が建物の欠陥を訴えた(瑕疵担保責任)

 

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土地付きの中古住宅を購入した買主が売主に損害賠償を請求した事例。このトラブルは、「隠れた瑕疵」が原因で裁判に発展したケースです。

 

買主は、建物が斜めに傾いていることを売買成立後の調査で明らかにし、品質・性能において瑕疵(欠陥)があると主張したうえで売主に損害賠償を請求。

 

裁判所の判決は、売却する前に瑕疵の確認を怠ったとして買主の要求を認め、売主に対し調査にかかった費用と補修工事の費用、弁護士費用などの支払いを命じました。

 

売主に損害賠償が請求されていますが、通常、不動産会社も仲介する物件に瑕疵がないかを確認するので、徹底的にチェックして調べておけば防げたトラブルかもしれません。

 

参考文献:2012年6月8日 東京地裁(判例時報2169号26号より)

 

事例その2 土地の調査不足で損害賠償(瑕疵担保責任)

 

土地付きの一戸建てを購入した買主が、購入して直ぐに地面の不等沈下により建物が傾いてしまい、生活に支障が出るという理由から売主と仲介した業者に対して損害賠償を請求。

 

裁判所の判決は、売主には「隠れた瑕疵」に該当するとして売買契約の解除と売買代金の返却、さらに損害賠償を支払うように命じました。

 

そして、仲介した業者には土地(軟弱地盤)の調査と買主への告知を怠ったとして不法行為に基づく損害賠償を支払うように命じました。

 

土地付きの一戸建てや建物を売却する際、地面の調査も重要なポイントになります。もし土地に不具合(軟弱地盤など)があるなら、売買契約書を交わす前に買主に告知しなければなりません。

 

参考文献:2001年6月27日 東京地裁(判例集未登載より)

 

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不動産の売買でトラブルになる「環境的な瑕疵」「心理的な瑕疵」とは?

 

事例その3 不動産の買取でトラブルに発展

 

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マイホームを買い替えるにあたり新居の購入を先行し、それまで住んでいた住宅の売却を仲介業者に依頼。しかし仲介での売却が上手くいかず、その仲介業者が買取ることに。

 

しかし、あまりにも安い価格で買い取られたため、この業者に対し売主は「買取金額が約束した一定の保証額を下回っている」として損害賠償を請求。

 

裁判所の判決は、そのような約束や契約を記す証拠がないと判断し、損害賠償の請求を却下。売主の主張は通らず、以前住んでいたマイホームを安値で手放すことになりました。

 

不動産会社や買取業者が「最低でもこの金額で買い取りますよ」と言ったとしても、口約束で済ませてはいけません。証拠になるものを残しておく必要があります。

 

また、マイホームの買い替えは計画性が重要です。新居の購入を先行するなら、しっかり計画を立ててスムーズな売却を実行しましょう。

 

仲介で売れず最終的に買取になったとしても、あらかじめ買取金額を確認しておくことも大事。業者に任せっきりにしないことも、不動産の売却でトラブルを防ぐ一つの手段です。

 

参考文献:1998年6月30日 東京地裁(判例集未登載より)

 

事例その4 売買代金の支払いで訴訟問題

 

土地を売却後、取り決めた期日になっても買主が売買代金を支払わなかったとして、売主は売買契約の解除と違約金を買主に請求。

 

しかし買主は、売買代金を支払わなかった理由は「売主が告知している土地の境界線は正しくない」と主張。よって、土地の引き渡し義務を果たしていないと反撃。

 

つまり、売買契約を締結して決済期限が決まっていても、売主が告知した境界線に信憑性がないから、このままの状態で土地を引き渡されても困る、ということ。

 

売主が引き渡し義務を果たすまで買主も支払う義務を果たせない(同時履行の抗弁権)として、裁判所は買主の主張を認め、売主の訴えを却下。

 

土地の売却を不動産会社が仲介する場合、通常なら売主と不動産会社が土地の境界線を明確にしたうえで買主と売買契約を交わします。

 

売買する敷地に関する重要事項なので調査不足では無責任です。このケースでも、不動産会社が的確なサポートをしていればトラブルを防げたかもしれませんね。

 

参考文献:2009年3月24日 東京地裁(Westlaw Japanデータベースより)

 

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トラブル予防のために!

 

今回は、いずれも売主が「不利になった=裁判で負けた」事例を紹介しました。ほかにも、不動産の売却では様々なケースでトラブルが起きています。

 

土地や家を売却するにあたり不動産会社に仲介を依頼するのは一般的ですが、「専門家だから任せておけば問題ないだろう」と安心するのは得策ではないでしょう。

 

もし不動産会社が処理や確認を怠って売買に影響が出れば、売主も何かしらの責任を負わなければならない場合もあるのです。

 

すべての不動産会社が的確な処理で正しく売買するとは限りません。不動産会社の確認不足や手抜きの処理がトラブルの原因になることもあります。

 

不動産会社や仲介業者を選ぶときは、そうした注意点も踏まえてチェックするといいですね。大切なポイントなので、ぜひ覚えておきましょう。

 

 

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