実家が空き家になりました…空き家でも特別控除を受けるための条件とは?

16-12-07

実家が空き家になりました…空き家でも特別控除を受けるための条件とは?

 

相続による空き家が増加していることから、2015年5月より、「空き家対策特別措置法」が完全施行されました。

 

これによって「特定空き家」と認定された場合、固定資産税がそれまでの3倍から6倍になり、都市計画税も最大で3倍となるため、合計で4倍近く納税することになります。

 

その他にも、市区町村からの罰金(50万円以下)や、強制的に解体や改善が行われた後に、費用が請求されるなど、空き家の所有者にとっては、嫌でも何らかの対策をしなければならない状況となっています。

 

固定資産税が空き家の原因?

 

毎年1月1日現在の建物や土地の所有者に対して、市区町村から固定資産税と都市計画税の請求があります。

建物を解体して土地だけにしておくより、一戸建てなどの建物がある方が、固定資産税が安くなるということも空き家の原因のひとつと言われています。

 

例えば小規模住宅用地(200平方メートルまで)の場合、固定資産税は1/6となり、都市計画税は1/3となります。

200平方メートルを超える一般住宅用地に関しては、固定資産税は1/3となり、都市計画税は2/3というような軽減措置が適用されます。

 

前述したように、市区町村から「特定空き家」と認定された場合、固定資産税と都市計画税の軽減措置の対象外となるため、納税額の負担が大きくなります。

 

特別控除(3000万円控除の特例)

 

居住している一戸建てなどの建物や土地を売却した場合、不動産譲渡所得から3000万円が控除となります。空き家の場合でも、居住しなくなってから3年間は適用されます。

 

※正確には3年経過の日の年末までのため、2016年4月28日が3年経過の日の場合、2016年12月31日までが、特別控除が適用される期間となります。

 

その他、空き家になった建物を解体した場合には、解体してから1年以内に購入者(買主)と売買契約を結んでいることと、駐車場などで活用していないことが適用条件となります。

 

ただし、マンションやアパートの場合、「相続人が居住していること」が適用の条件となるため、売却の前に確認をしておくと良いかもしれません。

その一方で、相続財産(マンションやアパート)に対する相続税は、売却価格から差し引かれる購入金額にプラスすることができるため、譲渡所得税の節税につながります。

 

特別控除(空き家に係る譲渡所得の特別控除)

 

空き家対策として、空き家の売却を促す目的で施行された特別控除です。

被相続人が「一人で居住していた家屋」が、相続人の所有となった後に、控除の対象となる期間である、2016年4月1日から2019年12月31日の間に売却した場合、譲渡所得から3000万円の控除を可能としています。

 

特別控除の特例の対象になるには、8つの条件があります。

 

1.1981年5月31日より前に建築された建物

2.マンションやアパートなどの区分所有家屋に該当しないこと

3.売却した時点で耐震改修がされていること

4.建物の解体後に土地のみを売却していること

5.相続が発生した日から、3年経過の日の年末までに売却していること

6.売却価格1億円以下

7.相続が発生した日から売却するまでの間、空き家であったこと

(居住用や駐車場やテナントなどの事業用や、賃貸物件にしていないことが該当します)

8.相続前に被相続人が一人で居住していた

 

特別控除(10年超所有軽減税率の特例)

 

「3000万円控除の特例」に該当する建物や土地の所有期間が10年1日以上である場合、「10年超所有軽減税率の特例」も同時に適用されます。

 

税率軽減の対象となるには、4つの条件があります。

 

1.売却した年の1月1日の時点で、建物や土地の所有期間が10年1日以上経過している

2.売却した年の前の年やその前の年(過去2年間)に、税率軽減の対象になっていないこと

3.「3000万円控除の特例」以外の控除が適用されていないこと

4.売主と買主の関係が夫婦や親子でないこと

 

適用されますと、譲渡所得(売却価格-購入価格などの諸経費)が6千万円以下の場合、譲渡所得税率は14.21%(所得税10.21%、住民税4%)となり、6千万1円以上の場合、6千万以下の部分は14.21%、6千万1円以上の部分は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)となります。

 

例えば、譲渡所得が7千万円の物件の場合、7千万円-3千万円(特別控除)=4千万円

4千万円×14.21%=5684000円が譲渡所得税となります。

 

もうひとつ、譲渡所得が1億円の物件の場合、1億円-3千万円(特別控除)=7千万円

この場合、6千万円の部分は、6千万円×14.21%=8526000円の譲渡所得税となり、残りの1千万円の部分は、1千万円×20.315%=2031500円の譲渡所得税となるため、合計で10557500円の譲渡所得税となります。

※2037年12月31日までは、復興特別所得税2.1%が加算されます。

 

まとめ

 

空き家でも受けられる特別控除には、「空き家に係る譲渡所得の特別控除」があり、2016年4月1日から2019年12月31日の間に売却した場合、譲渡所得から3000万円の控除があります。

 

その他にも10年1日以上居住していた建物の場合、「10年超所有軽減税率の特例」の対象となります。

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