実家が空き家になりました…特定空き家にならないためのポイント

16-12-06

実家が空き家になりました…特定空き家にならないためのポイント

 

「特定空き家」とは、2015年5月26日から完全施行された「空き家対策特別措置法」によって認定された空き家のことをいいます。

 

1.倒壊などの危険性がある建物

2.衛生面の問題がある建物

3.周囲の景観を損ねる建物

4.周辺の環境保全の点でふさわしくない建物

 

特定空き家の4つの認定基準

 

市区町村から「特定空き家」として認定される基準には4つの項目があります。

 

1.倒壊などの危険性がある建物

 

基礎が沈下していていたり、部材が腐食や破損していることで、建物が明らかに傾斜してる場合や、外壁や屋根が老朽化して、脱落したり周囲に飛び散るような状態の建物が該当します。

 

2.衛生面の問題がある建物

 

いわゆる「ゴミ屋敷」のように、ゴミの不法投棄や放置によって、蚊やハエやネズミなどの発生による問題や、周辺への臭いの問題だけでなく、建物の破損によって周辺に石綿が飛散ることや、浄化槽の破損による臭いの問題も含まれています。

 

3.周囲の景観を損ねる建物

 

景観は地域ごとのガイドライン(景観法)にもよりますが、外壁や屋根が明らかに汚損や破損している建物や、ガラスが割れた状態のままの建物が該当します。

 

4.周辺の環境保全の点でふさわしくない建物

 

庭の樹木や枝が原因で、近隣の道路の円滑な通行ができなくなっていたり、無人のため猫や犬などの動物が棲みつきやすくなっていたり、不審者が出入りしやすくなっているような建物が当てはまります。

 

特定空き家になってしまったら

 

特定空き家になるまでには、最初に市区町村から固定資産税の納税記録から、空き家の所有者が特定され、家の修繕や解体や、庭にある樹木の伐採といった指導や助言があります。

 

それでも改善が見られない場合には、勧告の後に固定資産税の特別対象から外されることになります。その結果、居住用の宅地として優遇されている固定資産税1/6(または1/3)と都市計画税1/3(または2/3)の軽減がなくなり、これまでの4倍(最大)ほどの納税額となります。

 

固定資産税の特別対象から外された後(改善勧告)には、猶予期限を決められた「改善命令」が出されます。

 

そして、改善命令で定められた期間内に改善が完了しなければ、「強制退去」の対象となり、改善や解体を自費でさせられることになります。もしくは、市区町村の方で、解体工事の手配がなされて、費用が後から請求されることになります。

 

その他にも、命令違反となった場合の50万円以下の罰金や、調査の邪魔をした場合には、20万円以下の罰金の可能性もあります。

 

特定空き家にならないための6つのポイント

 

特定空き家にならないためには、6つのポイントがあります。

 

1.所有者自身で管理する

 

月に1回など定期的に、清掃や片付けのために、所有者自身が家の様子を見に行く方法です。

庭に生えている樹木の枝が伸びていれば伐採したり、雑草は草むしりをしておきます。

実家までの往復の交通費と、管理のための一定の時間と手間を必要とします。

 

2.管理代行サービスを利用する

 

月に1回のペースで、建物の管理を代行してくれる業者に任せる方法です。

庭などはもちろん、建物の中の確認や清掃も行ってもらえます。

地域にもよりますが、月に1万円程度が相場となっています。

 

3.所有者が居住する

 

所有者自身が建物に居住する方法もあります。

賃貸のマンションや一戸建てに住んでいた場合に、毎月支払っている家賃を支払うことがなくなるメリットがあります。

 

ただし、相続の際には、名義変更を共有名義にせずに、単独名義にしておくようにします。こうすることで、遺産分割に関するトラブルを避けることにつながります。

できれば相続の前に相続人同士て取り決めをしておくと良いでしょう。

 

4.賃貸物件にする

 

建物をリフォーム、または一旦解体してからマンションやアパートに建て替えて、賃貸物件とする方法です。

 

毎月家賃収入が入ることと、居住者がいることで、清掃などの管理の手間が減るという、2つのメリットがあります。

 

ただし、修繕費用や解体および建築費用に関しては、所有者の負担になりますし、固定資産税の支払いも継続されるため、将来的に家賃収入によって賄えることが条件となります。

 

5.倉庫やテナントにする

 

建物を一旦解体後、倉庫や介護施設、店舗やオフィスにして賃貸する方法です。

周辺で自動車の利用が見込めるようなら、駐車場という選択肢もあります。

 

6.売却する

 

購入価格よりも少なくなりますが、現金に変えられるメリットがあります。

現金にすることで、資産運用の幅も拡がりますし、遺産分割もしやすくなります。

 

とはいえ、売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料や、リフォームやクリーニングのための費用や、所有権移転登記のための費用が発生するため、売却価格によっては、当初予想していたよりも金額が少なかったということも考えられます。

 

まとめ

 

特定空き家にならないためのポイントには、所有者が管理および維持する方法と、地域の管理代行サービスに依頼する方法と、所有者自身が居住する方法があります。

 

その他には、マンションやアパートに建て替えたり、駐車場やテナントにして賃貸する方法や、売却する方法があります。

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