トラブル回避!共有名義の不動産を正しく売却する方法

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トラブル回避!共有名義の不動産を正しく売却する方法

 

不動産には必ず「所有権」というものが存在します。所有権とは、その土地や物件を所有する権利があるという意味で、一つの不動産に対し一人の所有者(単独名義)とは限らず、複数の人が権利を共有する(共有名義)も可能となっています。

 

不動産が共有名義になる原因としては、家族間での土地の相続や、一つの土地に資金を出し合うなどして共有名義としたという事情が挙げられます。

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共有名義の不動産を売る方法

共有名義になっている不動産を売る場合は、共有名義としている所有者全員の承認が必要になります。反対者が一人でもいれば、その不動産を売ることはできません。ただし、所有者が自分の持分だけを売ることは可能となっています。

 

共有名義の不動産を売却する際には、共有人全員の実印および印鑑証明、共有人全員の直筆による契約書へのサインが必要になります。

 

全員分の実印とサインをもって、共有人が売買に納得したことを示します。また、不動産の契約時と決済時には共有人全員の立ち会いが必要となります。

 

所有権と持分

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不動産の所有者が複数人存在する場合は、土地に対して誰がどの程度の割合で権利を持っているかという「持分割合」が示されなければなりません。

 

すべての所有者は、一つの土地に対して他者から制限されない持分割合の権利を持っています。土地全体でみれば共有のものですが、持分は個別に設定されるものです。

 

また、持分を持つ共有人は、割合の大きさに関係なく、土地を所有する権利を持っています。しかし、自分の持分割合が大きい(少ない)ために他の所有者の権利を妨げることはできず、他の所有者の権利を自分が持つこともできません。

 

持分だけを切り取って一つの土地を売ることはできないため、共有名義の土地を売る場合は基本的に共有人全員が売却を承諾しなければなりません。

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持分割合が分からない場合は?

共有名義の不動産の持分が分からない場合は、土地の「登記簿」をチェックします。

 

登記簿はそれぞれの土地に関する情報、権利について法務局が独自に保管している記録のことで、手数料を支払うことで「登記簿謄本」「登記事項証明書」というかたちで専用の書類を入手し、持分割合を知ることができます。

 

登記簿には名義人の氏名と持分割合(共有の場合)が記載されているので、一目で自分がどれだけの割合を所有しているかが分かります。

 

自分の持ち分を売る場合

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一つの土地でも、場合によっては自分の持分だけを売却することができます。すでに買い手が決まっているという方の場合は、自分の持分の権利と土地を売るだけなので、他の共有人の同意や印鑑などは不要です。

 

民法206条でも、所有物を自由に処分できる権利として定められているので、売買契約を自由に結び、売却代金を授受して所有権の移転を新規に登記するだけで、自己の持分のみ売却することが可能となります。

 

共有名義の不動産に多いトラブル

共有名義にしている共有人の多くは、親や兄弟などの家族、または配偶者、資金を出し合った人となります。一つの不動産を売却する場合、共有人全員で納得し合って売り渡すことが最善策となりますが、中には以下のようなトラブルが挙げられます。

 

  • 相続に関するトラブルが起きた
  • 共有人が売却に応じてくれない
  • 持分を他の共有人に取られそうになっている
  • 共有人と連絡が取れなくなった

 

こうした難しい事例については、自己判断で解決するのが難しい場合があります。特に共有人の所在が不明だったり、相続に関するトラブルなどは解決に時間がかかるケースも多いので、不動産会社とよく相談のうえ、正しい判断をしていかなければなりません。

 

自分だけの判断で土地を売ることはできませんし、分筆でも売却金を分ける場合でも、関係の悪化している人同士が協力するケースはあまり多くはなく、問題の解決に時間ばかりがかかって困ることもあります。

 

また、自分の持分を売ろうと思っていても、共有人の猛反対に遭ってしまうと、今度は共有人間で連携が取れなくなり、不仲から話し合いができなくなっていくおそれもあります。

 

共有人同士で協力できないときは、不動産会社や法律の専門家とよく話し合いのうえ、親族や知人など第三者に仲介してもらったり、持分を買い取ってもらうといった間接的な方法も有効です。

 

他にも、夫婦間で共有名義としている物件や土地などがトラブルの引き金になりやすいので注意が必要です。

 

夫婦が何らかの原因で離婚しなければならなくなり、「二度と連絡を取りたくない」「連絡がつかない」「すでに他の家庭を築いており、割って入れない」などという状態に陥ると、共有名義になっている住宅や土地の売却はスムーズに進まなくなる可能性があります。

 

できれば離婚成立前に売却を進めてしまうのがベストですが、タイミングや双方の環境の問題もあり、なかなか思うようにはいかないのが現実です。

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まとめ

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共有名義の不動産については、売却が簡単にいかない難しいケースも多くみられます。

 

共有人の関係を良好に、かつスムーズに売却が成功するよう、プロの不動産会社や法律の専門家に相談をして、正しい手順で進めていきましょう。

 

豊富なノウハウと実績をもつ不動産会社なら、詳しい査定の方法や各種相談にものってもらえますので、安心・安全に不動産売却を完了することができます。

 

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