「わからないことがわからない?」そんな人のために不動産売却の流れを説明します

16-12-14

「わからないことがわからない?」そんな人のために不動産売却の流れを説明します

 

マンションや土地などの不動産の売却というのは、扱う金額の大きさもありますが、何よりも、「どのような流れで進行していくのか?」ということに対する不安を持つ方が多いのではないでしょうか。

 

特に不動産の取引というのは、専門用語や法律用語が出てくるため、「読み方からすでにわからない」ということも考えられます。

 

ここでは、「わからないことがわからない?」そんな人のために不動産売却の流れを解説していきます。

 

まずは物件の査定から

 

売却する不動産(マンション、アパート、一戸建て、土地)が決まりましたら、査定価格を調べます。

 

査定価格を調べるには、不動産会社に聞いてみるのが一番なのですが、この査定価格、不動産会社ごとに違いがあるので、売却が決まってから、「もう少し高く売れたのでは?」ということも少なからずあるようです。

 

そのため、「複数」の不動産会社に査定をしてもらうことが、最初のステップとなります。インターネットの「一括査定サイト」を利用し、物件のある地域や間取りや面積など必要事項を入力するだけで、いくつかの不動産会社からの査定金額が導き出されます。

 

その中で、気になる不動産会社があるようなら、実際に「訪問査定」をしてもらい、査定金額を教えてもらいます。その時に訪問してくれた営業マンの対応もきちんとチェックしておきましょう。

 

不動産会社と契約する

 

訪問査定の後は、不動産会社と仲介契約を結びます。

仲介契約には3種類あり、専属専任媒介契約と専任媒介契約、そして一般媒介契約です。

おおまかに分けると、1社の不動産会社と契約をするか、複数の不動産会社と契約をするかの違いなのですが、できれば専任媒介契約を選択した方が良いかもしれません。

 

一般媒介契約は、すでに購入希望者がいる場合や、人気エリアにある引く手あまたな物件に向いている媒介契約です。

 

専任媒介契約の契約期間は3ヶ月となっているため、もしも不動産会社を変更したい場合は、契約期間が終了した時に変更することができます。もちろん更新も可能です。

 

売り出し価格を決める

 

不動産会社と仲介契約を結びましたら、次は物件の売り出し価格を決めます。

訪問査定で出た金額をベースに、売主(うりぬし…物件を売りたい人)の希望を優先して決めることになります。

 

大抵の場合は、査定金額より少し高めの金額で設定することが多いようです。

その後は購入希望者のリアクションに応じて、値下げをすることになりますので、高すぎず低すぎない金額にする方が良いかもしれません。

 

事情があって早めに売却したい場合は、査定金額より少し低めな金額に設定するのも、ひとつの方法です。

 

販売活動

 

売り出し価格が決定しますと、次は不動産会社の販売活動が始まります。

一般媒介契約の場合は、売主自身が動く必要がありますが、専任媒介契約の場合は、不動産会社に「おまかせ」することができます。

 

不動産会社の販売活動は、このような感じで行われます。

 

1.レインズ(指定流通機構)への登録

2.チラシの作成~ポスティング、新聞の折り込み広告など

3.顧客に物件の紹介をする~店舗での閲覧など

4.不動産情報誌への掲載

5.インターネットの不動産ポータルサイトへの掲載

 

レインズ(指定流通機構)とは、全国の不動産会社(不動産を扱う業者)が見ることができる情報システムです。ここに物件の登録をすることで、全国各地から購入希望者を紹介してもらうことも可能となっています。

 

専属専任媒介契約の場合は、契約締結後5日以内、専任媒介契約の場合は契約締結後1週間以内に、レインズへの登録が義務付けられています。

 

購入希望者の内覧

 

購入希望者からの問い合わせの後に、物件の内覧となります。

土地の場合は、そのまま見に来てもらえば良いのですが、マンションや一戸建ての場合は、居住した状態で売り出していることもあります。

 

そのため、内覧の希望者と予定を合わせて、内覧日を決めることになります。内覧の希望者は、条件が合えば購入してくれる可能性が高いため、重要なイベントと言えます。

質問にはできるだけ答えて、清掃や整頓をした状態で迎えましょう。

 

売買価格を交渉する

 

購入希望者から「物件を購入したい」という連絡が入ったら、次は売買価格の交渉です。

大半は売り出し価格よりも値下げすることになりますので、売り出し価格を決める時には、低すぎない価格に設定することがポイントです。

 

売買契約を結びます

 

購入希望者との売買価格の交渉の後、売買価格が決まりましたら、次は売買契約を結びます。売買契約の際には、不動産会社から作成された「売買契約書」「重要事項説明書」が提示され、担当者から説明を受けた後、売主と買主(かいぬし…物件を購入する人)が署名と押印をすることで、契約が結ばれます。

 

この時点で、買主から売主に対して、手付金が支払われます。(売買価格の10%程度)

そして、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

 

代金の決済と所有権移転登記

 

売買契約の後、買主が残りの金額を用意できましたら、代金の決済をします。

この時に、所有権移転登記をします。個人でもできますが、大抵は司法書士などの法律の専門家に依頼することが多いようです。

 

物件の引き渡し

 

決済が無事終了しましたら、次は物件の引き渡しです。

売主が居住している場合は、引越しを済ましてから、買主に鍵を渡して、引き渡しを完了します。

 

まとめ

 

不動産売却の流れは、まずは物件の査定から始まり、不動産会社との媒介契約を結び、売り出し価格を決めてから、販売活動に移ります。

 

購入希望者から連絡があれば、内覧をしてもらい、売買価格の交渉後、売買契約をして、代金の決済および登記をしましたら、最後に買主に物件の引き渡しをして完了します。

お手持ちのマンションを、不動産査定してみてはいかがですか?



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