路線価?基準地価?わかりにくい5種類の土地の価格を解説します

16-12-12

路線価?基準地価?わかりにくい5種類の土地の価格を解説します

 

土地の価格には、大きく分けて5種類あります。

 

国税庁の発表する路線価、国土交通省が発表する公示地価、都道府県によって発表される基準地価、市区町村が発表する固定資産税評価額、そして実際に売買取引される際の実勢価格です。(その他にも不動産鑑定士が定める「鑑定評価額」もあります)

 

ここでは、路線価や基準地価といったわかりにくい5つの土地の価格を解説していきます。

 

①路線価とは?

 

路線価とは、相続税や贈与税の金額を決めるための目安となる、土地の評価額のことをいいます。公示価格の80%、実勢価格の70%から80%が相場となっています。

 

路線価は、国税庁が毎年7月に発表する「財産評価基準書」で決定され、国税庁のホームページからも閲覧ができるようになっています。

 

主に市街地の宅地に対しての評価額であり、路線価図の中に300Cや200Bといった数値が表示されています。300の場合は1平方メートルにつき30万円、200の場合は、1平方メートルにつき20万円となります。

 

この路線価で算出された数値に、画地(かくち)補正率を乗算することで、相続税評価額が導き出されます。(路線価×土地の面積×画地補正率=相続税評価額)

 

それから「財産評価基準書」にて倍率地域に認定されているエリアの宅地の場合は、固定資産税評価額×評価倍率=相続税評価額となります。

(評価倍率も財産評価基準書に記載されています)

 

②公示地価とは?

 

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点の標準地における価格を、その年の3月に発表したものです。国土交通省のホームページから閲覧することができます。

 

公共事業用地の取得価格を算出するための基準の数値となったり、通常の土地の取引価格の適切な水準となることを目的としています。

そのため、公示地価は実勢価格の90%から100%が相場となっています。

 

公示地価は、都市計画区域または、一定数の土地の取引の見込みがあるエリアを対象としています。そのため、必ずしも市街地とは限らず、その周辺のエリアも含まれているのが特徴です。

 

公示地価は2人以上の不動産鑑定士によって決められた鑑定評価を基にして、土地鑑定委員会による審議や調整を経た後に発表されています。この公示地価の数値が、先述した路線価を決める際の基本値となります。

 

そして公示地価は、標準価格や公示価格、地価公示や地価公示価格と表記されることもあります。

 

③基準地価とは?

 

都道府県によって、毎年7月1日時点の基準地における価格を、その年の9月に発表したものです。こちらも国土交通省のホームページから確認することが可能です。

通常の土地の取引の適切な水準となることを目的としているため、公示地価と同様、基準地価も実勢価格の90%から100%が相場と言われています。

 

公示地価は主に都市計画区域内が対象となっているのですが、基準地価の場合は、都市計画区域内はもちろん、都市計画区域外の宅地や商業地、工業地や林地も対象となっているのが特徴です。(標準地と基準地が同じところも存在します)

 

基準価格は1人以上の不動産鑑定士による鑑定評価を基にして、審議や調整の後に決定されています。

 

④固定資産税評価額とは?

 

固定資産税評価額とは、市区町村によって3年に1回発表される土地の価格です。

土地の所有者が納める固定資産税や都市計画税の税額を決める際に使われます。

固定資産税評価額は、3年に1回の発表のため、3年以内に地価が下落する可能性を考慮していることから、実勢価格の70%が相場となっています。

 

固定資産税評価額は、土地の所有者に送付される固定資産税課税明細書にて確認するか、市区町村のホームページから閲覧できる固定資産税路線価を基準にして算出することも可能です。(固定資産評価額=固定資産税路線価×土地の面積×0.7)

※固定資産税路線価が発表されていない市区町村もあります

 

⑤実勢価格とは?

 

実際の不動産売買での価格のことをいいます。

土地の売主(元の所有者)と買主(購入者)の間で価格が決定されるため、基本的には時価となっています。

 

実勢価格のおおまかな目安となるのは、国土交通省のホームページから閲覧できる「土地情報総合システム」にて、価格を知りたい地域を選択することで、過去の土地売買の記録をチェックすることができます。

 

ただし、すべての土地売買の記録が記載されているわけではないので、あくまでも目安のひとつとしておくのが良いかもしれません。

 

その他には、不動産会社が販売している物件の販売価格を参考にしたり、一括査定を利用して査定金額をチェックする方法もあります。

 

まとめ

 

土地の価格には、路線価や公示地価、基準地価や固定資産税評価額、そして実勢価格の5種類があります。

 

税金を計算したい場合には、路線価や固定資産税評価額が参考になりますし、土地の売買価格を確認したい場合には、実勢価格が参考になります。

そして研究を目的とする場合には、公示地価もしくは基準地価が参考になるでしょう。

 

所有している土地の不動産査定してみてはいかがですか?



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