実はこうして決められる!土地の価格が決まる査定ポイントとは?

16-12-26

実はこうして決められる!土地の価格が決まる査定ポイントとは?

 

土地の価格は、最初に不動産会社の査定による査定価格が決まり、次に売主の希望を含めた売り出し価格が決まり、売主と買主の交渉の末、実際の売却価格が決定します。

 

そして不動産会社による土地の査定価格が決まるポイントには、4つの項目があります。

 

1.土地の路線価および面積

2.過去の売買取引のデータ

3.立地(所在地)

4.土地の上に建物があるか?

 

①土地の路線価および面積

 

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土地の路線価は、毎年7月に国税庁より発表される「財産評価基準書」にて、価格が決定します。路線価は、国税庁のホームページからも閲覧することも可能です。

主に市街地の宅地の評価額として使われ、相続税や贈与税の税額を決める際の基準になっています。

 

路線価図には、路線(道路)ごとに「50B」や「300C」といった記載がされています。

この「50」や「300」といった数値が、1平方メートルあたりの土地の価格(千円単位)です。

「B」や「C」というのは、借地権の割合なので、ここでの計算には使用しません。

 

「50」の路線価のエリアで、100平方メートルの土地の場合、50千円(5万円)×100平方メートル=500万円ということになります。

「300」の路線価のエリアで、100平方メートルの土地の場合、300千円(30万円)×100平方メートル=3千万円です。

 

この路線図で算出された土地の価格は、実際の売買価格の70%~80%と言われていますので、上記で計算した500万円の土地の場合、500万円÷0.8=625万円がこの土地の査定価格ということになります。(3千万円の土地の場合は、3千万円×0.8=3750万円)

 

画地(かくち)補正でより正確な数値を

 

路線価は基本的に正方形もしくは長方形の土地を基準にして算定されているため、実際の土地の形状に応じた画地補正をすることによって、数値を調整する必要があります。

 

画地補正には、奥行価格補正、側方路線影響加算、二方路線影響加算、間口狭小補正、奥行長大補正、不整形地補正、無道路地補正、がけ地補正の8つの種類があります。

ここでは、奥行価格補正と側方路線影響加算について解説します。

 

1.奥行価格補正

 

土地の奥行の長さによって、路線価を補正する方法です。

 

例えば普通住宅地区にある、路線価5万円、奥行が30メートル、横幅が10メートルの土地があったとします。この場合の奥行補正率は0.99となるため、5万円×0.99=49500円、49500円×300平方メートル=1405万円になります。

 

そしてこの場合の土地の査定価格は、1405万円÷0.8=18562500円となります。

 

2.側方路線影響加算

 

いわゆる「角地」の路線価の補正をする方法です。角地は交差点などがあるため、利用価値が高く評価されることから、「加算」して補正をします。

 

例えば、普通住宅地区にある正面路線価が20万円、側方路線価が15万円、奥行が30メートル、横幅が10メートルの土地があったとします。

 

まずは、正面路線価の計算から始めます。20万円(路線価)×0.99(奥行補正率)=198000円、10万円(路線価)×0.97(奥行補正率)=97000円となるため、数値の大きい20万円が正面路線価になります。

 

次に側方路線価の計算ですが、先程の計算で数値が小さかった10万円が側方路線価となるため、10万円(路線価)×0.97(奥行補正率)×0.03(角地加算率)=2910円が角地評価加算分となります。

 

続いて正面路線価と角地評価額を足してから、面積を算出します。

20万円(路線価)×0.99(奥行補正率)=198000円(正面路線価)

10万円(路線価)×0.97(奥行補正率)×0.03(角地加算率)=2910円(角地評価加算分)

 

そして(198000円+2910円)×300平方メートル(土地面積)=60273000円が角地の評価額です。この場合は、60273000円÷0.8=75341250円が土地の査定価格となります。

 

※よく似た内容の記事はこちら
相続された土地の評価方法「路線価方式」と「倍率方式」

 

②過去の売買取引のデータ

 

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土地の査定価格を決めるには、過去の売買取引のデータもポイントとなります。

不動産会社は、売買取引をした物件のデータを、独自の情報システムから取得しています。

 

個人が参考にする場合は、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」にて、住所や路線や駅名から過去の取引データを検索することができます。

土地の売却前に、ここでおおまかな相場をチェックしておくと、良いかもしれません。

 

③立地(所在地)

 

土地は立地条件によって査定価格が変わります。

 

1.交通機関や生活に必要な施設からの距離

 

最寄駅からの距離や、小学校や中学校までの距離、病院や役所までの距離、スーパーやコンビニや銀行までの距離などがあります。

 

2.土地に接する道路

 

土地に接する道路の道路幅や舗装状況、連続した道路かそうでないか?ということが含まれます。

 

3.近隣を含めた土地の環境

 

土地の地質や地盤、日照条件や下水道、都市ガス区域かプロパンガス区域か?ということが該当します。

 

④土地の上に建物があるか?

 

土地の上に建物が存在する場合と存在しない場合では、査定価格に影響があります。

例えば、土地の上に築15年以内の住宅がある場合、査定価格が上昇する可能性があります。一方で、解体工事が必要な建物がある場合には、査定価格が下落することもあります。
 

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まとめ

 

不動産会社が土地の査定価格を決めるポイントとなるのは、国税庁が発表する路線価と、過去の売買取引データ、立地条件、土地の上の建物があるか?ということです。

所有している土地を、不動産査定してみてはいかがですか?

 

 

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