マイホームの住み替えで適用される「買い替え特例」とは?

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マイホームの住み替えで適用される「買い替え特例」とは?

 

マイホームの住み替えを検討している人に、ぜひ知っておいてほしい特例があります。それが、買い替え特例と呼ばれるものです。マイホームを売却する理由の第一位は、住み替えや買い替えとなっています。

 

売却理由としても前向きなものなので、購入希望者も集めやすいのですが、ちゃんと売却のタイミングなどを考えながら売らなくてはいけないなど、気を付けるべきこともたくさんあります。

 

住み替えや買い替えで知っておきたいことや気を付けたいことはたくさんありますが、その中に買い替え特例があります。買い替え特例について知って、より住み替えや買い替えをスムーズにおこないましょう。どんな特例なのか、ご紹介します。

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買い替え特例について知ろう

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買い替え特例とはどんなものかというと、今まで住んでいたマイホームを売却した場合、その売却によって得た譲渡取得が3000万円以下だった場合、3000万円の特別控除が利用できます。

 

これは買い替え特例ではありません。しかし、もしも譲渡所得が3000万円を超えてしまった場合は、買い替えの特例を選択することができます。買い替え特例が自動で適用されるというわけではなく、3000万円の特別控除もしくは買い替え特例、どちらかが選択できると考えてください。

 

ただし10年以上保有していた住居用の不動産であること、買い替えする不動産の方が売却した不動産よりも高い金額であること、など利用できる条件は限られていますので、事前に確認が必要ですね。

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買い替え特例が適用されるのは、

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3000万円の特別控除、買い替え特例、それぞれを知ろう

 

買い替え特例ではなく、3000万円の売却益、譲渡所得だった場合は、3000万円の特別控除が利用できるといいました。譲渡所得から3000万円差し引いた額に課税がされることになっているので、3000万円以下だった場合は特に何も考える必要はありません。税金は課税されない、ということになりますね。

 

でも、3000万円を超える場合はどうでしょうか。3000万円を超える場合でも、3000万円の特別控除を利用する場合は、3000万円を超える金額には税金がかかります。

 

ただし3000万円分は特別控除となるため、差し引きすると税金がかかる金額はかなり抑えられることになりますね。

 

では買い替え特例はどうでしょうか。買い替え特例では、どれだけ売却益があったとしても、売却をする時点では税金が必要ありません。しかし、税金は買い替えをした不動産を売却したときに発生します。以前の不動産をそのまま所有していた、というように見なされるので、その段階で譲渡所得が計算されて税金を支払う必要があるのです。

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それぞれを比較してみよう

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3000万円の特別控除と、買い替え特例、どちらを利用したほうがいいのかで迷う人がとても多いです。それぞれのメリットとデメリットを比較してみましょう。

 

・3000万円特別控除の場合

メリットとしてあげられるのは、何より手間がなくて楽という点です。手続きなどが比較的簡単なので、あまり難しいことはしたくないという人には向いているでしょう。

 

ただし国民健康保険料などの保険料の算出には考慮されません。それによって、売却した翌年の保険料が高くなってしまってびっくり、という例もあるので気を付けなくてはいけません。

 

・買い替え特例の場合

買い替え特例の最大のメリットといえば、買い替え時点では税金が全くかからない、というところです。譲渡取得はなかったことになるので、3000万円の特別控除にあるような、保険料にびっくりすることはないでしょう。

 

とはいっても、買い替えの不動産を売却する際に税金は発生することになります。買い替え物件の売却で前の物件を売った、というような計算になるため、その計算によっては3000万円の特別控除を利用するよりも高い税金を支払わなければいけなくなります。

 

買い替え特例を利用するといいときとは?

 

買い替え特例についてあまり知らないから3000万円の特別控除でいいかな…と思っている人は、ちょっと待ってください。利用の仕方によってはとてもお得になります。ではどういう人が買い替え特例を選択したほうがいいのかというと、買い替えをする物件の価格が、今住んでいる物件の売却価格と同じ、もしくはそれ以上の人です。

 

また買い替えをする物件は売る予定がない人もですし、将来の売却時に買い替え特例を受ける人などは、ぜひ利用してください。

 

買い替え特例の適用を受ける場合は、住宅ローンを借りて買い替えをする場合でも、住宅ローン控除の適用は受けることができません。また当然3000万円の特別控除も適用外ですし、軽減税率の特例なども重ねて適用となりません。

 

どの方法が一番自分たちにとって理想的なのかを知る必要がありますね。自分たちで考えているだけではどうしようもない、というときはプロに頼んで計算してもらうといいでしょう。やはりプロの意見を聞いたほうが、その時にベストな方法を見つけやすいです。

 

買い替えをするときには、買い替え特例を利用する方法がある、ということだけでも知っておいてくださいね。

 

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