マンションを売るには築10年が分岐点と聞きますが、その根拠は?

16-12-04

マンションを売るには築10年が分岐点と聞きますが、その根拠は?

 

マンションは、築年数に応じて、購入価格よりも下がっていく傾向があります。

 

例えば、築5年で20%、築10年で30%、築15年で50%というように、下落していくと言われています。もちろん、地域ごとの差はありますので、必ずしもこの通りという訳ではありません。

 

ここでは、マンションを売るには築10年が分岐点と言われている、その根拠について紹介していきます。

 

物件情報の検索

 
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マンションの売却のタイミングが築10年と言われる理由のひとつ目は、物件情報の検索という点です。

 

中古マンションの購入希望者は、不動産の情報サイトで、物件を検索することから始めることも多く、そうしたサイトでは、築年数の区切りに応じて、物件情報を確認することが可能となっています。

 

築年数が3年、5年、10年、15年、20年、25年、30年、指定なしといった形で項目が分かれています。

 

例えば、築年数10年で検索すれば、10年以内の物件が表示されますし、20年を選択すれば、20年以内の物件が表示されます。

 

中古マンションの売れ行きが最も多いのが、築6年から築10年の物件ということを考えますと、築10年のあたりで検索する人が多いのではないか?と推測されるためです。

 

単純に「10年ひと昔」という言葉もあるように、10年という数字は「区切りが良い」というのもあるのかもしれません。
 

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修繕のタイミング

 

マンションは、築10年から築15年あたりで、外壁の塗装などの修繕工事をするケースが多いようです。

 

修繕工事が完了していれば、外観が綺麗になっているため、購入希望者の印象は良くなりますし、売れやすくなる可能性も高まります。

 

その一方で、修繕工事前ということになりますと、修繕積立金の金額がどの程度蓄積されているのか?ということも、売却価格に影響していきます。

 

そして売却期間中に「ちょうど工事をしていた」ということになると、購入希望者からすれば建物のイメージがつかみにくくなるため、外観面でのアピールが乏しくなるかもしれません。

 

10年超所有軽減税率の特例

 

マンションや一戸建てといった居住用の不動産を売却した場合、所有期間が10年を超えている物件に関しては、「10年超所有軽減税率の特例」が適用されます。

条件は、売却した年の1月1日の時点で、10年1日以上であることと、前年度もしくはその前の年にこの特例が適用されていないことの2つです。

 

課税譲渡所得が6千万円以下の場合、所得税10.21%、住民税4%の合計14.21%となります。

課税譲渡所得が6千万1円以上の場合、6千万円以下の部分に対しては14.21%となり、6千万1円以上の部分は、20.315%となります。

 

この他に、「3000万円特別控除」が適用されますので、実際の譲渡所得税がかなり軽減されることになるでしょう。

 

例えば、譲渡所得が5千万円のマンションの場合、5千万円-3千万円(特別控除額)=2千万円×14.21%=2842000円が、実際に支払う譲渡所得税となります。

 

長期譲渡所得が適用されるのは、5年1日以上のマンションや一戸建てですので、譲渡所得税率20.315%と比較して「6.105%」の軽減となることから、「10年」がひとつの分岐点になると言っても良いかもしれません。

 

先程の例と照らし合わせますと、2千万円×20.315%=4063000円の譲渡所得税額なので、4063000円-2842000円=1221000円の節税となります。
 

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マンションが購入時よりも値上がりするケース

 
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冒頭で記したように、マンションは築年数が増えるごとに購入価格よりも減額される傾向があるのですが、中には、購入時よりも売却価格が上昇する物件も存在します。

 

1.きちんとメンテナンスされている

 

居住していますと、何かしらの故障や不具合ということは、当然のようにありますが、その都度、部品の交換や修繕といったように、きちんとメンテナンスされている部屋やマンションというのは、購入希望者からの印象が良くなります。

 

2.地域の再開発

 

購入時と比較して、「電車の乗り入れが増えた」とか、「地域の再開発があった」といったエリアの物件は、築10年を超えていても、購入時よりも市場価格が上昇している可能性があります。

 

そのような場合、駅から遠目の新築マンションよりも、駅から近い中古マンションの方が購入希望者の興味が向かいやすくなるため、市場価格の上昇につながるのです。

 

まとめ

 

マンションを売るには「築10年が分岐点」という根拠として、不動産情報サイトの検索条件が築10年あたりに多くなることと、築6年から築10年あたりの中古マンションの売れ行きが良いという点があります。

 

その他にも、「10年超所有軽減税率の特例」という税金面での優遇もありますので、特に地域の再開発エリアに該当するマンションの場合、購入時よりも市場価格が値上がりしている可能性が考えられるため、売却によって利益が出ることにもつながります。

 

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